Chào cả nhà, Anh Tùng đây, 45 tuổi, đang đau đáu chuyện nâng cấp nhà cửa ở Đà Nẵng!

Tôi là Tùng, 45 tuổi, đang ở Đà Nẵng. Ai cũng bảo tuổi này rồi thì nhà cửa ổn định đi, nhưng tôi thì cứ thấy thấp thỏm. Nhà hiện tại cũng được, nhưng con gái lớn rồi, tôi cũng ly hôn, muốn có một không gian rộng rãi hơn cho hai cha con, đủ chỗ cho con có phòng riêng, rồi tôi cũng ấp ủ mua thêm một căn nho nhỏ để cho thuê kiếm thêm thu nhập. Áp lực lớn nhất của tôi chính là cái nỗi sợ giá nhà cứ tăng vù vù, mình chưa kịp gom đủ tiền thì lại lỡ mất cơ hội.

Mấy năm gần đây, thị trường Đà Nẵng sôi động lắm. Nhìn người ta mua bán rầm rộ mà ruột gan tôi như lửa đốt. Cứ nhẩm tính tiền lương, tiền tiết kiệm mãi mà không thấy 'đủ đô'. Tôi tự hỏi, với cái thu nhập của mình, ngân hàng liệu có duyệt cho vay được cái khoản mà tôi mong muốn không? Hay mình cứ ôm mộng rồi lại thất vọng?

Đúng lúc đang loay hoay không biết bắt đầu từ đâu, một đứa bạn thân làm bên bất động sản mới mách nước: "Tùng ơi, mày phải tìm hiểu về Tỷ Lệ Nợ DTI (Debt-to-Income ratio) đi. Đó là cái 'điểm mấu chốt' mà ngân hàng nhìn vào để quyết định duyệt vay cho mày đấy!". Tôi nghe mà cứ ngớ người ra, DTI là cái gì mà nghe lạ hoắc vậy trời? Càng nghe nó giải thích, tôi càng thấy mình như bị 'vỡ lẽ' ra nhiều điều.

DTI là gì và vì sao ngân hàng lại 'soi' kỹ đến vậy?

Đứa bạn tôi giải thích rằng, DTI đơn giản là tổng số tiền bạn phải trả cho các khoản nợ hàng tháng (bao gồm cả khoản vay mua nhà sắp tới) chia cho tổng thu nhập hàng tháng của bạn. Ngân hàng dùng cái tỷ lệ này để đánh giá xem bạn có đủ khả năng trả nợ hay không, hay là sẽ 'vỡ nợ' giữa chừng. Thường thì, tỷ lệ này càng thấp thì khả năng được duyệt vay càng cao.

Nó bảo ở Việt Nam, các ngân hàng thường thích DTI không quá 40-50%. Có nghĩa là, nếu thu nhập hàng tháng của bạn là 100 triệu, thì tổng số tiền trả nợ hàng tháng (gốc + lãi) của tất cả các khoản vay của bạn không nên vượt quá 40-50 triệu. Nghe đến đây tôi mới giật mình. Từ trước đến giờ, tôi cứ nghĩ mình có thu nhập tốt là được, chứ đâu có để ý đến mấy cái khoản nợ lặt vặt như thẻ tín dụng, khoản mua xe trả góp nhỏ nhỏ hay tiền học phí của con đâu.

🦉 Cú nhận xét: DTI là yếu tố then chốt, nhưng nhiều người mua nhà lần đầu thường bỏ qua. Hiểu rõ nó giúp bạn chuẩn bị tài chính vững vàng hơn trước khi gõ cửa ngân hàng.

Anh Tùng 'mổ xẻ' tài chính cá nhân: Khai sáng về DTI

Được bạn khai sáng, tôi bắt đầu ngồi liệt kê lại toàn bộ thu nhập và chi phí của mình một cách kỹ lưỡng. Tôi làm về nâng cấp nhà, thu nhập tháng này tháng kia có khi không đều lắm, nhưng trung bình thì cũng được khoảng 35 triệu/tháng sau thuế. Con gái tôi đang học cấp 3, học phí cũng kha khá. Rồi tôi còn đang trả góp chiếc xe hơi để tiện đi lại công việc, mỗi tháng mất gần 5 triệu. Thêm mấy khoản thẻ tín dụng, mặc dù tôi luôn trả đúng hạn, nhưng cũng có lúc dùng đến vài triệu.

