Airbnb tại Việt Nam từ 2025 sẽ được quản lý như hoạt động kinh doanh có điều kiện, yêu cầu chủ nhà đăng ký kinh doanh, tuân thủ quy định lưu trú, an ninh, PCCC và đóng thuế đầy đủ. Điều này chuyển mô hình từ 'vùng xám' sang luật hóa, đặc biệt siết chặt cho thuê ngắn hạn dưới 30 ngày trong chung cư.

Chào cả nhà, Ông Chú BĐS đây! Hôm nay, Cú Thông Thái sẽ mổ xẻ một chủ đề nóng hổi mà nhiều mẹ bỉm, anh chị em đang có căn hộ nhàn rỗi cho thuê trên Airbnb đang lo lắng: quy định Airbnb Việt Nam từ năm 2025. Nhiều người vẫn nghĩ 'thuê nhà bình thường' thì làm gì có luật lệ phức tạp, nhưng câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ đấy. Hệ sinh thái mua nhà Ông Chú BĐS đã nghiên cứu kỹ lưỡng để mang đến cho bạn những thông tin cập nhật nhất, giúp bạn 'né' rủi ro và 'ăn nên làm ra' trong bối cảnh mới.

Trong gần một thập kỷ qua, mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn qua Airbnb ở Việt Nam cứ như đi trên 'vùng xám' pháp lý: chẳng cấm rõ ràng, nhưng cũng chẳng có khung quản lý cụ thể. Điều này dẫn đến tình trạng nhà nước thất thu thuế 'khủng', còn cư dân chung cư thì 'kêu trời' vì đủ thứ hệ lụy như ồn ào, an ninh lỏng lẻo. Nhưng từ giai đoạn 2025–2026, mọi thứ sẽ khác hoàn toàn, khi các luật mới và quyết định địa phương bắt đầu siết chặt, đưa mô hình này vào khuôn khổ.

Bức Tranh Pháp Lý Mới Từ 2025–2026: Không Còn Là 'Vùng Xám'

Các mẹ, các chị cứ hình dung thế này, trước đây cho thuê Airbnb giống như mình 'buôn bán nhỏ lẻ' ở chợ cóc, chẳng ai để ý nhiều. Nhưng giờ thì nhà nước muốn mình 'lên sạp', 'đăng ký kinh doanh' đàng hoàng rồi. Theo Luật Đầu tư 2025, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư lưu trú ngắn hạn đã được xếp vào danh mục 'kinh doanh bất động sản' và 'kinh doanh dịch vụ lưu trú'. Nghĩa là, nó không còn là chuyện 'cho thuê nhà bình thường' nữa, mà là một loại hình kinh doanh có điều kiện. Chủ nhà phải đáp ứng đủ thứ tiêu chuẩn từ an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy (PCCC) đến đăng ký kinh doanh, bảo hiểm, vân vân và mây mây.

Theo phân tích từ Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn).

Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 01/8/2024, cũng nhấn mạnh nguyên tắc căn hộ chung cư phải dùng đúng mục đích để ở. Trước đây, nhiều ban quản lý chung cư cứ thế mà 'cấm tiệt' Airbnb, nhưng giờ thì quan điểm đã thoáng hơn: không cấm tuyệt đối, mà là quản lý chặt chẽ. Từ 01/01/2026, nhà nước sẽ phân biệt rõ ràng:

Đây là điểm cực kỳ quan trọng, vì đa số các căn hộ Airbnb ở TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng đều cho thuê theo ngày/tuần, tức là nằm gọn trong nhóm 'ngắn hạn' và sẽ bị quản lý rất chặt.

🦉 Cú nhận xét: Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), pháp luật không cấm Airbnb, nhưng cần có cơ chế quản lý rõ ràng. Điều này cho thấy nhà nước đang tìm cách hài hòa lợi ích giữa chủ nhà, cư dân và quản lý.

