📖 Từ điển BĐS
98+ thuật ngữ bất động sản Việt Nam — cập nhật theo Luật Đất đai 2024
💰Tài chính Thế chấp(25)
Break-even(Break-even Point)
Thời điểm mua nhà có lợi hơn thuê (tính chi phí cơ hội, tăng giá, lạm phát).
Chi phí cơ hội(Opportunity Cost)
Lợi nhuận bị bỏ lỡ khi dùng tiền mua nhà thay vì đầu tư khác (gửi tiết kiệm, CK).
Closing Cost(Closing Cost)
Tổng chi phí giao dịch: thuế TNCN 2%, phí trước bạ 0.5%, công chứng, thẩm định.
Down Payment(Down Payment)
Tiền trả trước khi mua nhà, thường 20-30% giá trị BĐS tại Việt Nam.
DTI(Debt-to-Income Ratio)
Tỷ lệ tổng nợ hàng tháng trên thu nhập gộp. DTI ≤36% là an toàn, 36-50% cần cân nhắc, >50% rủi ro cao.
Dư nợ giảm dần(Declining Balance)
Phương pháp trả góp: gốc cố định + lãi giảm dần. Tháng đầu trả nhiều nhưng tổng lãi ít hơn trả đều.
Điểm CIC(Credit Score)
Điểm tín dụng từ Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (cic.gov.vn). ≥570 điểm là tốt.
Giải ngân(Disbursement)
Ngân hàng chuyển tiền vay cho bên bán sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.
Hạn mức tín dụng(Credit Limit)
Số tiền tối đa ngân hàng có thể cho vay dựa trên thu nhập và tài sản.
Lãi suất thả nổi(Floating Rate)
Lãi suất điều chỉnh theo thị trường sau kỳ ưu đãi (6-24 tháng đầu). Năm 2026 phổ biến 12-14.8%/năm.
Lãi suất ưu đãi(Promotional Rate)
Lãi suất thấp trong 6-24 tháng đầu vay (7-8.5%). Sau đó chuyển sang thả nổi.
Lệ phí trước bạ
Phí đăng ký quyền sở hữu BĐS = 0.5% giá trị (NĐ 10/2022). Bên mua chịu.
LTV(Loan-to-Value Ratio)
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị BĐS. VN thường 70-80%, nghĩa là trả trước 20-30%.
Phí công chứng
Phí công chứng hợp đồng mua bán theo biểu lũy tiến, tối đa 70 triệu VNĐ.
Phí thẩm định(Appraisal Fee)
Phí ngân hàng thu để thẩm định giá trị BĐS, thường 0.15% (100K-5M VNĐ).
Pre-approval(Pre-approval)
Phê duyệt khoản vay trước từ ngân hàng — xác nhận khả năng vay trước khi tìm nhà.
ROI(Return on Investment)
Tỷ suất lợi nhuận đầu tư BĐS = (Lợi nhuận / Vốn đầu tư) × 100%.
Tài sản đảm bảo(Collateral)
BĐS hoặc tài sản được thế chấp để bảo đảm cho khoản vay.
Thế chấp(Mortgage/Collateral)
Dùng BĐS làm tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng.
Thu nhập gộp(Gross Income)
Tổng thu nhập trước thuế TNCN, dùng để tính DTI và khả năng vay.
Thu nhập net(Net Income)
Thu nhập sau thuế TNCN, là số tiền thực nhận hàng tháng.
Thuế TNCN chuyển nhượng
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS = 2% giá chuyển nhượng (TT 92/2015).
Tiền sử dụng đất
Khoản phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất (NN → thổ cư). Tính theo bảng giá đất.
Trả đều (Niên kim)(Annuity)
Phương pháp trả góp cùng số tiền mỗi tháng. Dễ quản lý nhưng tổng lãi cao hơn dư nợ giảm dần.
Trả trước(Prepayment)
Trả thêm gốc trước hạn để giảm tổng lãi. Nhiều NH tính phí phạt trả trước 1-3%.
📊Thị trường BĐS(23)
Bàn giao(Handover)
CĐT giao nhà cho người mua sau khi hoàn thiện xây dựng.
Biệt thự liền kề
Nhà trong khu đô thị khép kín, thiết kế đồng bộ, 90-150m²+.
Chủ đầu tư (CĐT)(Developer)
Tổ chức/cá nhân đầu tư vốn xây dựng dự án BĐS để bán/cho thuê.
Condotel(Condo-Hotel)
Căn hộ du lịch nghỉ dưỡng — KHÔNG được cấp sổ ở, chỉ sở hữu công trình.
Đặt chỗ / Giữ chỗ
Đóng tiền để giữ quyền mua, thường 50-200 triệu VNĐ. Không ràng buộc pháp lý.
Đặt cọc(Deposit)
Đóng 1-10% giá trị để cam kết mua. Có ràng buộc pháp lý (mất cọc nếu hủy).
Đất nền(Land Plot)
Đất trong dự án đã quy hoạch, có hoặc chưa có sổ. Cần check kỹ pháp lý.
