Airbnb cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam không bị cấm tuyệt đối, nhưng việc kinh doanh này đang chịu sự siết chặt bởi các quy định địa phương, đặc biệt tại TP.HCM với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND. Mấu chốt nằm ở việc xác định mục đích sử dụng căn hộ: nếu là chung cư thuần để ở thì việc kinh doanh lưu trú ngắn hạn có thể bị xem là không đúng mục đích.

Giới Thiệu: Airbnb ở Việt Nam — Sân Chơi Dễ Kiếm Tiền Hay Đầy Rủi Ro Pháp Lý?

Nhiều người cứ nghĩ thuê ngắn hạn thì cũng là cho thuê nhà ở thôi, có gì mà phải phức tạp. Nhưng không đâu! Theo các chuyên gia, mấu chốt không nằm ở 'số ngày' thuê mà là mục đích sử dụng căn hộ. Nếu chung cư của bạn được cấp phép thuần túy để ở, việc biến nó thành một 'khách sạn mini' có thể bị xem là sai mục đích sử dụng. Ngược lại, nếu là chung cư có mục đích hỗn hợp hoặc căn hộ du lịch, bạn sẽ có nhiều 'đất' để kinh doanh hơn, miễn là tuân thủ đầy đủ các điều kiện.

Theo phân tích từ Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn).

🦉 Cú nhận xét: Đừng để lợi nhuận trước mắt che mờ rủi ro pháp lý. Một khoản đầu tư thông minh phải bắt đầu từ việc hiểu rõ luật chơi, đặc biệt khi Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực từ 01/8/2024 và các quy định địa phương đang dần hoàn thiện.

Phân Tích Thị Trường và 3 Sự Thật "Phũ Phàng" Về Airbnb ở Việt Nam

Sự Thật 1: Không Có Lệnh Cấm Tuyệt Đối, Nhưng Quy Định Địa Phương Đang 'Siết'

Tại TP.HCM, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (ban hành ngày 27/2/2025) chính là 'con dao hai lưỡi' ảnh hưởng trực tiếp đến mô hình Airbnb. Văn bản này quy định rất rõ: căn hộ trong nhà chung cư phải được dùng đúng mục đích để ở. Chỉ những chung cư được xây dựng với mục đích sử dụng hỗn hợp mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch. Điều này có nghĩa là nếu bạn sở hữu một căn hộ trong chung cư 'thuần ở', việc cho thuê ngắn hạn qua Airbnb có thể bị xem là không đúng mục đích và đối mặt với các hình thức xử lý từ ban quản lý hoặc chính quyền địa phương.

HoREA (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) ước tính có hơn 8.750 căn hộ cho thuê ngắn ngày tại TP.HCM có thể bị ảnh hưởng nếu quy định này được áp dụng chặt chẽ. Con số này không hề nhỏ, cho thấy mức độ tác động không chỉ tới các chủ nhà cá nhân mà còn tới toàn bộ thị trường đầu tư căn hộ khai thác dòng tiền. Nếu bạn đang cân nhắc mua căn hộ ở TP.HCM để làm Airbnb, hãy kiểm tra thật kỹ pháp lý dự án và quy chế tòa nhà. Giá chung cư ở TP.HCM trung bình 90 triệu/m², một khoản đầu tư lớn không thể mạo hiểm.

Sự Thật 2: Mục Đích Sử Dụng Căn Hộ Là 'Chìa Khóa' Pháp Lý

Đây là một điểm cực kỳ quan trọng mà nhiều người đầu tư Airbnb hay bỏ qua. Họ chỉ nhìn vào công suất phòng và lợi nhuận hấp dẫn, mà quên mất rằng nền tảng pháp lý vững chắc mới là yếu tố quyết định sự bền vững của mô hình kinh doanh này. Nếu bạn đang tìm hiểu về các dự án căn hộ, đừng quên sử dụng công cụ Check Quy Hoạch của Cú Thông Thái để kiểm tra mục đích sử dụng đất và dự án ngay từ đầu.

