ROI (Tỷ suất hoàn vốn) trong cho thuê bất động sản là chỉ số đo lường lợi nhuận thực tế thu về hàng năm so với tổng vốn đầu tư ban đầu, sau khi đã trừ đi toàn bộ chi phí vận hành, bảo trì, thuế và tỷ lệ trống.

Lương 20 triệu, vợ chồng gom được 300 triệu. Mua được nhà bao nhiêu? — Câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ. Theo công cụ Tính Trả Góp tại Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn), với số vốn ít ỏi này, nếu cố chấp vay mua nhà ở thương mại, mỗi tháng bạn có thể phải gánh gốc lãi lên tới 15-20 triệu đồng, đánh sập hoàn toàn chất lượng cuộc sống.

1. Thực hư chuyện làm chủ nhà trọ: Cho thuê nhà có lời không hay chỉ là "cái bẫy"?

Rất nhiều gia đình trẻ hiện nay rơi vào vòng xoáy áp lực tài chính khi mức thu nhập trung bình toàn quốc chỉ đạt khoảng 8.8 triệu/tháng (theo số liệu Tổng cục Thống kê). Cầm số tiền lương này ra đường, nhìn một bát phở đã 45.000đ, tiền học phí cho con cái tăng phi mã, chúng ta mới thấy dòng tiền sinh hoạt hằng ngày đang "bào" túi tiền nhanh đến mức nào. Với mức thu nhập ấy, tích cóp cả đời liệu có mua nổi một chốn an cư, hay mua nhà cho thuê là "lối thoát" duy nhất để tự do tài chính?

Chuyên gia Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn) nhận định.

Thực tế nghiệt ngã thể hiện qua những con số thống kê không biết nói dối. Báo cáo từ CBRE Việt Nam cho thấy mức giá chung cư Hà Nội đã chạm mốc trung bình 95 triệu/m² (ở phân khúc cao cấp và cận cao cấp), còn chung cư TP.HCM neo ở mức 76 triệu/m². Nếu muốn nhắm đến nhà phố hay đất nền, con số còn khủng khiếp hơn. Rõ ràng, ước mơ sở hữu một căn nhà riêng bằng lương cố định ngày càng xa tầm tay.

🦉 Cú nhận xét: Nhìn vào bức tranh giá BĐS liên tục lập đỉnh, nhiều người lầm tưởng cứ mua nhà vứt đó cho thuê là auto "hốt bạc". Thấy người ta thu tiền nhà xông xênh hàng tháng, ai cũng thèm. Nhưng sự thật là: "Đời không như là mơ, và dòng tiền cho thuê không bao giờ là màu hồng toàn bộ"!

Nhiều "mẹ bỉm", dân văn phòng vội vã gom hết tiền tiết kiệm, thậm chí vay mượn thêm ngân hàng với lãi suất thả nổi để mua một căn chung cư hay xây căn hộ dịch vụ với hy vọng ngồi mát ăn bát vàng. Bạn tưởng tượng mỗi tháng nhận về 15-20 triệu tiền nhà nhẹ nhàng như không? Nhưng đời lại gõ cho bạn một cú tỉnh người khi đến cuối năm kiểm tra lại sổ sách. Tiền cầm về tay thì rõ nhiều, nhưng sao tính đi tính lại chẳng thấy dư ra được bao nhiêu, thậm chí âm vào tiền túi để trả lãi ngân hàng?

2. Sự thật trần trụi: Tại sao nhìn tiền vào hàng tháng thì nhiều nhưng tổng kết lại chẳng thấy đâu?

Hãy cùng Ông Chú BĐS giải mã bài toán kinh điển này theo cách dân dã nhất. Khi đầu tư cho thuê, khái niệm cốt lõi bạn phải nắm là ROI (Return on Investment - Tỷ suất hoàn vốn). Nói một cách nôm na: ROI là chỉ số đo lường xem cứ mỗi 100 đồng bạn bỏ ra mua nhà, bạn sẽ thu về được bao nhiêu đồng lời thực sự mỗi năm.

Bẫy "đếm cua trong lỗ" của các chủ nhà F0

Thế nhưng, đến 99% chủ nhà hiện nay đều mắc bẫy "đếm cua trong lỗ" vì cách tính nông nổi: Lấy tổng tiền thuê nhận được cả năm chia cho giá trị căn nhà.

Ví dụ: Bạn mua căn chung cư 4 tỷ, cho thuê mỗi tháng 15 triệu (tức 180 triệu/năm). Bạn hí hửng tính ngay tỷ suất sinh lời là: 180 triệu / 4 tỷ = 4.5%/năm. Nhìn có vẻ tươi sáng, gần bằng gửi tiết kiệm ngân hàng mà lại có tài sản cầm tay đúng không?

