Cho thuê ngắn hạn (Airbnb) là mô hình kinh doanh dịch vụ lưu trú đòi hỏi quản lý vận hành cao, trong khi cho thuê dài hạn là mô hình tạo thu nhập thụ động bền vững. Lựa chọn giữa hai hình thức phụ thuộc vào quỹ thời gian cá nhân và khả năng chịu đựng rủi ro chi phí vận hành của chủ sở hữu.

Tại sao 90% người cho thuê nhà Airbnb không tính toán kỹ chi phí vận hành?

Chào các bạn, Ông Chú BĐS đây! Thời gian gần đây, đi đâu cũng nghe người ta bàn về Airbnb như một "mỏ vàng" lộ thiên. Nhiều anh em, đặc biệt là các mẹ bỉm sữa muốn kiếm thêm thu nhập, thấy căn hộ chung cư tại các quận trung tâm TP.HCM hay Hà Nội có giá thuê cao ngất ngưởng thì ham lắm. Các bạn nhìn thấy con số doanh thu 1.2 triệu đồng/đêm và nhân lên với 30 ngày, rồi mơ về con số 36 triệu/tháng. Nhưng thực tế, đó là một chiếc bẫy ngọt ngào.

Theo phân tích từ Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn).

Khi bạn vận hành Airbnb, bạn không còn là một nhà đầu tư bất động sản đơn thuần nữa. Bạn đang là một chủ khách sạn mini. Các chi phí ẩn mà nhiều người bỏ qua bao gồm: phí giặt ủi (khoảng 50.000 - 100.000 đồng/lần), phí dọn dẹp, phí điện nước (thường cao hơn 30% so với hộ gia đình do khách dùng điều hòa 24/7), phí internet tốc độ cao, phí quản lý tòa nhà, và quan trọng nhất là khấu hao nội thất. Một chiếc sofa cao cấp có thể dùng 5 năm cho gia đình, nhưng với Airbnb, nó sẽ "nát" sau 18 tháng. Nếu không tính toán kỹ, dòng tiền của bạn sẽ bị bào mòn bởi các chi phí này, đẩy lợi nhuận thực tế xuống mức thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng.

Airbnb vs Cho thuê dài hạn: Đâu là chân ái cho túi tiền của bạn?

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần đặt lên bàn cân sự ổn định và tính linh hoạt. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường căn hộ đang có sự phân hóa mạnh mẽ. Với mức giá căn hộ trung bình tại TP.HCM khoảng 76 triệu/m² và Hà Nội 95 triệu/m², việc sở hữu một tài sản đã là một gánh nặng tài chính lớn. Khai thác tài sản đó sao cho hiệu quả là bài toán sống còn.

So sánh chi tiết về dòng tiền và công sức

Sự thật về khấu hao nội thất: Con số khiến bạn giật mình

Nhiều nhà đầu tư mới thường quên mất chi phí khấu hao. Một căn hộ full nội thất trị giá 300 triệu đồng, nếu cho thuê dài hạn, bạn có thể dùng được 7-10 năm mới cần sửa chữa lớn. Nhưng với Airbnb, cường độ sử dụng của khách du lịch cao gấp nhiều lần. Bạn phải thay ga trải giường hàng tuần, sơn lại tường mỗi năm, và thay mới các thiết bị điện tử bị hỏng hóc do khách sử dụng không cẩn thận. Theo kinh nghiệm của Ông Chú BĐS, bạn nên trích lập ít nhất 10% doanh thu hàng tháng vào quỹ dự phòng bảo trì. Đây là con số mà hầu hết những người "tay ngang" thường bỏ qua.

Cách tính toán dòng tiền chính xác trong thời kỳ biến động

Khi thị trường có biến động YoY (tăng trưởng so với cùng kỳ) ở mức -15% đến -20% ở một số phân khúc, việc quản trị dòng tiền là ưu tiên số 1. Ông Chú BĐS khuyến khích bạn truy cập nền tảng muanha.cuthongthai.vn để nhập số liệu căn hộ của mình. Công cụ này sẽ giúp bạn chạy kịch bản: nếu lãi suất vay ngân hàng tăng thêm 1-2%, liệu dòng tiền từ cho thuê có đủ để trả lãi hay không. Đừng bao giờ đầu tư dựa trên cảm tính. Hãy dùng con số để biết mình đang ở đâu.

Chiến lược cho nhà đầu tư cá nhân trong năm 2025

Nếu bạn là người bận rộn với công việc văn phòng, đừng cố làm Airbnb. Sự chênh lệch lợi nhuận không đáng để bạn đánh đổi sức khỏe và thời gian bên gia đình. Thay vào đó, hãy tập trung vào phân khúc cho thuê dài hạn với hợp đồng chặt chẽ, chọn lọc khách hàng có uy tín. Nếu bạn có căn hộ ở vị trí đắc địa, hãy cân nhắc thuê đơn vị quản lý chuyên nghiệp, dù họ lấy phí 15-20% doanh thu, nhưng bạn sẽ được "kê cao gối ngủ" và tài sản được bảo toàn tốt hơn.

Tại sao nên ưu tiên cho thuê dài hạn?

Cho thuê dài hạn giúp bạn giảm thiểu rủi ro pháp lý liên quan đến việc khách thuê làm sai mục đích sử dụng căn hộ (điều mà nhiều tòa nhà chung cư hiện nay đang cấm hoặc hạn chế rất gắt gao). Sự ổn định trong dòng tiền giúp bạn dễ dàng hoạch định tài chính cá nhân, trả nợ vay ngân hàng đúng hạn mà không lo lắng về tỷ lệ lấp đầy mỗi tháng.

Khi nào thì nên chọn Airbnb?

Chỉ nên chọn Airbnb nếu bạn có căn hộ tại các khu vực du lịch trọng điểm, có đội ngũ hỗ trợ dọn dẹp tại chỗ và bạn coi đây là một công việc kinh doanh chính thức, không phải là thu nhập thụ động. Bạn phải sẵn sàng đối mặt với những đánh giá 1 sao, những yêu cầu sửa chữa lúc nửa đêm và những kỳ thấp điểm du lịch kéo dài hàng tháng trời.