DTI (Debt-to-Income) là tỷ lệ phần trăm giữa tổng các khoản nợ phải trả hàng tháng chia cho tổng thu nhập thực nhận hàng tháng. Ngân hàng dùng DTI để đánh giá khả năng trả nợ; DTI lý tưởng để vay mua nhà thường dưới 40-50%.

Chào cả nhà, lại là Ông Chú BĐS đây! Trong suốt nhiều năm lăn lộn tư vấn cho các gia đình trẻ mua tổ ấm đầu tiên, tôi đã chứng kiến vô số những tình huống dở khóc dở cười. Đã bao giờ bạn thắc mắc tại sao ông hàng xóm lương 30 triệu vay mua nhà dễ ợt, còn mình lương 50 triệu lại bị ngân hàng "lắc đầu" trả hồ sơ cái rụp? Rất nhiều vợ chồng trẻ tìm đến tôi trong trạng thái hoang mang tột độ, mếu máo vì đã đặt cọc tiền nhà nhưng ngân hàng không giải ngân. Bí mật khiến hồ sơ của bạn bị đánh trượt nằm ở 3 chữ cái tử thần: DTI. Theo công cụ Tính Trả Góp tại Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn), hàng ngàn người dùng đã ngã ngửa khi nhận ra mình hoàn toàn không đủ điều kiện vay mượn dù lương rất cao, chỉ vì không hiểu rõ chỉ số này.

Tại sao lương 50 triệu vẫn trượt vay: DTI là gì?

DTI (Debt-to-Income ratio - Tỷ lệ Nợ trên Thu nhập) chính là thước đo sức khỏe tài chính tối thượng mà các chuyên gia thẩm định rủi ro tại ngân hàng dùng để "soi" khả năng trả nợ của bạn. Nói một cách đơn giản theo kiểu mẹ bỉm sữa đi chợ hàng ngày: DTI là tỷ lệ phần trăm tổng số tiền bạn phải mang đi trả nợ hàng tháng so với tổng số tiền lương bạn mang về nhà. Thu nhập của bạn có cao đến mấy cũng không đồng nghĩa với việc bạn "mạnh khỏe" về tài chính, nếu các khoản nợ của bạn đang phình to ra từng ngày như một quả bóng xì hơi.

Chuyên gia Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn) nhận định.

Công thức tính DTI chuẩn ngân hàng

Để tính được chỉ số này, ngân hàng sẽ áp dụng một công thức cực kỳ đơn giản nhưng vô cùng tàn nhẫn:

DTI = (Tổng các khoản nợ phải trả hàng tháng / Tổng thu nhập thực nhận hàng tháng) x 100%

• Tổng nợ hàng tháng: Bao gồm tiền gốc và lãi vay trả góp nhà (khoản vay mới), tiền trả nợ vay mua xe máy, ô tô, dư nợ thẻ tín dụng quẹt tiêu dùng (được tính bằng khoảng 5% hạn mức thẻ), tiền mua trả góp điện thoại, tủ lạnh, tivi...
• Tổng thu nhập hàng tháng: Là thu nhập thực nhận hàng tháng từ lương (đã trừ thuế TNCN, bảo hiểm xã hội), doanh thu từ kinh doanh có sổ sách rõ ràng, hoặc tiền cho thuê tài sản có hợp đồng và chứng từ chuyển khoản minh bạch.

🦉 Cú nhận xét: Ngân hàng không quan tâm bạn làm ra bao nhiêu tiền, họ chỉ quan tâm sau khi trừ đi tất cả các khoản nợ cũ và chi phí sinh tồn, bạn còn đủ tiền trả khoản nợ mới và... mua sữa cho con hay không!