TP.HCM: Đi Đầu Trong Việc 'Đặt Chuẩn' Cho Airbnb

Thành phố Hồ Chí Minh luôn là 'đầu tàu' trong việc thí điểm các chính sách mới, và lần này cũng không ngoại lệ. Năm 2025, TP.HCM đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/02/2025, siết chặt việc cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư. Các chủ nhà giờ đây phải 'xin phép' ban quản trị, đảm bảo an ninh và PCCC đạt chuẩn trước khi nghĩ đến chuyện cho thuê ngắn hạn.

Tiếp đó, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng tiếp tục đưa Airbnb vào khuôn khổ, với các nguyên tắc về sử dụng đúng công năng, giữ gìn trật tự, an toàn và đảm bảo quyền lợi cho cư dân. Một điểm 'đáng đồng tiền bát gạo' mà các nhà đầu tư cần ghi nhớ là Sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị giới hạn không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà được phép kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Con số này không phải tự nhiên mà có, mà là để giảm thiểu xung đột giữa những cư dân ở lâu dài và khách du lịch 'nay đây mai đó'.

Ông Chú BĐS còn nhớ một case thực tế ở một chung cư khu trung tâm TP.HCM, nơi có đến gần 30% căn hộ được dùng cho Airbnb. Khách ra vào liên tục, ồn ào, bảo vệ thì 'bó tay'. Sau khi có kiến nghị giới hạn 10%, ban quản lý chung cư đã siết chặt nội quy. Kết quả là nhiều chủ căn hộ phải 'quay xe', chuyển sang cho thuê dài hạn hoặc chấp nhận đăng ký kinh doanh lưu trú chính thức, dù không còn 'hái ra tiền' như trước. Đây chính là ví dụ điển hình cho xu hướng 'giảm tỷ lệ Airbnb trong chung cư' đang diễn ra tại TP.HCM. Giá chung cư TP.HCM hiện đang ở mức 90 triệu/m² theo CBRE (2026-06-01), với tỷ lệ hấp thụ đạt 75.0%, cho thấy nhu cầu vẫn cao nhưng quy định mới sẽ ảnh hưởng đến cách khai thác.

Thuế và Trách Nhiệm Nền Tảng: Không Còn Chuyện 'Lách Luật' Dễ Dàng

Chuyện 'lách luật' thuế của Airbnb đã tồn tại suốt hơn 10 năm. Nhiều chủ nhà không đăng ký kinh doanh, không xuất hóa đơn, kê khai thuế thì 'nhỏ giọt', gây thất thu lớn cho nhà nước. Các chuyên gia ước tính tỷ lệ thất thu thuế từ hoạt động này có thể lên tới 20–30% doanh thu thực tế trước năm 2025. Nhưng Luật Quản lý Thuế 2025 đã thay đổi cuộc chơi rồi các bạn ạ!

Điều khoản mới quy định rõ: đối với cá nhân kinh doanh trên nền tảng số có chức năng đặt phòng và thanh toán, chủ quản nền tảng (như Airbnb, Booking, Agoda) có trách nhiệm khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế. Nghĩa là, tiền về túi bạn sẽ bị trừ thuế 'thẳng tay' ngay từ nguồn rồi. Cơ quan thuế kỳ vọng động thái này sẽ giúp tăng thu ít nhất 15–20% từ nhóm hộ kinh doanh/cá nhân kinh doanh lưu trú ngắn hạn trong 2–3 năm tới. Đây là một con số không hề nhỏ, và nó cho thấy sự quyết tâm của nhà nước trong việc quản lý thuế.

Ngoài ra, chủ nhà còn phải có trách nhiệm đăng ký tạm trú/thông báo lưu trú cho khách tại cơ quan công an địa phương. Đây là yêu cầu bắt buộc từ lâu nhưng thường bị bỏ qua. Giờ thì các host Airbnb ở TP.HCM và Hà Nội đã bắt đầu 'thấm đòn' khi bị kiểm tra hành chính gắt gao hơn. Rõ ràng, thời 'tay không bắt giặc' đã qua rồi.

