Thanh khoản bất động sản quý 3 cải thiện nhờ nỗ lực điều chỉnh nguồn cung tại Hà Nội và TP.HCM, kết hợp với chính sách lãi suất linh hoạt giúp người mua nhà lần đầu dễ dàng tiếp cận tín dụng hơn so với đầu năm.

1. Tại sao thanh khoản thị trường đang cải thiện mạnh mẽ trong quý 3?

Chào các bạn, nhiều người hỏi tôi dạo này thấy thị trường có vẻ "rục rịch" trở lại, liệu có phải là tín hiệu ảo hay không? Theo kinh nghiệm lăn lộn nhiều năm của tôi, thanh khoản cải thiện trong quý 3 không phải là chuyện ngẫu nhiên. Nó đến từ sự kết hợp giữa tâm lý người mua đã ổn định sau giai đoạn biến động và các chính sách hỗ trợ lãi suất đang đi vào thực tế. Khi lãi suất ngân hàng bắt đầu có xu hướng giảm nhẹ, dòng tiền nhàn rỗi từ các kênh khác như vàng hay chứng khoán bắt đầu tìm về "bến đỗ" an toàn là bất động sản.

Theo chuyên gia Ông Chú BĐS từ Ông Chú BĐS.

🦉 Cú nhận xét: Thanh khoản không tăng do "sốt", mà tăng do sự cộng hưởng của lãi suất dễ chịu hơn và nhu cầu ở thực đang bị dồn nén quá lâu.

Tôi nhớ năm ngoái, nhiều bạn bè của tôi còn ngần ngại vì lãi suất vay cao, nhưng hiện nay với các chính sách mới, họ đã tự tin xuống tiền hơn. Sự cải thiện này là bền vững nếu chúng ta nhìn vào thực tế nguồn cung và khả năng hấp thụ của thị trường. Để hiểu rõ hơn về con số cụ thể đằng sau sự "ấm lên" này, hãy cùng tôi nhìn vào bức tranh giá cả thực tế ngay sau đây.

2. Thực trạng giá nhà và sức hấp thụ của thị trường hiện nay ra sao?

Để đánh giá thị trường, chúng ta không thể chỉ nhìn vào cảm tính mà phải dựa trên những con số "biết nói" từ báo cáo của CBRE tính đến ngày 01/09/2026. Thị trường đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM. Tại Hà Nội, giá chung cư đang neo ở mức 95 triệu/m², trong khi tại TP.HCM con số này là 76 triệu/m². Đất nền vẫn là phân khúc "đắt đỏ" với mức giá 303 triệu/m² tại Hà Nội và 275 triệu/m² tại TP.HCM.

Bảng thống kê sức nóng thị trường quý 3:

Tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội đạt 50.0%, cao hơn đáng kể so với mức 39.0% tại TP.HCM. Điều này cho thấy nguồn cung mới tại Hà Nội với 16.700 căn đang được thị trường đón nhận tích cực hơn so với con số 4.871 căn tại TP.HCM. Mặc dù biến động YoY (so với cùng kỳ năm trước) đang ở mức -15.6%, nhưng đây lại là cơ hội để người mua có tiềm lực tài chính sở hữu tài sản với giá hợp lý hơn so với thời điểm đỉnh sốt.

Bạn có thể tự kiểm tra ngay các biến động giá chi tiết tại khu vực bạn đang quan tâm thông qua dashboard vĩ mô của chúng tôi. Việc nắm bắt dữ liệu này giúp bạn không bị "hớ" khi xuống tiền đặt cọc.

3. Các bước cần chuẩn bị để mua nhà an toàn trong thời điểm này

Nhiều bạn nhắn tin hỏi tôi: "Chú ơi, lương 20 triệu, gom được 300 triệu thì mua nhà kiểu gì?". Câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ nếu bạn biết cách lập kế hoạch tài chính bài bản. Mua nhà không phải là cuộc chơi may rủi, mà là một lộ trình cần sự kỷ luật. Dưới đây là quy trình 5 bước mà tôi luôn áp dụng cho các giao dịch của mình.

Bạn có thể tự kiểm tra ngay khả năng vay vốn của mình bằng công cụ tính toán tự động. Hãy nhớ rằng, việc mua nhà là một hành trình dài, đừng vì nóng vội mà bỏ qua các bước kiểm tra pháp lý quan trọng. Tôi đã từng thấy nhiều người mất trắng chỉ vì ham rẻ mà bỏ qua bước 4. Hãy cẩn trọng!

Lộ trình này không chỉ giúp bạn tránh được những rủi ro tài chính không đáng có mà còn giúp bạn tự tin hơn khi đối diện với các chủ đầu tư hoặc môi giới. Sau khi đã chuẩn bị xong về tài chính và pháp lý, bài học xương máu tiếp theo sẽ giúp bạn trụ vững trên thị trường này.

4. Bài học xương máu cho người mua nhà lần đầu

Những đúc kết từ kinh nghiệm thực tế của Ông Chú BĐS giúp bạn tránh sai lầm. Tôi đã từng chứng kiến nhiều bạn trẻ "vung tay quá trán" khi thấy thị trường ấm lên, để rồi rơi vào cảnh nợ nần chồng chất. Bài học đầu tiên là đừng bao giờ để chi phí nhà ở chiếm quá 40% thu nhập hàng tháng của gia đình. Với mức thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng như hiện nay, việc gồng gánh một khoản vay lớn là cực kỳ rủi ro nếu lãi suất biến động.

Bài học thứ hai chính là sự kiên nhẫn với con số 30.1 tháng lương cho mỗi m² đất. Đừng vội vàng chốt cọc chỉ vì sợ mất cơ hội. Bạn cần so sánh kỹ lưỡng giá chung cư tại Hà Nội đang neo ở mức 95 triệu/m² với HCM là 76 triệu/m². Nếu bạn đang làm việc tại Hà Nội, hãy cân nhắc kỹ khả năng chi trả cho chi phí sinh tồn lên tới 34 triệu/tháng cho một gia đình 4 người. Việc tự kiểm tra ngay khả năng tài chính cá nhân trên các bảng tính vĩ mô sẽ giúp bạn tỉnh táo hơn bao giờ hết.

Bài học cuối cùng là đừng bao giờ bỏ qua "chi phí cơ hội". Năm ngoái, tôi từng khuyên một người bạn dùng số tiền tích lũy để đầu tư vào các danh mục an toàn thay vì cố gắng mua một căn nhà quá xa nơi làm việc. Việc di chuyển hàng ngày với giá xăng RON 95 đang ở mức 25.630 VND/lít sẽ bào mòn tài chính của bạn nhanh hơn bạn tưởng. Hãy chọn nơi ở phù hợp với phong cách sống, đừng chọn nơi ở chỉ vì "ai cũng mua ở đó".

🦉 Cú nhận xét: Người mua nhà thông thái là người biết tính toán đến cả những khoản chi phí "vô hình" như xăng xe, thời gian di chuyển và áp lực lãi suất trong 3-5 năm tới.

Để giúp các bạn dễ hình dung hơn về các lựa chọn, tôi đã lập bảng so sánh các yếu tố cần ưu tiên khi đi xem nhà lần đầu:

Bạn đã sẵn sàng để bắt đầu hành trình tìm kiếm tổ ấm của mình chưa? Hãy cùng tôi tổng kết lại những bước đi cuối cùng để đảm bảo bạn luôn ở thế chủ động trong mọi tình huống.

5. Kết luận và hành động tiếp theo

Tóm tắt chiến lược và lời khuyên cuối cùng cho người mua nhà. Thị trường quý 3 đang cho thấy những tín hiệu thanh khoản cải thiện rõ rệt, đặc biệt với tỷ lệ hấp thụ đạt 50% tại Hà Nội và 39% tại HCM. Đây là thời điểm vàng để những người có nhu cầu ở thực "ra quân", nhưng với một cái đầu lạnh. Đừng để những con số hào nhoáng về nguồn cung mới 16.700 căn tại Hà Nội làm bạn xao nhãng mục tiêu tài chính ban đầu.

Chiến lược của bạn nên là: ưu tiên các căn hộ có pháp lý sạch, nằm trong các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ và quan trọng nhất là phù hợp với khả năng chi trả dài hạn. Hãy nhớ, bất động sản là cuộc chơi của đường dài. Nếu bạn đang phân vân giữa việc mua nhà hay tiếp tục tích lũy, hãy sử dụng các công cụ hỗ trợ để mô phỏng kịch bản dòng tiền. Bạn có thể tự kiểm tra ngay các kịch bản lãi suất tăng nhẹ hoặc giảm nhẹ để xem mình chịu đựng được đến đâu.

Cuối cùng, đừng quên rằng một ngôi nhà là nơi để về, không phải là gánh nặng để bạn phải hy sinh toàn bộ chất lượng cuộc sống. Hãy cân nhắc kỹ giữa việc mua một chiếc iPhone 30.99 triệu hay một chiếc Honda SH 73 triệu để tiết kiệm vốn cho căn nhà mơ ước. Mọi sự chuẩn bị kỹ lưỡng hôm nay đều là nền tảng cho sự an yên của bạn ngày mai. Hãy hành động một cách có kế hoạch và đừng bao giờ ngừng học hỏi.

🦉 Cú nhận xét: Thành công trong BĐS không đến từ sự may mắn, nó đến từ việc bạn chuẩn bị kỹ lưỡng hơn người khác bao nhiêu phần trăm. Hãy bắt đầu ngay hôm nay!

Để hỗ trợ các bạn tốt nhất trên hành trình này, tôi đã tổng hợp những kinh nghiệm thực chiến nhất vào hệ thống của mình. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để nắm bắt mọi biến động của thị trường trong lòng bàn tay. Chúc các bạn sớm tìm được căn nhà ưng ý và xây dựng tổ ấm hạnh phúc!