Giới Thiệu

Ê nhỏ! Tưởng gì chứ mua nhà Sài Gòn, Hà Nội giờ này á, cứ tưởng dễ mà không dễ chút nào đâu nha. Giá nhà thì cứ leo thang vù vù, lương thì ba cọc ba đồng, rồi còn thêm cái vụ lãi suất vay mua nhà nữa chứ. Nghe thôi là muốn xỉu ngang xỉọc rồi đó.

Nhưng mà đừng lo! Chị Hồng BĐS đây sẽ mách cho mấy đứa 3 bước tính nhẩm khả năng trả nợ, đảm bảo vay xong vẫn còn tiền mà ăn bún đậu mắm tôm nha. Cái này dân văn phòng mình là phải biết, không biết là dễ ôm hận đó. Mà chị nói thiệt, nếu không tính toán kỹ, coi chừng "toang" đó nha!

Phân Tích Thị Trường

Lãi suất leo thang, dân văn phòng "toát mồ hôi hột"

Nè, mấy đứa thấy đó, hồi 2024-2025 á, lãi suất ưu đãi ngon ơ, chỉ tầm 6-8%/năm thôi. Nhưng mà giờ 2026 rồi, chời ơi đất hỡi, nó nhảy lên 12-14%/năm rồi đó. Thậm chí, Vietcombank chi nhánh TP.HCM còn chơi hẳn 13,9%/năm cố định 24 tháng nữa chứ. Nghe mà muốn rớt tim ra ngoài luôn á. (Vietnamnet)

Mà khổ nỗi, dân văn phòng mình á, lương tháng cũng chỉ 20-50 triệu thôi, mà chi phí sinh hoạt ở Sài Gòn, Hà Nội thì đắt đỏ khỏi bàn. Tiền nhà, tiền ăn, tiền xăng xe, tiền sữa cho con... Tính ra là chẳng còn bao nhiêu. Vậy nên, việc tính toán khả năng trả nợ trước khi quyết định vay mua nhà là vô cùng quan trọng đó nha.

Cái sự thay đổi lãi suất này ảnh hưởng ghê gớm lắm đó mấy đứa. Ví dụ nè, vay 1 tỷ đồng với lãi suất 7%/năm, mỗi tháng mình trả khoảng 6.65 triệu tiền gốc và lãi. Nhưng mà cũng khoản vay đó, lãi suất 14%/năm thì số tiền phải trả mỗi tháng nhảy vọt lên gần 12 triệu đó. Gần gấp đôi luôn đó chời. Mà cái này là tính sơ sơ thôi nha, chưa kể các loại phí khác như phí trả nợ trước hạn, phí thẩm định tài sản, rồi bảo hiểm các kiểu nữa chứ. Nên là phải cẩn thận đó nha.

Giá nhà tăng chóng mặt, vốn tự có phải "khủng"

Đã vậy, giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM còn tăng 10-15% so với 2025 nữa chứ. (Lao Động) Lạm phát mà, ai cũng hiểu. Cái này làm cho mấy đứa mình phải có 60-70% vốn tự có mới mong mua được nhà, chứ không còn chuyện 30-40% như xưa nữa đâu nha. Nghe mà thấy nản dễ sợ không?

Giờ chị ví dụ cho mấy đứa dễ hình dung nè. Muốn mua căn nhà 10 tỷ đồng ở TP.HCM á, thì chỉ vay được tối đa 7-8,5 tỷ thôi đó. (Vietnamnet) Còn lại là phải tự thân vận động hết đó nha.

Tức là nếu muốn sở hữu căn nhà trong mơ, mấy đứa phải tích cóp ít nhất 6-7 tỷ đồng tiền mặt đó. Mà chị thấy, với mức lương trung bình của dân văn phòng, tiết kiệm mỗi tháng chục triệu bạc thôi thì cũng phải mất 50-60 năm mới đủ tiền mua nhà đó. Nên là, ngoài việc tiết kiệm, mấy đứa phải nghĩ đến các kênh đầu tư khác để gia tăng tài sản nha. Chứ cứ để tiền chết một chỗ thì không ăn thua đâu.

