Airbnb tại Việt Nam là mô hình kinh doanh căn hộ lưu trú ngắn hạn đang chịu sự quản lý chặt chẽ từ Luật Nhà ở 2023 và các quy định về thuế mới. Để kinh doanh bền vững, chủ nhà cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về phòng cháy chữa cháy, khai báo lưu trú và nghĩa vụ thuế theo lộ trình đến năm 2026.

Chào các gia đình trẻ, những người đang loay hoay tìm cách tối ưu hóa dòng tiền từ căn nhà của mình. Gần đây, câu hỏi "Có nên làm Airbnb không?" trở thành chủ đề nóng hổi tại các hội nhóm bất động sản. Thực tế, khi ghé thăm hệ sinh thái Ông Chú BĐS, chú thấy rất nhiều bạn trẻ đang đặt cược vào mô hình này. Trong bối cảnh giá chung cư tại TP.HCM đã chạm mức 76 triệu/m² và Hà Nội là 95 triệu/m² (theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn), việc sở hữu một căn hộ không chỉ đơn thuần là nơi ở, mà còn là một bài toán kinh tế cần giải gấp. Nhiều gia đình gom góp mãi mới mua được nhà, nên họ muốn tận dụng không gian trống để kiếm thêm thu nhập, nhất là khi chi phí sinh tồn tại các đô thị lớn như Hà Nội (12.8 triệu/tháng) hay TP.HCM (13.5 triệu/tháng) đang ngày càng đắt đỏ.

1. Tại sao cho thuê căn hộ ngắn hạn đang là chủ đề nóng?

Việc cho thuê ngắn hạn theo mô hình Airbnb mang lại sức hút khó cưỡng nhờ khả năng linh hoạt. Bạn có thể tự mình ở vào cuối tuần hoặc cho khách thuê những ngày trong tuần. Tuy nhiên, đằng sau những con số doanh thu hấp dẫn là những rủi ro pháp lý mà không phải ai cũng nắm rõ. Chúng ta đang sống trong một thị trường mà giá đất nền tại Hà Nội đã lên tới 303 triệu/m², khiến mọi quyết định đầu tư vào căn hộ đều phải cân nhắc kỹ lưỡng giữa dòng tiền và sự an toàn. Việc hiểu rõ luật chơi không còn là lựa chọn, mà là "tấm khiên" bảo vệ tài sản của chính bạn.

Chuyên gia Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn) nhận định.

Nhiều người lầm tưởng rằng Airbnb chỉ là "nghề tay trái" nhẹ nhàng. Thực tế, bạn đang cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn chuyên nghiệp. Với tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 50% và TP.HCM là 39%, nguồn cung căn hộ đang rất dồi dào. Nếu không có chiến lược vận hành bài bản, căn hộ của bạn rất dễ rơi vào tình trạng "đắp chiếu" vì không có khách, trong khi chi phí quản lý vẫn phải đóng đều đặn mỗi tháng.

2. Pháp lý cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam đang thay đổi như thế nào?

Nhiều bạn vẫn lầm tưởng rằng cứ có nhà là có quyền cho thuê tùy ý. Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2023 đã siết chặt việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích kinh doanh lưu trú. Cụ thể, căn hộ chung cư chỉ được dùng để ở, không được sử dụng vào mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Đây là "điểm chết" mà nhiều người bỏ qua.

Từ ngày 1/1/2026, các nền tảng số có chức năng thanh toán sẽ phải thực hiện khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế cho chủ nhà theo quy định mới. Đây là một cột mốc quan trọng giúp minh bạch hóa thị trường. Bạn có thể sử dụng công cụ tính toán tài chính tại muanha.cuthongthai.vn để dự trù khoản thuế phải nộp, tránh những rắc rối về pháp lý sau này. Ngoài ra, tại TP.HCM, các quy định về quản lý lưu trú đang được nới lỏng có điều kiện, nhưng bạn bắt buộc phải đăng ký kinh doanh và đảm bảo các tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy (PCCC) khắt khe.

3. Những chi phí "ẩn" khiến nhà đầu tư vỡ mộng

Ngoài tiền mua nhà, chi phí vận hành Airbnb thường chiếm từ 20-30% doanh thu. Hãy tưởng tượng: tiền điện, nước, internet, phí quản lý chung cư, phí vệ sinh, giặt ủi, và cả chi phí sửa chữa hỏng hóc do khách làm ra. Một căn hộ tại khu vực trung tâm có thể cho thuê 1.5 triệu/đêm, nhưng nếu tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 60%, bạn sẽ sớm nhận ra mình đang "làm không công" cho các nền tảng đặt phòng.

Đừng quên yếu tố "hàng xóm". Rất nhiều chung cư hiện nay đã đưa điều khoản cấm cho thuê ngắn hạn vào nội quy tòa nhà. Nếu bạn cố tình vi phạm, Ban quản trị hoàn toàn có quyền cắt dịch vụ hoặc báo cáo lên cơ quan chức năng. Khi đó, tài sản của bạn không những không sinh lời mà còn đối mặt với nguy cơ bị cưỡng chế dừng hoạt động.

4. Chiến lược để tồn tại và phát triển bền vững

Để kinh doanh Airbnb hiệu quả, bạn cần chuyển dịch từ tư duy "cho thuê phòng" sang "quản lý trải nghiệm". Hãy chú trọng vào việc khai báo lưu trú qua phần mềm của Công an địa phương. Đây là nghĩa vụ bắt buộc. Thứ hai, hãy mua bảo hiểm tài sản để phòng ngừa rủi ro cháy nổ hoặc mất mát đồ đạc. Cuối cùng, hãy luôn tính toán kỹ dòng tiền trước khi đầu tư. Đừng chỉ nhìn vào doanh thu gộp, hãy nhìn vào lợi nhuận ròng sau thuế và chi phí vận hành.

Ông Chú BĐS luôn khuyên rằng: "Mua nhà để đầu tư là một cuộc đua đường dài, đừng vì cái lợi trước mắt mà bỏ qua sự ổn định của pháp lý". Hãy luôn cập nhật các văn bản mới nhất từ Bộ Xây dựng để không bị tụt hậu trong thị trường đầy biến động này.