Tôi hình dung, nếu tôi vay thêm 1 tỷ để mua căn nhà 1.5 tỷ (tôi có sẵn 500 triệu tiền mặt nhờ bán mảnh đất cũ), với lãi suất ưu đãi khoảng 9%/năm trong 20 năm, thì mỗi tháng tôi sẽ phải trả thêm khoảng 9-10 triệu tiền gốc và lãi. Tính sơ sơ thế này: Thu nhập 35 triệu, trả xe 5 triệu, trả thẻ tín dụng trung bình 2 triệu (tính an toàn). Vậy là tổng nợ hiện tại của tôi đã là 7 triệu rồi. Cộng thêm 10 triệu vay mua nhà, tổng cộng lên đến 17 triệu.

DTI của tôi sẽ là 17 triệu / 35 triệu = 48.5%. Mức này là sát nút với ngưỡng 50% mà ngân hàng hay đặt ra. Tôi hơi hoảng, hóa ra mình không 'rộng rãi' như mình nghĩ!

Lúc đó tôi mới thấy đúng là mình cần một cái nhìn khách quan hơn. May sao, đứa bạn chỉ tôi vào trang công cụ tính Tỷ Lệ Nợ DTI của Cú Thông Thái. Tôi nhập hết các con số vào, từ thu nhập, các khoản nợ hiện có, đến số tiền tôi dự định vay và thời hạn vay. Chỉ trong tích tắc, kết quả hiện ra:

Nhìn vào con số 48%, tôi thấy nó khớp với những gì tôi tự nhẩm tính. Đúng là khá sát ngưỡng. Điều này có nghĩa là tôi vẫn có thể vay được, nhưng có lẽ sẽ cần phải cắt giảm một số chi phí không cần thiết, hoặc tìm cách tăng thêm thu nhập để DTI giảm xuống, tăng thêm "sức khỏe" tài chính trong mắt ngân hàng. Lúc đó, tôi chợt nghĩ đến việc mình đang tiêu tốn cho việc đi lại bằng xe cá nhân. Mỗi lít RON 95 hiện là 23.750 VND. Nếu tôi đi lại nhiều, chi phí xăng dầu cũng không hề nhỏ, nó góp phần làm giảm "thu nhập thực" khả dụng của mình, và gián tiếp ảnh hưởng đến khả năng trả nợ. Ví dụ, nếu tôi đi lại hàng ngày mà ở Singapore giá xăng là 74.848 VND/lít thì chắc tôi phá sản mất, may mà ở Việt Nam mình còn đỡ hơn nhiều.

Kế hoạch 'tái cấu trúc' tài chính để giảm DTI

Sau khi dùng công cụ và thấy DTI của mình không quá tệ nhưng cũng không dư dả, tôi bắt đầu lên kế hoạch cụ thể hơn. Tôi quyết định sẽ tập trung vào hai hướng chính:

1. Giảm bớt các khoản nợ hiện có

Tôi đã chủ động gọi điện cho ngân hàng để hỏi về việc tất toán sớm khoản vay xe hơi. May mắn là nếu trả sớm, tôi sẽ tiết kiệm được một khoản lãi đáng kể. Tôi cũng sẽ hạn chế dùng thẻ tín dụng, chỉ dùng khi thật sự cần thiết và cố gắng trả hết dư nợ mỗi tháng. Mục tiêu của tôi là giảm tổng số nợ hàng tháng xuống khoảng 5 triệu, tức là chỉ còn khoảng 12 triệu cho cả khoản vay mua nhà.

2. Tăng cường thu nhập

Song song với việc giảm nợ, tôi cũng đang tìm thêm các dự án nhỏ về sửa chữa, nâng cấp nhà để tăng thu nhập. Với kinh nghiệm trong ngành, tôi tự tin mình có thể kiếm thêm được khoảng 5-7 triệu mỗi tháng. Nếu đạt được mục tiêu này, thu nhập của tôi sẽ lên khoảng 40-42 triệu/tháng.