Các yếu tố ảnh hưởng đến khả năng vay vốn

Ngoài lãi suất và giá nhà, có rất nhiều yếu tố khác ảnh hưởng đến khả năng vay vốn của mấy đứa đó. Chẳng hạn như:

• Lịch sử tín dụng: Cái này quan trọng lắm nha. Nếu mấy đứa từng trễ hạn thanh toán thẻ tín dụng, hoặc có nợ xấu thì ngân hàng nó sẽ đánh giá rủi ro cao và có thể từ chối cho vay đó. Phải giữ gìn "sổ sạch" nha mấy đứa.
• Thu nhập ổn định: Ngân hàng nó sẽ xem xét thu nhập của mấy đứa có ổn định hay không. Nếu công việc bấp bênh, thu nhập không đều thì khả năng vay cũng sẽ bị ảnh hưởng.
• Công việc hiện tại: Mấy đứa làm ở công ty lớn, có uy tín thì điểm cộng sẽ cao hơn. Còn nếu làm tự do, hoặc công ty nhỏ thì ngân hàng nó sẽ xem xét kỹ hơn đó.
• Các khoản vay khác: Nếu mấy đứa đang có các khoản vay khác như vay tiêu dùng, vay mua xe... thì ngân hàng nó sẽ trừ vào thu nhập của mấy đứa để tính toán khả năng trả nợ.

Nói chung là, càng chứng minh được mình là người có khả năng trả nợ tốt thì cơ hội vay vốn sẽ càng cao đó nha.

Lời khuyên từ chuyên gia

Chị thấy có nhiều chuyên gia khuyên rằng, mấy đứa chỉ nên vay tối đa 30-50% giá trị căn nhà thôi, và số tiền trả nợ hàng tháng không nên vượt quá 30-40% tổng thu nhập. Như vậy thì mới đảm bảo cuộc sống không bị áp lực quá lớn đó. (Cafef)

Ngoài ra, mấy đứa cũng nên tìm hiểu kỹ về các gói vay của các ngân hàng khác nhau để so sánh lãi suất, phí, và các điều kiện vay. Đừng ngại hỏi han, tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm nha. Mua nhà là chuyện lớn, phải cẩn thận từng ly từng tí đó.

Hướng Dẫn Thực Tế

Bước 1: Tính khoản trả nợ hàng tháng

Đây là bước quan trọng nhất nè. Ngân hàng nó sẽ tính tiền trả hàng tháng của mấy đứa theo công thức dư nợ giảm dần. Tức là, mỗi tháng mấy đứa sẽ trả một khoản tiền gốc cố định, cộng với tiền lãi tính trên số tiền còn nợ.

Công thức nè, ghi lại liền đi nha:

Ví dụ nè, mấy đứa vay 1 tỷ đồng, thời hạn 20 năm (240 tháng), lãi suất 12%/năm:

Tháng thứ hai, tiền lãi sẽ giảm đi một chút, vì số tiền gốc còn nợ đã giảm. Cứ thế, tiền lãi sẽ giảm dần theo thời gian. Mấy đứa có thể dùng các công cụ tính toán online để tính chính xác hơn nha.

Nói chung, bước này giúp mấy đứa hình dung được mỗi tháng mình phải trả bao nhiêu tiền, từ đó xem xét liệu mình có đủ khả năng chi trả hay không. Nếu thấy số tiền trả quá lớn, thì nên xem xét lại số tiền vay, hoặc thời hạn vay nha.

Bước 2: Tính tổng thu nhập và chi phí hàng tháng

Sau khi biết được số tiền phải trả hàng tháng, mấy đứa cần phải tính toán xem tổng thu nhập và chi phí hàng tháng của mình là bao nhiêu. Cái này quan trọng lắm nha, để biết mình còn dư dả bao nhiêu tiền để trả nợ.