Nhưng đây là một phép tính HOÀN TOÀN SAI LẦM. Đây chỉ là Gross Yield (Tỷ suất lợi nhuận gộp). Bạn đã ngây thơ bỏ qua hàng loạt "chi phí ẩn" tàn phá dòng tiền nghiêm trọng. Tiền bảo trì chung cư, tiền phí quản lý, chi phí môi giới tìm khách, khoảng thời gian nhà trống không có người ở, tiền sửa chữa thiết bị hỏng hóc... tất cả đều âm thầm móc túi bạn từng ngày.

3. Giải phẫu 5 loại "chi phí ẩn" tàn phá dòng tiền cho thuê nhà của bạn

Để trả lời chính xác câu hỏi "cho thuê nhà có lời không", bạn bắt buộc phải lôi những chi phí vô hình này ra ánh sáng. Dưới đây là 5 "kẻ cắp" thầm lặng:

Thứ nhất: Tỷ lệ trống (Vacancy Rate)

Bạn nghĩ khách thuê sẽ ở liền tù tì 12 tháng/năm, năm này qua năm khác? Sai bét. Theo số liệu từ Batdongsan.com.vn, tỷ lệ trống trung bình của chung cư cho thuê ở các thành phố lớn rơi vào khoảng 1 tháng/năm (tương đương 8.3%). Tức là mỗi khi đổi khách, bạn mất thời gian sơn sửa lại nhà, đăng tin tìm khách mới. 1 tháng nhà trống là bạn mất trắng 15 triệu tiền doanh thu.

Thứ hai: Phí môi giới (Brokerage Fee)

Để lấp đầy phòng nhanh, bạn phải nhờ môi giới. Luật bất thành văn trên thị trường hiện nay: Hợp đồng thuê 1 năm, phí môi giới là 1/2 đến 1 tháng tiền thuê. Nếu hợp đồng 2 năm, có thể là 1 tháng. Vậy là doanh thu của bạn lại bay thêm 7.5 - 15 triệu nữa.

Thứ ba: Chi phí bảo trì, khấu hao nội thất

Khách thuê không bao giờ giữ nhà như chính chủ. Máy lạnh rỉ nước, tủ lạnh hư ron, sofa sờn rách, tường bẩn, rèm cửa rách... Mỗi năm, bạn phải trích ra ít nhất 5-8% tổng doanh thu để duy tu, bảo dưỡng. Một lần thay block máy lạnh hay sơn lại căn hộ 2 phòng ngủ cũng ngốn bèo nhất 10-15 triệu đồng.

Thứ tư: Thuế thu nhập từ cho thuê tài sản

Nhiều người trốn thuế, nhưng nếu làm đúng luật (đặc biệt khi cho người nước ngoài thuê hoặc công ty thuê cần xuất hóa đơn), theo Thông tư 40/2021/TT-BTC, cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm phải nộp 10% thuế (gồm 5% Thuế GTGT và 5% Thuế TNCN). Doanh thu 180 triệu/năm -> Bạn phải đóng 18 triệu tiền thuế.

Thứ năm: Phí quản lý (nếu chủ nhà bao phí)

Nhiều hợp đồng cho thuê chung cư cao cấp, chủ nhà phải đóng phí quản lý. Với căn 70m2, phí 15k/m2, mỗi tháng bạn mất hơn 1 triệu, một năm bay thêm 12.6 triệu.

4. Công thức tính ROI (Tỷ suất sinh lời) chuẩn "sách giáo khoa"

Muốn biết cho thuê nhà có lời không, bạn phải tính Net Yield (Tỷ suất lợi nhuận ròng). Công thức chuẩn như sau:

Net Yield = (Tổng doanh thu năm - Tổng chi phí năm) / Tổng vốn đầu tư x 100%

Hãy áp dụng lại ví dụ căn hộ 4 tỷ ở trên vào bảng tính thực tế:

Lúc này, Tỷ suất lợi nhuận ròng (Net Yield) thực tế của bạn là: 131 triệu / 4 tỷ = 3.27%/năm. Một con số khiến nhiều nhà đầu tư ngã ngửa vì nó thấp hơn rất nhiều so với con số 4.5% tưởng tượng ban đầu.

5. So sánh thực tế: Mua chung cư cho thuê vs Gửi tiết kiệm ngân hàng

Nhiều người sẽ bĩu môi: "Trời ơi, 3.27%/năm thì thà mang 4 tỷ đó đi gửi tiết kiệm ngân hàng lấy lãi 5.5% - 6%/năm cho nhẹ đầu, khỏi phải đi đòi tiền nhà, khỏi lo bồn cầu tắc!". Nhận định này có đúng không?

Đúng về mặt dòng tiền (Cash flow), nhưng sai về mặt lãi vốn (Capital Gain).

Theo báo cáo của VnExpress và các sàn giao dịch lớn, giá chung cư tại Hà Nội trong giai đoạn 2020-2024 đã tăng trung bình 10-15%/năm. Đây mới là "cú ăn tiền" thực sự của việc mua nhà cho thuê.

• Nếu gửi ngân hàng 4 tỷ: Lãi suất 6%/năm. Sau 1 năm bạn có 240 triệu tiền lãi. Nhưng do lạm phát (khoảng 3.5-4%), sức mua của 4 tỷ gốc bị bào mòn. Sau 5 năm, 4 tỷ của bạn vẫn là 4 tỷ (kém giá trị thực).
• Nếu mua nhà 4 tỷ cho thuê: Dòng tiền ròng thu về 131 triệu/năm (3.27%). NHƯNG, giả sử giá nhà tăng trung bình khiêm tốn 5%/năm. Sau 1 năm, căn nhà trị giá 4.2 tỷ. Tổng lợi nhuận = 131 triệu (tiền thuê) + 200 triệu (giá trị nhà tăng) = 331 triệu (tương đương 8.27%/năm).

🦉 Cú nhận xét: Bài toán cho thuê nhà có lời không phụ thuộc hoàn toàn vào TẦM NHÌN DÀI HẠN. Cho thuê chỉ là cách lấy mỡ nó rán nó, dùng tiền của khách thuê để bù đắp chi phí lạm phát, trong khi chờ đợi tài sản tăng giá. Nếu bạn cần tiền ăn xài hàng tháng, đừng mua nhà cho thuê.

6. Chiến lược dùng đòn bẩy ngân hàng để mua nhà cho thuê: Làm sao để không "gãy gánh"?

Rất hiếm người có sẵn 100% tiền mặt để mua nhà. Đa số sẽ vay ngân hàng từ 30-50%. Đây là lúc bi kịch thực sự bắt đầu nếu bạn không biết tính toán.

Giả sử bạn có 2 tỷ, vay ngân hàng 2 tỷ (lãi suất ưu đãi năm đầu 7%, các năm sau thả nổi khoảng 10.5%, thời hạn 20 năm). Mỗi tháng bạn phải trả ngân hàng cả gốc lẫn lãi khoảng 23-25 triệu đồng. Trong khi đó, tiền cho thuê thực tế thu về (sau khi trừ chi phí) chỉ khoảng 11 triệu/tháng.

Mỗi tháng bạn phải tự móc tiền túi ra bù thêm 12-14 triệu đồng để "nuôi" cục nợ này. Nếu công việc chính của bạn gặp trục trặc, lương giảm, bạn sẽ rơi vào cảnh vỡ nợ, buộc phải bán tháo tài sản cắt lỗ.

Để không rơi vào thảm cảnh này, trước khi xuống tiền, bạn BẮT BUỘC phải dùng công cụ Tính Trả Góp tại Ông Chú BĐS. Chỉ cần nhập số tiền vay, lãi suất, thời hạn, công cụ sẽ lập tức vẽ ra bảng dòng tiền chi tiết từng tháng, giúp bạn so sánh trực quan giữa số tiền phải trả ngân hàng và số tiền thu được từ việc cho thuê. Từ đó, bạn sẽ biết mình có "đủ sức" gánh cuộc chơi này không.

7. Kết luận: Ai mới nên chơi cuộc chơi mua nhà cho thuê?

Trở lại câu hỏi: Cho thuê nhà có lời không? Câu trả lời là CÓ, NHƯNG KHÔNG PHẢI CHO TẤT CẢ MỌI NGƯỜI.

Bạn chỉ nên mua BĐS cho thuê khi hội đủ 3 yếu tố: 1. Có dòng tiền thu nhập chủ động (từ lương, kinh doanh) mạnh và ổn định, đủ sức cover khoản vay ngân hàng mà không cần phụ thuộc vào tiền cho thuê. 2. Xác định đầu tư dài hạn (5-10 năm) để ăn chênh lệch giá vốn (Capital Gain) chứ không sống nhờ tiền lẻ hàng tháng. 3. Biết cách tính toán ROI ròng (Net Yield), dự trù sẵn các chi phí ẩn như bảo trì, môi giới, tỷ lệ trống.

Đừng để những lời hứa hẹn "lợi nhuận 10-12%/năm từ cho thuê" của các sale BĐS làm mờ mắt. Hãy tự mình kiểm chứng mọi con số, vì tiền trong túi bạn, xót xa hay sinh sôi là do chính quyết định của bạn.