Xu Hướng Toàn Thị Trường: Quản Lý Chặt Hơn, Không 'Đóng Cửa' Airbnb

Ông Chú BĐS biết nhiều người lo lắng liệu Airbnb có bị 'khai tử' ở Việt Nam không. Nhưng theo báo cáo phân tích của Agriseco năm 2025, mô hình Airbnb là loại hình kinh doanh phổ biến toàn cầu, nên việc cấm đoán tuyệt đối là không khả thi và sẽ triệt tiêu một kênh khai thác tài sản, nguồn thu đáng kể. Thay vào đó, xu hướng chung là quản lý như loại hình kinh doanh có điều kiện: đăng ký kinh doanh, tiêu chuẩn PCCC, an ninh, bảo hiểm, và quan trọng nhất là tỷ lệ căn hộ tối đa trong một tòa nhà.

Tóm lại, từ 2025–2026, Airbnb tại Việt Nam sẽ được 'lột xác' từ 'vùng xám' sang mô hình được luật hóa, minh bạch hơn. Điều này không chỉ giúp nhà nước quản lý tốt hơn mà còn tạo sân chơi công bằng hơn cho các chủ nhà chuyên nghiệp. Ai không thích nghi, người đó sẽ 'thua cuộc'.

Bài Học Xương Máu Cho Chủ Nhà và Nhà Đầu Tư Tại Các Thành Phố Lớn

Với những thay đổi 'chóng mặt' này, các nhà đầu tư và chủ nhà muốn 'ăn nên làm ra' với Airbnb cần phải thay đổi tư duy và chiến lược. Thời của Airbnb 'tay không bắt giặc' đã qua rồi. Nếu không đăng ký kinh doanh, không khai thuế, không làm tạm trú cho khách, bạn có nguy cơ bị xử phạt, thậm chí bị ban quản lý chung cư và UBND phường/xã 'đòi' dừng hoạt động.

Một bài học nữa là phải đọc kỹ nội quy chung cư và các quyết định địa phương. Ví dụ như ở TP.HCM, bạn cần nắm rõ Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND và các nội quy bổ sung về tỷ lệ tối đa căn hộ cho thuê ngắn hạn (như 10%/tòa). Đừng để đến lúc 'nước đến chân mới nhảy' thì đã muộn. Các bạn có thể tự kiểm tra quy hoạch và các quy định liên quan đến bất động sản của mình để có cái nhìn tổng thể nhất.

Cuối cùng, hãy tư duy dài hạn. Thay vì chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn bằng mọi giá, nhiều nhà đầu tư đang dần chuyển một phần căn hộ từ Airbnb sang hợp đồng thuê 6–12 tháng, hoặc đăng ký kinh doanh cơ sở lưu trú nhỏ để phù hợp với xu hướng siết chặt quản lý. Thị trường chung cư ở Hà Nội hiện có giá 72 triệu/m² với nguồn cung mới 32.000 căn, và TP.HCM 90 triệu/m² với 22.000 căn mới (CBRE, 2026-06-01), cho thấy cơ hội vẫn còn nhưng cần chiến lược bài bản hơn.

Case Study: Chị Mai và Bài Học Từ Chung Cư Nguyễn Hữu Cảnh

Chị Trần Thị Mai, 38 tuổi, là một chủ shop thời trang online ở quận Bình Thạnh, TP.HCM. Chị có 2 căn hộ ở một chung cư trên đường Nguyễn Hữu Cảnh mà chị dùng để cho thuê Airbnb. Thời gian đầu, chị 'hái ra tiền' vì vị trí đẹp, khách Tây rất thích. Chị Mai thường xuyên khoe doanh thu 30-40 triệu/tháng từ mỗi căn. Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, ban quản lý chung cư bắt đầu siết chặt, yêu cầu đăng ký kinh doanh, báo cáo khách lưu trú hàng ngày, và đặc biệt là thông báo về kiến nghị giới hạn 10% căn hộ cho thuê ngắn hạn.