Đất thổ cư(Residential Land)
Đất ở (ký hiệu ONT/ODT trên sổ đỏ), được phép xây nhà.
Farmstay
Mô hình lưu trú kết hợp nông nghiệp. Rủi ro pháp lý cao — đất NN không được xây nhà ở.
Giá sơ cấp(Primary Price)
Giá bán lần đầu từ chủ đầu tư (CĐT) cho người mua. Thường kèm chiết khấu thanh toán sớm.
Giá thứ cấp(Secondary Price)
Giá bán lại giữa các cá nhân trên thị trường. Phản ánh giá thị trường thực tế.
Lộ giới
Ranh giới quy hoạch đường giao thông. Đất trong lộ giới có thể bị thu hồi.
Mặt tiền(Frontage)
Chiều dài mặt tiếp giáp đường. Mặt tiền lớn = giá cao hơn.
Mở bán(Launch)
Sự kiện CĐT bắt đầu bán sản phẩm BĐS cho khách hàng lần đầu tiên.
Nguồn cung(Supply)
Số lượng sản phẩm BĐS mới ra thị trường trong một giai đoạn.
Nhà ở xã hội (NƠXH)(Social Housing)
Nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp. Hạn chế chuyển nhượng 5 năm.
Officetel
Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú — KHÔNG cấp sổ ở, đất thương mại dịch vụ.
Phân khúc(Segment)
Phân loại BĐS theo giá: bình dân (<25 triệu/m²), trung cấp (25-40 triệu), cao cấp (40-80 triệu), hạng sang (>80 triệu).
Phí quản lý(Management Fee)
Phí dịch vụ hàng tháng cho chung cư, tính theo m² (VNĐ/m²/tháng).
Shophouse
Nhà phố thương mại: tầng 1 kinh doanh, tầng trên ở. Diện tích 60-120m².
Thanh khoản(Liquidity)
Khả năng mua bán BĐS nhanh chóng trên thị trường. Thanh khoản cao = dễ mua bán.
Tiến độ thanh toán
Lịch đóng tiền theo giai đoạn xây dựng: đặt cọc → ký HĐMB → theo tiến độ → nhận nhà.
Tỷ lệ hấp thụ(Absorption Rate)
Tỷ lệ sản phẩm BĐS được bán ra trong một giai đoạn. Q3/2025 đạt 73%.
⚖️Pháp lý BĐS(25)
Bảng giá đất(Land Price Table)
Bảng giá đất nhà nước do UBND tỉnh ban hành, dùng tính thuế/phí. Khác giá thị trường.
Biến động đất đai
Thay đổi thông tin quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho). Phải đăng ký tại VPĐK.
Chuyển mục đích(Land Use Conversion)
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (NN → thổ cư). Cần xin phép và nộp tiền sử dụng đất.
CLN
Ký hiệu đất trồng cây lâu năm. Đất nông nghiệp — KHÔNG được xây nhà ở.
Công chứng(Notarization)
Xác nhận pháp lý của hợp đồng mua bán BĐS tại văn phòng công chứng. Bắt buộc theo luật.
Giấy chứng nhận (GCN)
Từ 2009, Sổ đỏ và Sổ hồng hợp nhất thành Giấy CN quyền sử dụng đất + sở hữu nhà (bìa hồng nhạt).
Giấy tờ viết tay
Giấy mua bán đất không qua công chứng/chính quyền. Rủi ro pháp lý RẤT CAO.
GPXD(Building Permit)
Giấy phép xây dựng do UBND cấp. Bắt buộc trước khi xây nhà (trừ một số trường hợp miễn).
HĐ mua bán (HĐMB)
Hợp đồng mua bán BĐS, phải công chứng và đăng ký biến động tại VPĐK đất đai.
Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng cam kết mua bán, thường 1-10% giá trị. Bên hủy mất cọc hoặc đền gấp đôi.
Hợp thửa
Gộp nhiều thửa đất liền kề thành một thửa duy nhất.
Luật Đất đai 2024
Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực 01/01/2025. Thay đổi lớn về bảng giá đất, chuyển MĐ.
Luật Nhà ở 2023
Quy định quyền sở hữu nhà, kinh doanh BĐS, nhà ở xã hội.
LUC
Ký hiệu đất trồng lúa. Đất nông nghiệp — hạn chế chuyển đổi sang đất ở.
ODT
Ký hiệu đất ở đô thị trên sổ đỏ. Được phép xây nhà.
ONT
Ký hiệu đất ở nông thôn trên sổ đỏ. Được phép xây nhà.
PCCC(Fire Safety)
Phòng cháy chữa cháy. Giấy phép PCCC bắt buộc cho chung cư, khu đô thị.
Quy hoạch(Planning)
Kế hoạch sử dụng đất của nhà nước. Đất trong quy hoạch có thể bị thu hồi, không được cấp phép xây.
Quy hoạch 1/500
Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500, thể hiện vị trí từng lô đất, đường, công trình.