Những khoản "nợ tàng hình" giết chết hồ sơ vay

Hãy nhìn vào câu chuyện thực tế của gia đình anh Nam và chị Lan tại Hà Nội để thấy rõ nghịch lý này. Anh Nam làm IT, có tổng thu nhập 50 triệu/tháng. Tuy nhiên, anh đang trả góp chiếc ô tô 12 triệu/tháng, dư nợ thẻ tín dụng mua sắm hàng tháng trung bình 8 triệu (ngân hàng tính nghĩa vụ trả nợ thẻ là 5% hạn mức, giả sử hạn mức 100 triệu là mất đứt 5 triệu/tháng vào DTI), và một khoản vay mua trả góp iPhone mất 3 triệu/tháng. Tổng khoản nợ hiện tại của anh Nam là 20 triệu/tháng.

Khi đăng ký vay mua nhà với khoản trả góp dự kiến 25 triệu/tháng, tổng nghĩa vụ nợ của anh lên tới 45 triệu/tháng. Tỷ lệ DTI của anh Nam lúc này là 90% (45 triệu / 50 triệu) — một con số quá rủi ro. Ngân hàng nhìn vào hồ sơ này sẽ tự hỏi: "Tháng kiếm 50 triệu mà trả nợ hết 45 triệu, vậy 5 triệu còn lại hai vợ chồng hít khí trời để sống à?". Kết quả: Trượt vay ngay lập tức.

Trái lại, chị Hoa làm kế toán cùng công ty, thu nhập chỉ 30 triệu/tháng. Chị không dùng thẻ tín dụng bừa bãi, đi xe máy cũ đã trả đứt, không có khoản nợ xấu hay nợ trả góp tiêu dùng nào. Khi chị Hoa đề xuất vay mua căn hộ nhỏ với số tiền trả góp 12 triệu/tháng, tỷ lệ DTI của chị là 40% (12 triệu / 30 triệu). Hồ sơ của chị Hoa được phê duyệt trong vòng "một nốt nhạc".

Thị trường BĐS hiện tại: Giá nhà và chi phí sống bóp nghẹt DTI ra sao?

Thực tế thị trường bất động sản hiện nay đang đặt các gia đình trẻ vào một bài toán tài chính cực kỳ hóc búa. Chúng ta không thể chỉ nói về DTI một cách lý thuyết mà phải đặt nó vào bối cảnh giá nhà đang tăng phi mã. Theo báo cáo thị trường mới nhất từ Batdongsan.com.vn và CBRE Việt Nam, giá nhà tại các đô thị lớn đang thiết lập mặt bằng mới, khiến khoản vay (tử số của DTI) ngày càng phình to.

Khoảng cách thu nhập và giá nhà ngày càng giãn rộng

Hiện tại, giá chung cư trung cấp tại Hà Nội đã neo ở mức trung bình 55 - 60 triệu/m², trong khi tại TP.HCM là khoảng 65 - 75 triệu/m². Để mua một căn hộ 2 phòng ngủ 60m², một gia đình trẻ phải bỏ ra từ 3.5 đến 4.5 tỷ đồng. Nếu bạn chỉ có vốn tự có 30% (khoảng 1.2 tỷ) và phải vay ngân hàng 70% (khoảng 2.8 tỷ) trong 20 năm với lãi suất trung bình 10%/năm, số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng sẽ rơi vào khoảng 28 - 30 triệu đồng.

Với mức thu nhập trung bình của một hộ gia đình trẻ ở thành phố hiện nay (khoảng 40 - 50 triệu/tháng cho cả 2 vợ chồng), khoản trả góp 30 triệu này ngay lập tức đẩy tỷ lệ DTI lên mức 60% - 75%. Đó là chưa kể đến chi phí sinh hoạt gia đình, tiền học cho con cái tại các đô thị lớn hiện nay không dưới 15-20 triệu/tháng. Sự lệch pha giữa giá nhà và thu nhập chính là "thủ phạm" bóp nghẹt chỉ số DTI của bạn.

Phân loại nhóm DTI: Bạn đang ở mức an toàn hay báo động đỏ?