Thu nhập:

• Lương (sau thuế)
• Thu nhập từ các công việc làm thêm (nếu có)
• Thu nhập từ đầu tư (nếu có)
• Các khoản trợ cấp, phụ cấp (nếu có)

Chi phí:

• Tiền nhà (hoặc tiền thuê nhà)
• Tiền ăn uống
• Tiền xăng xe, đi lại
• Tiền điện, nước, internet
• Tiền điện thoại
• Tiền mua sắm, giải trí
• Tiền học hành của con cái (nếu có)
• Tiền bảo hiểm
• Các khoản chi phí phát sinh khác

Sau khi liệt kê hết các khoản thu nhập và chi phí, mấy đứa lấy tổng thu nhập trừ đi tổng chi phí. Nếu kết quả dương, tức là mấy đứa còn dư tiền. Nếu kết quả âm, tức là mấy đứa đang bị thâm hụt ngân sách đó nha. Phải xem xét lại liền.

Ví dụ nè, lương của mấy đứa là 30 triệu, chi phí sinh hoạt hết 15 triệu, thì còn dư 15 triệu. Nếu tiền trả nợ hàng tháng là 14 triệu, thì mấy đứa vẫn còn dư 1 triệu. Nhưng mà 1 triệu này là quá ít nha, không đủ để phòng thân đâu. Nên là phải xem xét lại số tiền vay, hoặc tìm cách tăng thu nhập, giảm chi phí.

Bước 3: Đánh giá khả năng chi trả và đưa ra quyết định

Sau khi đã tính toán được khoản trả nợ hàng tháng và tổng thu nhập chi phí, mấy đứa cần phải đánh giá xem mình có đủ khả năng chi trả hay không. Cái này quan trọng lắm nha, để tránh rơi vào tình trạng nợ nần chồng chất.

Các yếu tố cần xem xét:

• Tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI): Cái này là tỷ lệ giữa tổng các khoản nợ hàng tháng và tổng thu nhập hàng tháng. Ngân hàng nó sẽ xem xét tỷ lệ này để đánh giá khả năng trả nợ của mấy đứa. Thông thường, tỷ lệ DTI không nên vượt quá 40-50%.
• Khả năng tiết kiệm: Mấy đứa có tiết kiệm được bao nhiêu tiền mỗi tháng? Nếu không tiết kiệm được gì, thì khi có sự cố xảy ra (mất việc, bệnh tật...) thì sẽ rất khó khăn.
• Các khoản chi phí phát sinh: Cuộc sống luôn có những khoản chi phí phát sinh bất ngờ. Mấy đứa có đủ tiền để trang trải những khoản chi phí này hay không?
• Lãi suất có thể tăng: Lãi suất vay có thể tăng trong tương lai. Mấy đứa có đủ khả năng chi trả nếu lãi suất tăng hay không?

Nếu mấy đứa cảm thấy mình không đủ khả năng chi trả, thì nên xem xét lại việc vay mua nhà. Có thể là mua căn nhà nhỏ hơn, hoặc đợi đến khi có đủ tiền mặt hơn. Đừng vì quá ham muốn mà đẩy mình vào tình trạng khó khăn nha.

Bảng so sánh khả năng chi trả:

Nhìn vào bảng này, mấy đứa có thể tự đánh giá được khả năng chi trả của mình đang ở mức nào. Nếu ở mức kém, thì tốt nhất là nên hoãn lại kế hoạch mua nhà nha.

Lời Kết

Mua nhà là một quyết định lớn trong cuộc đời. Mấy đứa cần phải suy nghĩ thật kỹ, tính toán thật cẩn thận trước khi đưa ra quyết định. Đừng để giấc mơ an cư trở thành gánh nặng tài chính nha. Chúc mấy đứa sớm tìm được căn nhà mơ ước!