Quy hoạch treo
Dự án quy hoạch đã công bố nhưng chưa triển khai nhiều năm — đất bị hạn chế giao dịch.
Sổ đỏ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ). Cấp cho đất nông nghiệp và đất ở nông thôn.
Sổ hồng
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bìa hồng). Cấp cho nhà ở đô thị.
Tách thửa
Chia một thửa đất thành 2+ thửa nhỏ hơn. Mỗi tỉnh có quy định diện tích tối thiểu khác nhau.
Tranh chấp đất đai
Bất đồng về quyền sử dụng đất giữa các bên. Giải quyết qua hoà giải, toà án.
VT1/VT2/VT3/VT4
Phân loại vị trí đất: VT1 (mặt tiền, giá cao nhất), VT2 (hẻm <100m), VT3 (100-200m), VT4 (>200m).
🧭Phong thuỷ & Tâm linh(25)
Bát Trạch(Eight Mansions)
Hệ thống phong thuỷ chia 8 hướng thành 4 tốt (Sinh Khí, Thiên Y, Diên Niên, Phục Vị) và 4 xấu.
Cung Điền Trạch
1 trong 12 cung Tử Vi Đẩu Số — phản ánh vận thế về nhà cửa, BĐS trong đời người.
Diên Niên(Yan Nian)
Hướng tốt thứ 3 — tốt cho hôn nhân, gia đình hoà thuận.
Đông tứ trạch
Nhóm 4 hướng nhà tốt cho người Đông tứ mệnh (quẻ Kua 1, 3, 4, 9).
Giờ hoàng đạo
6 giờ tốt trong ngày theo Can Chi: Tý, Sửu, Dần, Mão, Thìn, Tỵ, Ngọ, Mùi, Thân, Dậu, Tuất, Hợi.
Hướng bếp
Bếp nên quay về hướng xấu (để "đốt" năng lượng xấu), miệng bếp hướng tốt.
Hướng nhà(House Direction)
Hướng cửa chính nhà — phải hợp quẻ Kua gia chủ. Hướng tốt phổ biến: Nam, Đông Nam.
Kinh Dịch 64 Quẻ(I Ching)
Hệ thống 64 quẻ Dịch — dùng gieo quẻ tham khảo trước quyết định lớn.
Long mạch
Đường năng lượng đất theo phong thuỷ. Nhà trên long mạch = vượng khí.
Mệnh(Element Destiny)
Thuộc tính Ngũ hành của mỗi người theo năm sinh: Kim, Mộc, Thuỷ, Hoả, Thổ.
Ngày hoàng đạo
Ngày tốt theo lịch Âm, phù hợp cho các hoạt động quan trọng (ký HĐ, nhập trạch).
Ngũ hành(Five Elements)
Kim, Mộc, Thuỷ, Hoả, Thổ — hệ thống cân bằng năng lượng trong phong thuỷ.
Nhập trạch
Nghi lễ dọn vào nhà mới. Cần chọn ngày giờ hoàng đạo hợp tuổi gia chủ.
Phục Vị(Fu Wei)
Hướng tốt thứ 4 — ổn định, yên bình, tốt cho học tập, thiền định.
Quẻ Kua (Quải số)(Kua Number)
Số mệnh cá nhân (1-9) theo Bát Trạch, quyết định 4 hướng tốt + 4 hướng xấu cho mỗi người.
Sát khí(Sha Qi)
Năng lượng xấu từ môi trường: đường đâm thẳng, cột điện, ngã ba, góc nhọn toà nhà.
Sinh Khí(Sheng Qi)
Hướng tốt nhất trong Bát Trạch — mang lại tài lộc, sức khoẻ, may mắn.
Tây tứ trạch
Nhóm 4 hướng nhà tốt cho người Tây tứ mệnh (quẻ Kua 2, 5, 6, 7, 8).
Thế đất
Hình dạng mảnh đất: vuông/chữ nhật (tốt), tam giác/méo (xấu), cong (tuỳ hình).
Thiên Phủ
Sao chủ tài lộc trong Tử Vi. Chiếu vào Điền Trạch = thuận lợi mua nhà.
Thiên Y(Tian Yi)
Hướng tốt thứ 2 — tốt cho sức khoẻ, quý nhân phù trợ.
Trạch quái
Quẻ của ngôi nhà dựa trên hướng toạ (hướng lưng). Phải tương sinh với quẻ Kua gia chủ.
Trấn yểm
Nghi thức phong thuỷ để trấn áp năng lượng xấu tại nhà mới.
Tử Vi Đẩu Số(Purple Star Astrology)
Hệ thống tử vi Trung Hoa dùng 12 cung + 28+ sao để phân tích vận mệnh.
Văn khấn nhập trạch
Bài văn khấn đọc khi dọn vào nhà mới. 80+ bài văn khấn có sẵn tại tamlinh.cuthongthai.vn.
🎯 Áp dụng kiến thức ngay
Dùng công cụ tính toán miễn phí để kiểm tra khả năng mua nhà
🏠 Tính BuyAbility ngay