Mỗi ngân hàng sẽ có một khẩu vị rủi ro khác nhau, nhưng nhìn chung, hệ thống ngân hàng Việt Nam thường phân loại tỷ lệ DTI thành các nhóm cơ bản sau đây. Việc biết mình đang ở nhóm nào sẽ giúp bạn chủ động hơn trước khi nộp hồ sơ.

• Dưới 35% (Vùng Xanh - An toàn tuyệt đối): Đây là mức DTI lý tưởng nhất. Ngân hàng cực kỳ thích những khách hàng có tỷ lệ này. Hồ sơ của bạn sẽ được duyệt rất nhanh, thậm chí bạn còn có quyền "làm mình làm mẩy" để đàm phán mức lãi suất ưu đãi tốt hơn. Ở mức này, bạn hoàn toàn thoải mái trả nợ mà không phải cắt giảm chi phí bỉm sữa của con.
• Từ 36% đến 45% (Vùng Vàng - Chấp nhận được): Đây là mức phổ biến nhất của người mua nhà tại Việt Nam. Ngân hàng vẫn sẽ duyệt vay cho bạn, nhưng họ sẽ soi xét kỹ hơn một chút về tính ổn định của công việc (bạn làm ở công ty nào, thâm niên bao lâu) và lịch sử tín dụng (CIC) của bạn có nợ chú ý hay không.
• Từ 46% đến 55% (Vùng Cam - Rủi ro cao): Bắt đầu khó khăn rồi đây. Nhiều ngân hàng thương mại cổ phần có thể du di cho bạn ở mức 50%, nhưng vượt qua 50% là một rào cản lớn. Ở mức này, ngân hàng có thể yêu cầu bạn bổ sung thêm tài sản đảm bảo khác, hoặc yêu cầu người thân (bố mẹ) đứng ra bảo lãnh trả nợ thay nếu bạn mất khả năng thanh toán.
• Trên 55% (Vùng Đỏ - Từ chối vay): Hầu hết các ngân hàng sẽ "say no" với hồ sơ này. Áp lực trả nợ quá lớn sẽ khiến bạn dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, vay mượn chỗ nọ đắp chỗ kia, dẫn đến nợ xấu. Ngân hàng thà mất khách còn hơn ôm cục nợ khó đòi.

5 Tuyệt chiêu "làm đẹp" chỉ số DTI hợp pháp trước khi nộp hồ sơ vay

Nếu bạn tự tính toán và thấy DTI của mình đang lơ lửng ở mức 60%, đừng vội tuyệt vọng mà bỏ cọc mua nhà. Có những cách hoàn toàn hợp pháp và thông minh để kéo giảm DTI xuống mức an toàn. Dưới đây là 5 tuyệt chiêu "chữa cháy" mà Ông Chú BĐS thường khuyên các gia đình áp dụng:

1. Tất toán ngay các khoản nợ nhỏ và thẻ tín dụng

Như đã nói ở trên, thẻ tín dụng là "kẻ thù" giấu mặt của DTI. Ngân hàng thường tính 5% hạn mức thẻ tín dụng vào nghĩa vụ trả nợ hàng tháng của bạn, bất kể tháng đó bạn có quẹt thẻ hay không. Nếu bạn có 3 cái thẻ tín dụng, mỗi cái hạn mức 50 triệu (tổng hạn mức 150 triệu), ngân hàng sẽ tự động cộng thêm 7.5 triệu vào cục nợ hàng tháng của bạn. Giải pháp? Hãy gom tiền tất toán và hủy bớt 2 cái thẻ không cần thiết trước khi vay nhà tối thiểu 1 tháng.

2. Kéo dài thời gian vay mua nhà

Thay vì vay 10 năm hay 15 năm, hãy mạnh dạn chọn gói vay 25 năm hoặc 30 năm. Việc kéo dài thời gian vay sẽ làm giảm đáng kể số tiền gốc bạn phải trả mỗi tháng, từ đó kéo tụt tỷ lệ DTI xuống. Đừng sợ mang nợ lâu, vì thực tế 80% người mua nhà đều tất toán trước hạn ở năm thứ 5 hoặc thứ 7 khi họ có khoản thu nhập đột biến (thưởng Tết, bán đất ở quê, kinh doanh trúng quả). Lúc đó, phí phạt trả nợ trước hạn (thường 1-2%) rẻ hơn rất nhiều so với việc bị ép dòng tiền hàng tháng.

3. Gộp thu nhập của người đồng trả nợ (Vợ/Chồng)

Nếu bạn đứng tên vay một mình, DTI sẽ rất cao. Hãy đưa vợ hoặc chồng vào hồ sơ với tư cách người đồng trả nợ. Khi đó, mẫu số (tổng thu nhập) sẽ tăng lên gấp đôi, trong khi tử số (khoản vay) giữ nguyên, DTI sẽ giảm xuống phân nửa. Nếu chưa kết hôn, một số ngân hàng cho phép bố mẹ ruột bảo lãnh và cộng gộp thu nhập để tính DTI.

4. Khai thác triệt để các nguồn thu nhập phụ

Đừng chỉ nộp mỗi bảng lương. Nếu bạn có nhà cho thuê, xe ô tô cho thuê chạy dịch vụ, hoặc có cổ tức từ việc góp vốn kinh doanh, hãy chuẩn bị đầy đủ hợp đồng, sao kê tài khoản ngân hàng chứng minh dòng tiền đều đặn trong 6 tháng gần nhất. Thu nhập càng cao, DTI càng thấp.

5. Tăng vốn tự có ban đầu

Thay vì vay 70%, hãy cố gắng vay mượn người thân, bạn bè (những khoản vay không ghi nhận trên hệ thống tín dụng quốc gia CIC) để tăng vốn tự có lên 40% - 50%. Vay ngân hàng ít đi thì số tiền trả góp hàng tháng sẽ giảm, DTI sẽ đẹp như tranh vẽ.

Bài toán thực tế: Lương 30 triệu, vợ chồng gom 500 triệu mua nhà

Để các bạn dễ hình dung, chúng ta hãy cùng giải một bài toán rất phổ biến của các cặp vợ chồng trẻ hiện nay. Vợ chồng anh Tuấn, chị Hằng có tổng thu nhập thực nhận qua tài khoản là 35 triệu đồng/tháng. Hai vợ chồng tích cóp được 500 triệu đồng và muốn mua một căn hộ vùng ven TP.HCM giá 1.8 tỷ đồng.

Nhu cầu vay: 1.3 tỷ đồng.
Thời gian vay: 20 năm (240 tháng).
Lãi suất ưu đãi năm đầu: 8.5%/năm. Biên độ thả nổi các năm sau dự kiến 11.5%/năm.
Các khoản nợ hiện tại: Trả góp xe máy 2 triệu/tháng.

Ngân hàng sẽ tính toán DTI của gia đình này như sau (tính ở thời điểm lãi suất thả nổi cao nhất để đảm bảo an toàn):

• Tiền gốc trả hàng tháng: 1.3 tỷ / 240 tháng = 5.4 triệu/tháng.
• Tiền lãi tháng cao nhất (thả nổi): 1.3 tỷ x 11.5% / 12 = 12.4 triệu/tháng.
• Tổng nghĩa vụ trả nợ khoản vay mới: 5.4 + 12.4 = 17.8 triệu/tháng.
• Cộng thêm khoản nợ cũ (xe máy): 17.8 + 2 = 19.8 triệu/tháng.

Tỷ lệ DTI = (19.8 triệu / 35 triệu) x 100% = 56.5%

Với mức DTI 56.5%, hồ sơ của vợ chồng anh Tuấn rơi vào Vùng Đỏ và khả năng cao sẽ bị từ chối, hoặc bị ép giảm hạn mức vay xuống chỉ còn khoảng 1 tỷ đồng. Để giải quyết bài toán này, anh Tuấn có thể áp dụng 2 chiêu: (1) Trả đứt cục nợ xe máy để xóa khoản 2 triệu/tháng, và (2) Kéo dài thời gian vay lên 30 năm (360 tháng) để giảm tiền gốc hàng tháng xuống còn 3.6 triệu. Lúc này, tổng nghĩa vụ nợ chỉ còn 16 triệu/tháng. DTI mới sẽ là: (16 / 35) = 45.7% (Vùng Vàng - Duyệt vay thành công!).