Chị Mai hoang mang vì nếu chuyển sang cho thuê dài hạn thì lợi nhuận giảm đáng kể, mà đăng ký kinh doanh thì thủ tục lằng nhằng, lại phải đóng thuế đầy đủ. Chị đã tìm đến công cụ tính ROI Đầu Tư Cho Thuê của Cú Thông Thái. Sau khi nhập các chi phí dự kiến (thuế, phí quản lý, bảo hiểm) và doanh thu kỳ vọng từ cả hai hình thức (ngắn hạn có đăng ký và dài hạn), công cụ đã cho chị thấy rõ ràng: nếu không tuân thủ, rủi ro bị phạt sẽ 'ngốn' hết lợi nhuận. Cuối cùng, chị Mai quyết định chuyển một căn sang cho thuê dài hạn 1 năm cho một gia đình trẻ, và đăng ký kinh doanh cho căn còn lại, chấp nhận lợi nhuận thấp hơn nhưng ổn định và hợp pháp. Chị chia sẻ: "Nhờ Cú Thông Thái mà tôi nhìn ra được bài toán, chứ không cứ nghĩ kiếm tiền nhanh mà quên đi pháp lý thì 'mất cả chì lẫn chài'."

Case Study 2: Anh Hùng và Quyết Định Chuyển Hướng Ở Hà Nội

Anh Lê Văn Hùng, 45 tuổi, là một kỹ sư xây dựng ở quận Cầu Giấy, Hà Nội. Anh sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ ở khu vực Mỹ Đình và đã cho thuê Airbnb được 3 năm. Với thu nhập khoảng 28 triệu/tháng từ công việc chính, anh xem Airbnb là một kênh 'kiếm thêm' khá dễ dàng. Tuy nhiên, từ đầu năm 2026, khi các thông tin về việc siết chặt quản lý Airbnb ở Hà Nội bắt đầu lan rộng, đặc biệt là các yêu cầu về PCCC và đăng ký tạm trú, anh Hùng bắt đầu thấy 'ngán ngẩm'.

Anh nhận thấy mình không có đủ thời gian để tự mình làm các thủ tục phức tạp hay quản lý việc khai báo tạm trú cho khách hàng ngày. Anh lo lắng về các khoản phạt nếu không tuân thủ. Anh Hùng đã dùng công cụ Chi Phí Cơ Hội Đầu Tư của Cú Thông Thái để so sánh việc tiếp tục kinh doanh Airbnb một cách hợp pháp với việc chuyển sang cho thuê dài hạn hoặc thậm chí bán căn hộ để đầu tư vào một kênh khác. Công cụ đã giúp anh hình dung rõ ràng hơn về chi phí thời gian, rủi ro pháp lý và lợi nhuận thực tế. Cuối cùng, anh quyết định tìm một đơn vị quản lý Airbnb chuyên nghiệp để 'giao phó' căn hộ, chấp nhận chia sẻ lợi nhuận nhưng đổi lại được sự an tâm và hợp pháp. Anh Hùng nói: "Công cụ của Cú giúp tôi thấy rõ, chi phí cơ hội của việc tự làm và đối mặt rủi ro còn lớn hơn cả lợi nhuận mình kiếm được. Thà thuê chuyên nghiệp, an tâm hơn."

Kết Luận: Chuyên Nghiệp Hóa Để 'Sống Khỏe' Với Airbnb

Tóm lại, từ 2025–2026, thị trường Airbnb tại Việt Nam sẽ bước vào giai đoạn 'trưởng thành' hơn. Nó sẽ ít tự do hơn, nhưng bù lại, rõ ràng và minh bạch hơn. Với những nhà đầu tư 'cú thông thái', đây không còn là cuộc chơi chỉ cần căn hộ đẹp và vài tấm hình lung linh nữa, mà là bài toán tổng hợp giữa pháp lý, thuế, cộng đồng cư dân và chiến lược tài chính dài hạn.

Mức thu nhập trung bình của người Việt hiện là 8.8 triệu/tháng (Lifestyle Index, 2026-01-01), và để mua 1m² đất ở TP.HCM phải mất khoảng 30.1 tháng lương. Điều này cho thấy việc khai thác bất động sản hiệu quả là cực kỳ quan trọng. Hãy chủ động tìm hiểu, thích nghi và chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh của mình. Đừng để mình trở thành 98% chủ nhà 'không biết gì' và rồi phải 'trả giá' đắt nhé các bạn!

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để luôn là người đi trước một bước!