1. Vì sao việc kiểm tra giấy phép dự án hình thành trong tương lai lại là rào cản pháp lý lớn nhất?

Mua nhà hình thành trong tương lai giống như việc đầu tư vào một bản vẽ. Rủi ro lớn nhất nằm ở việc dự án chưa đủ điều kiện pháp lý nhưng đã huy động vốn trái phép.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã siết chặt các quy định nhằm bảo vệ người mua khỏi các dự án "ma". Việc kiểm tra giấy phép không chỉ là thủ tục, mà là "tấm khiên" bảo vệ dòng tiền của bạn trước những biến động thị trường.

Nếu chủ đầu tư thiếu các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc quyền xây dựng, rủi ro dự án đình trệ hoặc tranh chấp là rất cao. Bạn cần tỉnh táo để không trở thành nạn nhân của những lời hứa hẹn suông.

Hãy cùng chuyên gia Nguyễn Minh Tân phân tích 4 loại giấy phép "vàng" cần kiểm tra ngay trước khi đặt bút ký hợp đồng.

2. 4 loại giấy phép 'vàng' nào bắt buộc phải có trước khi ký hợp đồng mua bán?

Để đảm bảo an toàn tuyệt đối, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bộ hồ sơ pháp lý minh bạch. Dưới đây là 4 loại giấy phép bắt buộc:

• Văn bản chấp thuận đầu tư: Chứng minh dự án được cơ quan nhà nước phê duyệt chủ trương thực hiện.
• Quyết định giao đất, cho thuê đất: Xác nhận chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp tại vị trí dự án.
• Giấy phép xây dựng: Xác nhận dự án đã được cấp phép triển khai phần móng và thân công trình.
• Văn bản thông báo đủ điều kiện bán hàng: Đây là văn bản quan trọng nhất, do Sở Xây dựng cấp sau khi dự án hoàn thành các nghĩa vụ trên.

Nếu thiếu một trong các loại giấy tờ này, dự án chưa đủ điều kiện để giao dịch hợp pháp. Việc kiểm tra kỹ từng văn bản sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Sau khi đã nắm rõ giấy phép, bước tiếp theo là kiểm soát dòng tiền thông qua quy định đặt cọc mới nhất theo Luật Kinh doanh BĐS 2023.

3. Làm thế nào để áp dụng quy định đặt cọc 5% và thanh toán theo Luật Kinh doanh BĐS 2023?

Luật Kinh doanh BĐS 2023 (Điều 23) quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán khi dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đây là thay đổi mang tính bước ngoặt nhằm hạn chế tình trạng chiếm dụng vốn.

Để áp dụng quy định này, người mua cần lưu ý:

Việc kiểm soát dòng tiền theo tiến độ thực tế giúp bạn nắm thế chủ động. Nếu chủ đầu tư yêu cầu đặt cọc vượt mức 5% trước khi dự án có văn bản đủ điều kiện bán hàng, đó là dấu hiệu cảnh báo đỏ.

Tiếp theo, chúng ta sẽ cùng nhận diện những dấu hiệu tinh vi mà các dự án thường dùng để "lách" luật hiện hành.

4. Những dấu hiệu nhận biết dự án đang 'lách' quy định pháp luật là gì?

Nhà đầu tư cần đặc biệt cảnh giác với các dự án có dấu hiệu huy động vốn trái phép trước khi đủ điều kiện bán hàng. Các chủ đầu tư thiếu uy tín thường sử dụng chiêu trò "hợp đồng góp vốn" hoặc "hợp đồng đặt cọc giữ chỗ" với giá trị vượt quá 5% giá trị bất động sản theo quy định tại Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS 2023.

Dưới đây là các dấu hiệu nhận biết dự án đang có dấu hiệu "lách" luật:

• Chủ đầu tư yêu cầu thanh toán vượt mức 5% khi dự án chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan nhà nước.
• Sử dụng các loại tên gọi hợp đồng lạ như "Hợp đồng hợp tác đầu tư", "Thỏa thuận quyền ưu tiên" thay vì Hợp đồng mua bán chính thức.
• Dự án chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa hoàn thành phần móng nhưng đã chào bán rầm rộ với cam kết lợi nhuận bất thường.
• Chủ đầu tư từ chối cung cấp văn bản bảo lãnh ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của dự án.

Để bảo vệ dòng tiền, nhà đầu tư cần chủ động kiểm tra thông tin trên cổng thông tin quy hoạch hoặc trang web chính thức của Sở Xây dựng địa phương. Việc đối chiếu tình trạng pháp lý thực tế tại cơ quan chức năng giúp bạn tránh được rủi ro mất trắng vốn vào các dự án "ma" hoặc dự án đang bị đình chỉ thi công.

Cảnh báo về các hình thức huy động vốn trái phép và cách kiểm tra thông tin trên cổng thông tin quy hoạch là bước then chốt để bạn không trở thành nạn nhân của những cam kết ảo.