Sự Thật 3: Rủi Ro Pháp Lý Kéo Theo Nhiều Rắc Rối Khác

Ngoài ra, nghĩa vụ thuế cũng là một vấn đề lớn. Theo HoREA, thay vì cấm, nên coi cho thuê ngắn hạn là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; chủ hộ phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và tuân thủ tiêu chuẩn dịch vụ. Nếu bạn không đăng ký kinh doanh, không kê khai và nộp thuế đầy đủ, bạn có thể bị truy thu thuế và phạt hành chính. Điều này hoàn toàn có thể 'ăn mòn' lợi nhuận mà bạn kỳ vọng kiếm được từ Airbnb.

Các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Việt Nam cũng thẩm định mục đích sử dụng tài sản rất chặt khi cho vay. Nếu bạn mua căn hộ với kỳ vọng khai thác Airbnb nhưng lại gặp vấn đề về pháp lý, bạn có thể đối mặt với rủi ro dòng tiền và rủi ro tín dụng. Giá đất nền ở TP.HCM đã lên tới 323 triệu/m² và Hà Nội là 252 triệu/m² (CBRE, 2026-06-01), cho thấy giá trị tài sản rất lớn, không thể 'đánh cược' với những rủi ro này.

Hướng Dẫn Thực Tế: Làm Sao Để Kinh Doanh Airbnb Hợp Pháp và An Toàn?

Bước 1: Kiểm Tra Kỹ Pháp Lý Dự Án và Quy Chế Tòa Nhà

Theo Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024, việc sử dụng nhà ở phải đúng mục đích. Nếu bạn mua căn hộ ở Hà Nội, nơi giá chung cư trung bình 72 triệu/m², cũng cần kiểm tra tương tự. Một mét vuông đất ở Hà Nội trung bình 250 triệu, và ở TP.HCM là 280 triệu (AI estimate), vậy nên việc đầu tư cần sự cẩn trọng tuyệt đối.

Bước 2: Đăng Ký Kinh Doanh và Tuân Thủ Pháp Luật Về Du Lịch

Việc này không chỉ giúp bạn hoạt động hợp pháp mà còn tạo dựng uy tín, giúp bạn tránh được các rắc rối về sau. Đừng quên rằng, chi phí sinh tồn ở Hà Nội cho một gia đình 4 người là 34 triệu/tháng và ở TP.HCM là 33 triệu/tháng, nên mỗi khoản chi phí phát sinh do vi phạm pháp lý đều sẽ ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình bạn.

Bước 3: Hợp Tác Với Ban Quản Lý và Cư Dân

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Muốn Đầu Tư Airbnb

Bài Học 1: Đừng 'Ham Rẻ', Hãy Ưu Tiên Pháp Lý Rõ Ràng

Bài Học 2: Lập Kế Hoạch Tài Chính 'Chắc Cú'

🦉 Cú nhận xét: Việc quản lý tài chính chặt chẽ giúp bạn không bị động trước các chi phí bất ngờ, đặc biệt là khi các quy định pháp lý thay đổi.

Bài Học 3: Luôn Cập Nhật Thông Tin và 'Học Hỏi' Từ Cộng Đồng

Kết Luận: Đừng Chỉ Nhìn Vào Lợi Nhuận, Hãy Nhìn Vào Pháp Lý

Nếu bạn là nhà đầu tư thông thái, hãy ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mục đích sử dụng hỗn hợp, và sẵn sàng tuân thủ đầy đủ các quy định về đăng ký kinh doanh, thuế, và an toàn. Đừng để lợi nhuận trước mắt che mờ những rủi ro tiềm ẩn. Hãy biến căn hộ của mình thành một khoản đầu tư bền vững, thay vì một 'canh bạc' pháp lý.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định đầu tư thông minh nhất!