🦉 Cú nhận xét: Việc chủ động quản lý DTI không chỉ giúp bạn dễ dàng vay vốn hơn mà còn tạo ra một nền tảng tài chính vững chắc, giảm thiểu rủi ro trong tương lai. Điều này đặc biệt quan trọng khi giá cả sinh hoạt, bao gồm cả giá xăng, có thể biến động.

Nếu tôi thực hiện được cả hai điều trên, DTI của tôi sẽ được cải thiện đáng kể. Giả sử thu nhập 40 triệu và tổng nợ 12 triệu, DTI sẽ là 12 triệu / 40 triệu = 30%. Con số này thì quá đẹp trong mắt ngân hàng rồi! Nó không chỉ giúp tôi dễ dàng được duyệt vay hơn mà còn mang lại sự an tâm, không lo áp lực trả nợ quá lớn ảnh hưởng đến cuộc sống của hai cha con.

Bài học cho những ai muốn mua nhà lần đầu (hoặc nâng cấp như Tùng!)

Qua câu chuyện của mình, tôi rút ra được 3 bài học xương máu cho bất cứ ai đang có ý định mua nhà, đặc biệt là những người lần đầu:

1. Đừng chỉ nhìn vào thu nhập: Hãy tính toán DTI thật kỹ lưỡng

Nhiều người, giống tôi trước đây, chỉ nghĩ cứ có lương cao là ngân hàng sẽ cho vay. Nhưng thực tế không phải vậy. Ngân hàng sẽ nhìn vào tổng gánh nặng nợ nần của bạn so với thu nhập. Dù bạn có lương 50 triệu nhưng đang gánh nợ 30 triệu/tháng thì khả năng vay thêm cũng rất khó. Hãy dùng công cụ tính DTI để có cái nhìn chính xác nhất về khả năng của mình.

2. Quản lý chi tiêu, hạn chế nợ không cần thiết

Trước khi quyết định vay mua nhà, hãy rà soát lại tất cả các khoản nợ hiện có của bạn. Nếu có thể, hãy trả hết hoặc giảm bớt các khoản nợ nhỏ như thẻ tín dụng, vay tiêu dùng. Những khoản này tuy nhỏ nhưng lại "ăn mòn" khả năng vay của bạn không ít. Mỗi đồng tiết kiệm được từ việc giảm nợ đều là "điểm cộng" trong mắt ngân hàng.

3. Đừng ngại tìm kiếm sự trợ giúp từ các công cụ thông minh

Ngày xưa tôi hay ngại tìm hiểu mấy cái này, cứ nghĩ nó phức tạp. Nhưng từ khi dùng Cú Thông Thái, tôi thấy mọi thứ dễ hiểu hơn rất nhiều. Ngoài công cụ DTI, tôi còn khám phá ra công cụ tính khả năng mua nhà hay tính trả góp, rất tiện lợi để lập kế hoạch tài chính. Ngay cả việc theo dõi Dashboard Vĩ Mô BĐS cũng giúp tôi nắm bắt tình hình thị trường tốt hơn, giảm bớt nỗi lo giá nhà tăng mà mình không kịp trở tay.

Kết luận: Anh Tùng đã sẵn sàng chinh phục ước mơ!

Giờ đây, tôi không còn quá sợ hãi trước viễn cảnh giá nhà tăng nữa. Với kế hoạch tài chính rõ ràng và sự hỗ trợ từ các công cụ của Cú Thông Thái, tôi tự tin rằng mình sẽ sớm tìm được căn nhà ưng ý ở Đà Nẵng, vừa đủ rộng rãi cho hai cha con, vừa có thể tính toán đầu tư cho thuê trong tương lai. Nỗi lo lắng về DTI đã biến thành động lực để tôi quản lý tài chính hiệu quả hơn.

Mấy chị em bỉm sữa, hay các anh em đang ấp ủ mua nhà như tôi, đừng ngần ngại tìm hiểu về DTI nhé. Nó thực sự là "kim chỉ nam" giúp mình định hình được khả năng tài chính, tránh được những bất ngờ không đáng có khi làm việc với ngân hàng. Chúc cả nhà mình sớm sở hữu được căn nhà mơ ước!

Khám phá bộ 13 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn