Airbnb tại Việt Nam đang chuyển mình từ "vùng xám" pháp lý sang mô hình "không cấm nhưng quản rất chặt". Các nhà đầu tư cần chủ động đăng ký kinh doanh, nộp thuế đầy đủ và tuân thủ các quy định về an ninh, PCCC để hoạt động hợp pháp và bền vững.

Airbnb Việt Nam: Lách Luật Hay Hợp Pháp Hóa Để Phát Triển?

Chắc hẳn nhiều chị em nội trợ hay các ông bố bỉm sữa nhà mình đang 'ôm' vài căn chung cư rồi nghĩ đến chuyện cho thuê ngắn hạn trên Airbnb để 'kiếm thêm' phải không? Đúng là mô hình này hấp dẫn thật, nhất là ở mấy thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, nơi mà khách du lịch cứ nườm nượp đổ về. Ai cũng muốn có một căn nhà tiện nghi, 'chanh sả' như khách sạn mà lại ấm cúng như nhà mình.

Nguồn tham khảo: Ông Chú BĐS.

Tuy nhiên, Ông Chú BĐS phải nói thật là thời gian tới đây, từ 2024 đến 2026, 'sân chơi' Airbnb ở Việt Nam sẽ thay đổi chóng mặt đó. Không còn là cái thời 'sống nhờ khoảng xám' pháp lý nữa đâu. Giờ đây, để kinh doanh bền vững và 'hái ra tiền', mình phải 'đi trước một bước', hiểu luật để mà làm đúng, chứ không là dễ bị 'tuýt còi' lắm đó. Câu chuyện của Airbnb Việt Nam sẽ không còn đơn thuần là 'thuê nhà, dọn dẹp, rồi đăng lên app' nữa, mà sẽ là một bài toán cân não về pháp lý và tài chính, đòi hỏi sự chủ động từ mỗi nhà đầu tư.

Bối Cảnh Pháp Lý Mới: Từ 'Cấm Có Điều Kiện' Đến 'Quản Chặt'

Mấy năm trước, nhiều người lo lắng 'đứng ngồi không yên' khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, quy định cấm dùng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Nghe vậy, ai cũng nghĩ Airbnb là 'xong đời' rồi. Thậm chí, ở TP.HCM còn có Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (ngày 27/2/2025) siết chặt, yêu cầu căn hộ muốn cho thuê du lịch trong chung cư phải là 'căn hộ du lịch trong chung cư hỗn hợp', phải đăng ký kinh doanh, rồi đủ thứ điều kiện ngành nghề có điều kiện nữa.

Nhưng mà, 'phe' Airbnb cũng không chịu thua. Theo các 'cụ' bên Bộ Tư pháp và Cục Quản lý nhà & thị trường BĐS, việc cho thuê căn hộ ngắn ngày qua Airbnb thực ra vẫn là sử dụng để ở đó cả nhà. Pháp luật mình chưa bao giờ định nghĩa 'ngắn ngày là bao nhiêu ngày', cũng không hề có điều khoản nào cấm chủ nhà cho thuê căn hộ của mình cả. Thậm chí, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) trong năm 2025 còn đề xuất 'cởi trói' cho hơn 8.750 căn hộ đang làm Airbnb ở TP.HCM, muốn coi đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện chứ không phải cấm tiệt.

🦉 Cú nhận xét: Xu hướng sắp tới từ 2025-2026 sẽ là 'không cấm, nhưng quản rất chặt'. Nghĩa là, nhà mình vẫn được cho thuê, nhưng phải đăng ký kinh doanh, kê khai nộp thuế đầy đủ, ký hợp đồng đàng hoàng, và tuân thủ các quy định về an ninh, PCCC, đăng ký tạm trú cho khách nữa. Đây là lúc mình cần chủ động 'hợp pháp hóa từ đầu' để tránh những rủi ro không đáng có.

Dữ liệu & Lợi Suất: Airbnb Vẫn Hấp Dẫn Dòng Tiền?

Nhà mình thắc mắc liệu Airbnb còn 'ngon ăn' ở Việt Nam không, khi mà quy định cứ siết thế? Ông Chú BĐS khẳng định là vẫn rất hấp dẫn nếu biết cách làm đúng. Dù chi phí vận hành cho thuê ngắn hạn có thể cao hơn 10–20% (bao gồm dọn phòng, quản lý, hoa hồng nền tảng), nhưng giá thuê theo đêm của Airbnb lại cao hơn 20–40% so với giá quy đổi theo tháng của thuê dài hạn cùng phân khúc. Điều này có nghĩa là, nếu tỷ lệ lấp đầy đạt từ 55–60% trở lên, lợi nhuận ròng từ Airbnb sẽ bắt đầu 'vượt mặt' cho thuê dài hạn, đặc biệt ở các khu trung tâm và du lịch đông khách.

Nhìn vào thị trường, giá chung cư ở TP.HCM đang ở mức 90 triệu/m², còn Hà Nội là 72 triệu/m² (theo CBRE, 2026-06-01). Đây là mức giá không hề nhỏ, nên việc tối ưu dòng tiền là cực kỳ quan trọng. Tỷ lệ hấp thụ chung cư ở cả Hà Nội và TP.HCM đều ở mức 75.0%, cho thấy nhu cầu vẫn rất cao. Việt Nam cũng đang đặt mục tiêu phục hồi du lịch mạnh mẽ sau đại dịch, đón hàng chục triệu khách quốc tế mỗi năm, tạo ra 'đất diễn' rộng lớn cho loại hình lưu trú linh hoạt như Airbnb.

Vậy nên, đừng lo lắng quá, chỉ cần mình 'tỉnh táo' và làm đúng luật, Airbnb vẫn là kênh đầu tư dòng tiền rất tiềm năng đó. Để dễ hình dung hơn, bạn có thể sử dụng công cụ tính ROI Đầu Tư Cho Thuê của Ông Chú BĐS để ước tính lợi nhuận ròng của mình nhé.

Hướng Dẫn Thực Tế: Hợp Pháp Hóa và Tối Ưu Thuế Cho Airbnb

Để 'ăn ngon ngủ yên' với Airbnb, việc hợp pháp hóa là yếu tố then chốt. Nhà mình cần phân biệt rõ, mình là cá nhân cho thuê 'tí ti' hay là 'dân chuyên' làm ăn lớn? Bởi vì, tùy vào quy mô mà cách đăng ký và nghĩa vụ thuế sẽ khác nhau.

Cấu Trúc Pháp Lý và Nghĩa Vụ Thuế

Theo phân tích từ các hãng luật, nếu bạn chỉ cho thuê 1-2 căn, không thường xuyên thì có thể đăng ký mã số thuế cá nhân để kê khai thuế cho thuê tài sản. Nhưng nếu bạn 'ôm' từ 3-5 căn trở lên, cho thuê thường xuyên, có tính chất kinh doanh thì Ông Chú BĐS khuyên bạn nên đăng ký thành hộ kinh doanh hoặc thậm chí là công ty. Khi đó, mình sẽ chịu thuế GTGT (Giá trị gia tăng) và TNCN (Thu nhập cá nhân) hoặc TNDN (Thu nhập doanh nghiệp) theo tỷ lệ trên doanh thu.

Tuân Thủ Các Điều Kiện Ngành Nghề và Địa Phương

Ngoài thuế má, mình còn phải quan tâm đến hàng tá quy định khác nữa đó. Luật Du lịch và các nghị định hướng dẫn yêu cầu cơ sở lưu trú phải đáp ứng điều kiện về diện tích, trang thiết bị, an toàn PCCC (Phòng cháy chữa cháy), an ninh trật tự, vệ sinh môi trường. Ở các thành phố lớn như Hà Nội, Đà Nẵng, TP.HCM, chủ nhà Airbnb còn phải:

Chiến lược 'hợp pháp hóa từ đầu' nghĩa là mình phải chuẩn hóa mọi thứ: từ hợp đồng thuê, nội quy căn hộ, quy trình check-in/check-out, lưu trữ hồ sơ khách, đến việc mua bảo hiểm tài sản. Chọn đúng cấu trúc pháp lý (cá nhân/hộ kinh doanh/công ty) ngay từ đầu sẽ giúp mình giảm thiểu rủi ro bị phạt hành chính, hoặc tệ hơn là bị dừng hoạt động bất ngờ. Đây là điều mà các 'cú non' thường bỏ qua, nhưng lại là yếu tố sống còn cho việc kinh doanh Airbnb đó nha.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Với Mục Đích Airbnb

Nếu bạn đang có ý định 'tậu' một căn nhà để làm Airbnb, đây là 3 bài học 'xương máu' mà Ông Chú BĐS muốn gửi gắm, rút ra từ những thay đổi pháp lý và thị trường 2024-2026:

1. Không Đánh Cược Vào 'Khoảng Xám' Pháp Lý: Chọn Đúng Sản Phẩm

Cứ nghĩ 'luật không cấm thì cứ làm' là sai lầm lớn nhất đó. Như trường hợp Quyết định 26/2025 ở TP.HCM siết chặt, nếu căn hộ của mình không thuộc loại 'chung cư hỗn hợp' hoặc 'căn hộ du lịch', là có thể bị 'đứng hình' ngay lập tức. Tiền trả ngân hàng thì vẫn phải trả, mà dòng tiền lại bị cắt, áp lực khủng khiếp luôn đó cả nhà.

Thay vì mua đại một căn chung cư chỉ để ở rồi 'lách luật' cho thuê, hãy ưu tiên những sản phẩm được quy hoạch rõ ràng cho mục đích lưu trú du lịch. Đó là những căn hộ thuộc chung cư hỗn hợp (có cả chức năng thương mại, dịch vụ, lưu trú) hoặc các căn hộ du lịch/condotel nằm trong các dự án có sẵn hạ tầng PCCC, lễ tân, và quản lý chuyên nghiệp. Việc kiểm tra quy hoạch là cực kỳ quan trọng trước khi xuống tiền nhé.

2. Tối Ưu Cấu Trúc Pháp Lý & Thuế Ngay Từ Đầu

Đừng đợi đến khi 'nước đến chân mới nhảy'. Ngay từ đầu, hãy xác định rõ quy mô kinh doanh của mình. Nếu chỉ 1-2 căn, đăng ký mã số thuế cá nhân. Nếu từ 3-5 căn trở lên, lập hộ kinh doanh hoặc công ty để mọi thứ chuyên nghiệp hơn. Việc này không chỉ giúp mình hợp pháp hóa mà còn tạo điều kiện ký hợp đồng chuyên nghiệp với khách doanh nghiệp, tour, và tối ưu hóa chi phí thuế. Đây là cách 'đi trước luật' mà Ông Chú BĐS luôn khuyên đó.

Một cấu trúc rõ ràng sẽ giúp mình hạch toán chi phí tốt hơn, tận dụng các chính sách ưu đãi (nếu có) dành cho ngành du lịch – lưu trú. Điều này giống như việc mình xây nhà vậy, móng phải chắc thì mới cất cao được. Khi đã có cấu trúc pháp lý vững vàng, mình có thể tự tin hơn khi mở rộng quy mô, không lo những rắc rối về sau.

3. Chuẩn Hóa Vận Hành và Liên Tục Cập Nhật Pháp Lý Địa Phương

Kinh doanh Airbnb không chỉ là 'decor' đẹp hay chụp ảnh 'lung linh' đâu. Mình phải có một quy trình vận hành chuẩn chỉnh: từ hợp đồng, nội quy căn hộ, hướng dẫn khách, đến quy trình đăng ký tạm trú, lưu trữ dữ liệu khách hàng. Đặc biệt, hãy xem xét mua bảo hiểm tài sản để phòng ngừa rủi ro. Việc đào tạo nhân sự vận hành cũng rất quan trọng để tránh những đánh giá xấu trên nền tảng, ảnh hưởng đến doanh thu.

Cuối cùng, pháp luật ở mỗi địa phương lại có thể khác nhau. TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, mỗi nơi một vẻ. Một thành phố có thể 'mở' hơn, khuyến khích đăng ký, nộp thuế, nhưng thành phố khác lại có thể siết chặt hơn để bảo vệ cư dân chung cư. Mình phải thường xuyên theo dõi các quyết định của UBND tỉnh/thành, quy chế quản lý nhà chung cư của Sở Xây dựng, và các khuyến nghị từ HoREA hay VnREA để luôn 'đi đúng hướng' nhé. Đừng quên bạn có thể theo dõi Blog BĐS của Cú Thông Thái để cập nhật những thông tin mới nhất.

Kết Luận

Mô hình cho thuê ngắn hạn Airbnb tại Việt Nam đang đứng trước ngưỡng cửa của sự minh bạch và chuyên nghiệp. Giai đoạn 2024–2026 sẽ là thời điểm vàng để những nhà đầu tư 'tỉnh táo' và chủ động nắm bắt cơ hội. Thay vì cố gắng lách luật hay sống trong 'vùng xám', hãy biến những thách thức về pháp lý thành lợi thế cạnh tranh của mình.

Việc chọn đúng sản phẩm, tối ưu cấu trúc pháp lý, tuân thủ nghĩa vụ thuế và chuẩn hóa quy trình vận hành sẽ giúp bạn không chỉ tránh được rủi ro mà còn tối đa hóa lợi nhuận. Ông Chú BĐS tin rằng, với sự chuẩn bị kỹ lưỡng và chiến lược thông minh, bạn hoàn toàn có thể 'hái quả ngọt' từ kênh đầu tư Airbnb đầy tiềm năng này.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn