Chào các ba mẹ, hôm nay Chị Hồng kể chuyện!

Mấy nay đi cà phê với mấy bà mẹ bỉm, toàn nghe tâm sự chuyện mua nhà, vay tiền. Nào là lương vợ chồng em gần 30 triệu, tích góp được một khoản, mà sao đi hỏi ngân hàng họ cứ bảo vay được ít quá. Rồi còn vụ DTI gì đấy nghe mà lùng bùng lỗ tai! Chị Hồng nghe xong thấy thương ghê, y chang hồi xưa mình cũng vậy, cứ tưởng lương cao là oách, ai dè ngân hàng lại nhìn vào những thứ "nhỏ nhặt" hơn nhiều để quyết định cho mình vay bao nhiêu.

Ba mẹ biết không, cái cục tiền xăng cứ 27.370 đồng/lít RON 95 như bây giờ (ở Việt Nam thì 26.970 đồng/lít), so với Thái Lan 25.786 đồng/lít thấy mình cũng không chênh nhiều, nhưng gom lại mỗi tháng là cả một khoản kha khá đấy. Mà đó mới chỉ là xăng thôi nha, chưa kể tiền bỉm sữa, học hành cho con, ăn uống sinh hoạt… Tất cả những thứ đó đều "ngốn" vào thu nhập của mình, và ngân hàng họ nhìn thấy hết đấy!

Vậy nên, hôm nay Chị Hồng sẽ "bóc phốt" cái bí mật mà ít ai nói cho ba mẹ biết, đó là chỉ số DTI (Debt-to-Income Ratio – Tỷ lệ nợ trên thu nhập). Nó chính là cái "cầu dao" quyết định ba mẹ vay được bao nhiêu tiền để mua tổ ấm đấy. Đừng có ngạc nhiên nha, vì sự thật này sẽ khiến ba mẹ phải suy nghĩ lại cách quản lý tài chính của mình cho mà xem!

DTI là gì và nó "định đoạt" tiền vay của ba mẹ như thế nào?

Các ba mẹ cứ hình dung DTI như một cái "thước đo sức khỏe" tài chính của gia đình mình vậy đó. Ngân hàng dùng nó để xem xét, liệu với tổng thu nhập mỗi tháng, gia đình mình có còn đủ "sức" để gánh thêm một khoản nợ mua nhà nữa hay không. Đơn giản mà nói, DTI là tổng các khoản nợ phải trả hàng tháng của ba mẹ (tiền trả góp xe, thẻ tín dụng, vay tiêu dùng…) chia cho tổng thu nhập hàng tháng (lương, thưởng, thu nhập từ cho thuê…).

Ví dụ, tổng thu nhập của hai vợ chồng là 30 triệu/tháng. Nếu mỗi tháng ba mẹ phải trả góp xe 5 triệu, trả thẻ tín dụng 2 triệu, thì tổng nợ hàng tháng là 7 triệu. Vậy DTI của ba mẹ sẽ là 7 triệu / 30 triệu = 0.23 hay 23%. Ngân hàng thường có một ngưỡng DTI nhất định, thường là dưới 40-50%. Nếu DTI của ba mẹ vượt quá ngưỡng này, khả năng vay mua nhà sẽ rất thấp hoặc số tiền vay được sẽ bị cắt giảm đáng kể.

🦉 Cú nhận xét: Nhiều ba mẹ cứ nghĩ lương cao là tự tin đi vay, nhưng quên mất những khoản nợ nhỏ lẻ hàng tháng như thẻ tín dụng, trả góp điện thoại, mua xe máy… gom lại cũng thành con số không nhỏ, đẩy DTI của mình lên cao vút. Ngân hàng sẽ không chấp nhận rủi ro cho vay khi thấy ba mẹ đã quá "oằn mình" với các khoản nợ hiện tại đâu nha.

Cùng mức lương, DTI khác nhau, số tiền vay cũng khác 'một trời một vực'

Ba mẹ xem cái bảng dưới đây để thấy rõ DTI ảnh hưởng thế nào đến khoản vay mua nhà. Chị Hồng giả định tổng thu nhập cố định của gia đình là 30 triệu/tháng, lãi suất vay là 10%/năm, thời hạn vay 20 năm và ngân hàng chấp nhận DTI tối đa là 40%.

Ba mẹ thấy chưa? Cùng là thu nhập 30 triệu/tháng, nhưng gia đình A có thể vay được hơn 1 tỷ đồng, trong khi gia đình C chỉ vay được hơn 200 triệu thôi. Sự khác biệt khủng khiếp này chính là do DTI đó. Ngân hàng nhìn vào DTI để đánh giá mức độ rủi ro và quyết định cho vay.

Làm sao để "làm đẹp" DTI và tăng khả năng vay mua nhà?

Vậy thì, nếu ba mẹ đang ấp ủ giấc mơ nhà cửa mà DTI lại đang cao quá, đừng vội nản lòng nha. Chị Hồng có mấy chiêu nhỏ giúp ba mẹ "tút tát" lại DTI của mình nè:

1. Giảm bớt gánh nặng nợ nần hiện tại

Đây là cách hiệu quả nhất để giảm DTI. Ba mẹ hãy rà soát lại tất cả các khoản nợ đang có. Thẻ tín dụng, vay tiêu dùng, trả góp mua sắm… Cái nào có thể trả dứt điểm sớm thì ưu tiên trả trước. Ví dụ, nếu ba mẹ đang có khoản nợ thẻ tín dụng với lãi suất cao, hãy cố gắng thanh toán hết hoặc giảm thiểu tối đa dư nợ. Mỗi khoản nợ được xóa đi sẽ giúp "giải phóng" một phần thu nhập hàng tháng, từ đó DTI của ba mẹ sẽ giảm xuống đáng kể.

2. Tăng cường thu nhập cho gia đình

Ngoài việc giảm nợ, ba mẹ có thể tìm cách tăng thêm nguồn thu nhập. Có thể là làm thêm, kinh doanh nhỏ tại nhà, đầu tư an toàn… Ngân hàng sẽ nhìn vào tổng thu nhập để tính toán, nên thu nhập càng cao, DTI của ba mẹ sẽ càng tốt hơn, mở rộng "cửa" cho khoản vay mua nhà. Tuy nhiên, lưu ý là thu nhập phải có nguồn gốc rõ ràng và ổn định nha.

3. Lập kế hoạch tài chính thật chi tiết và khoa học

Ba mẹ hãy ngồi lại với nhau, ghi rõ từng khoản thu, từng khoản chi trong gia đình. Từ tiền lương, tiền thưởng đến tiền bỉm sữa, tiền học cho con, tiền điện nước, Internet… thậm chí cả chi phí xăng xe hàng tháng (như Chị Hồng đã nói, cục tiền xăng RON 95 hiện nay ở VN là 26.970 đồng/lít đấy nha, đừng coi thường!). Việc này giúp ba mẹ nắm rõ dòng tiền, biết được khoản nào có thể cắt giảm, khoản nào cần ưu tiên. Từ đó, ba mẹ có thể xây dựng một kế hoạch trả nợ hiệu quả và quản lý chi tiêu hợp lý hơn.

Để biết cụ thể hơn mình vay được bao nhiêu với thu nhập và chi tiêu hiện tại, các mẹ có thể dùng công cụ tính khả năng mua nhà của Cú Thông Thái. Nó sẽ giúp ba mẹ hình dung rõ ràng con số thực tế mà mình có thể vay.

Bài học xương máu cho người mua nhà lần đầu

Chị Hồng đúc kết 3 bài học quan trọng mà ba mẹ nào cũng cần biết trước khi nghĩ đến chuyện vay tiền mua nhà:

1. Đừng chỉ nhìn vào mức lương "khủng": Hãy nhìn vào "túi tiền sạch"

Nhiều ba mẹ có thu nhập khá cao nhưng lại mắc kẹt trong vòng xoáy nợ nần do chi tiêu quá tay hoặc có quá nhiều khoản trả góp. Ngân hàng không chỉ quan tâm đến tổng thu nhập mà họ còn soi rất kỹ vào phần thu nhập khả dụng còn lại sau khi đã trừ hết các khoản nợ bắt buộc. Đây chính là "túi tiền sạch" mà ngân hàng dùng để đánh giá khả năng trả nợ mua nhà của ba mẹ. Vì vậy, hãy đảm bảo rằng sau khi trừ đi các khoản nợ hiện có, ba mẹ vẫn còn một khoản dư dả để ngân hàng cảm thấy yên tâm.

2. Lập kế hoạch tài chính gia đình càng chi tiết, càng dễ dàng mua nhà

Mua nhà là một quyết định lớn, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng về tài chính. Ba mẹ đừng ngại ngồi lại với nhau để lập ra một bảng tính chi tiết các khoản thu nhập, chi phí cố định, chi phí phát sinh và các khoản nợ. Việc này giúp ba mẹ không chỉ biết rõ DTI của mình đang ở mức nào mà còn xác định được khoản tiền tiết kiệm, khoản tiền cần vay và kế hoạch trả nợ hợp lý nhất. Một kế hoạch rõ ràng sẽ giúp ba mẹ tự tin hơn khi làm việc với ngân hàng và tránh những rủi ro tài chính không đáng có.

3. Tìm hiểu kỹ chính sách của các ngân hàng: Mỗi bank một "gu" khác nhau

Không phải ngân hàng nào cũng có chính sách cho vay và ngưỡng DTI giống nhau. Có ngân hàng chấp nhận DTI lên đến 50%, nhưng cũng có ngân hàng chỉ dừng lại ở 35-40%. Ngoài DTI, họ còn xem xét nhiều yếu tố khác như lịch sử tín dụng, nghề nghiệp, tài sản đảm bảo… Việc tìm hiểu và so sánh kỹ các gói vay, lãi suất, và điều kiện của nhiều ngân hàng sẽ giúp ba mẹ chọn được đối tác phù hợp nhất với tình hình tài chính của gia đình mình. Bạn có thể so sánh lãi suất của hơn 20 ngân hàng tại đây để có cái nhìn tổng quan nhất nhé.

Lời kết từ Chị Hồng

Ba mẹ thấy đó, cái chỉ số DTI tuy nhỏ mà có võ, nó quyết định rất nhiều đến việc ba mẹ có thể vay được bao nhiêu tiền để mua nhà. Đừng vì mải mê tìm kiếm nhà đẹp, giá tốt mà quên mất việc chuẩn bị một "sức khỏe" tài chính thật tốt cho gia đình mình nha. Hiểu rõ DTI, quản lý tài chính thông minh sẽ giúp ba mẹ tự tin hơn trên hành trình sở hữu tổ ấm mơ ước.

Hãy biến ước mơ mua nhà thành hiện thực bằng cách chuẩn bị thật kỹ càng và sử dụng các công cụ hỗ trợ thông minh. Chị Hồng và Cú Thông Thái luôn ở đây để đồng hành cùng ba mẹ trên mọi bước đường!