Sai lầm "chết người" khi tính DTI mà 99% người mua nhà mắc phải

Trong quá trình tư vấn, tôi nhận thấy người mua nhà thường tự tính toán DTI ở nhà và đinh ninh rằng mình đủ điều kiện, nhưng khi ra ngân hàng lại vỡ mộng. Dưới đây là những sai lầm kinh điển:

Nhầm lẫn giữa Thu nhập Gross và Thu nhập Net

Nhiều người lấy mức lương Gross (lương trước thuế) ghi trên hợp đồng lao động để tính DTI. Sai bét! Ngân hàng chỉ quan tâm đến dòng tiền thực sự chảy vào tài khoản của bạn mỗi tháng (Thu nhập Net). Nếu lương Gross của bạn là 40 triệu, nhưng sau khi trừ BHXH, BHYT, Thuế TNCN, bạn chỉ thực nhận 34 triệu, ngân hàng sẽ lấy con số 34 triệu để làm mẫu số tính DTI.

Quên tính lãi suất thả nổi

Các ngân hàng thường chào mời gói vay với lãi suất ưu đãi năm đầu cực thấp, ví dụ 6.5%/năm. Khách hàng hăm hở lấy mức 6.5% này để tính toán số tiền trả hàng tháng. Nhưng hỡi ôi, chuyên viên thẩm định của ngân hàng không tính thế. Để quản trị rủi ro, họ sẽ lấy mức lãi suất thả nổi dự kiến của các năm sau (thường là lãi suất tiết kiệm 12 tháng + biên độ 3.5%, rơi vào khoảng 10.5% - 11.5%) để tính toán khả năng trả nợ tối đa của bạn. Sự chênh lệch lãi suất này làm cục nợ hàng tháng phình to ra rất nhiều so với dự tính của bạn.

Cần chuẩn bị hồ sơ gì để chứng minh DTI chuẩn chỉnh nhất?

Để ngân hàng có cơ sở tính toán DTI một cách nhanh chóng và có lợi nhất cho bạn, một bộ hồ sơ chứng minh thu nhập "đẹp" là vô cùng quan trọng. Hãy chuẩn bị sẵn sàng các giấy tờ sau:

• Đối với người làm công ăn lương: Hợp đồng lao động còn thời hạn, Quyết định tăng lương/bổ nhiệm (nếu có), Sao kê tài khoản nhận lương 6 tháng gần nhất có mộc đỏ của ngân hàng (nếu lương tiền mặt phải có phiếu lương và giấy xác nhận của công ty).
• Đối với hộ kinh doanh cá thể: Giấy phép Đăng ký kinh doanh, Sổ sách ghi chép doanh thu - chi phí hàng ngày, Hóa đơn đóng thuế khoán, Hình ảnh cơ sở kinh doanh thực tế.
• Đối với nguồn thu từ cho thuê tài sản: Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản (Sổ đỏ nhà, Cà vẹt xe ô tô), Hợp đồng cho thuê còn hiệu lực, Sao kê tài khoản nhận tiền thuê nhà hàng tháng.

Tóm lại, mua nhà là một hành trình dài và đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính. Đừng để sự thiếu hiểu biết về DTI làm lỡ dở giấc mơ an cư của gia đình bạn. Hãy ngồi xuống, liệt kê mọi khoản nợ, tính toán thật kỹ lưỡng thu nhập thực tế và dọn dẹp sạch sẽ "rác tín dụng" trước khi bước vào ngân hàng. Chúc các bạn sớm sở hữu được ngôi nhà mơ ước!