Airbnb tại Việt Nam, đặc biệt ở TP.HCM, đang chịu sự kiểm soát chặt chẽ hơn từ năm 2025, với Luật Nhà ở 2023 và Quyết định 26/2025/QĐ-UBND. Các căn hộ chung cư phải tuân thủ nghiêm ngặt mục đích sử dụng để ở, trong khi nhà phố hoặc cơ sở lưu trú có đăng ký kinh doanh có thể tiếp tục cho thuê ngắn hạn nếu đáp ứng đủ điều kiện về pháp lý, an ninh, PCCC và kê khai thuế.

Giới Thiệu: Hết Thời 'Làm Đại' Với Airbnb Chung Cư Ở TP.HCM?

Mấy chị em mình hay nói vui, có căn chung cư nhàn rỗi là cứ thế mà 'làm' Airbnb, thu nhập 'nhỉnh' hơn cho thuê dài hạn gấp mấy lần. Nhưng mà các mẹ ơi, thời 'làm đại' ấy giờ đã là chuyện của ngày xưa rồi! Đặc biệt là ở TP.HCM, từ năm 2025, câu chuyện cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb trong căn hộ chung cư đã không còn đơn giản nữa đâu. Những quy định mới toanh vừa được ban hành đang khiến nhiều chủ nhà 'đứng ngồi không yên', thậm chí là 'hụt hẫng' vì dòng tiền bỗng dưng 'teo tóp'.

Theo chuyên gia Ông Chú BĐS từ Ông Chú BĐS.

Theo Ông Chú BĐS tổng hợp, những thay đổi pháp lý này, mà đỉnh điểm là Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 và Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của TP.HCM ban hành ngày 27/02/2025, đã tạo ra một 'bức tường' pháp lý khá rõ ràng. Nguyên tắc cốt lõi là căn hộ chung cư phải được dùng đúng mục đích để ở. Vậy thì, nếu muốn 'lách' hay 'xoay' dòng tiền từ Airbnb, chủ nhà phải làm sao? Câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ đấy, vì không phải cứ muốn là được đâu nha!

🦉 Cú nhận xét: Nhiều nhà đầu tư vẫn còn lầm tưởng rằng Airbnb là 'vùng xám' và có thể tùy ý khai thác. Nhưng thực tế, từ 2025, đặc biệt tại TP.HCM, rủi ro pháp lý đã tăng lên đáng kể. Điều này đòi hỏi chủ nhà phải có sự chuẩn bị kỹ càng, nếu không muốn 'tiền mất tật mang'.

Trong bài viết này, Ông Chú BĐS sẽ 'mổ xẻ' 3 điều quan trọng nhất mà bất kỳ chủ nhà nào đang hoặc có ý định cho thuê Airbnb tại TP.HCM cũng phải 'nằm lòng' để không bị 'hớ' và biết cách 'xoay sở' trong bối cảnh mới. Chúng ta sẽ cùng nhau tìm hiểu xem, liệu có còn 'cửa' nào cho Airbnb trong chung cư hay không, và nếu có thì phải làm như thế nào cho đúng luật, đúng bài.

Phân Tích Thị Trường: Hơn 8.750 Căn Hộ Airbnb TP.HCM Đang 'Đứng Hình'?

Thị trường cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb tại TP.HCM không còn là sân chơi 'tự do' như trước. HoREA (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) ước tính có hơn 8.750 căn hộ đang liên quan đến mô hình này tại TP.HCM. Con số này không hề nhỏ, nó cho thấy Airbnb không phải là hoạt động nhỏ lẻ, mà là một phân khúc có quy mô đủ lớn để 'làm lung lay' quản trị nhà chung cư, nguồn thu thuế và cả thị trường lưu trú đô thị.

Với mức giá chung cư trung bình tại TP.HCM đang ở ngưỡng 90 triệu/m² (theo CBRE, 2026-06-01), việc đầu tư một căn hộ để cho thuê Airbnb là một khoản tiền không hề nhỏ. Nếu không thể khai thác đúng như kỳ vọng, lợi nhuận sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Lãi suất ngân hàng hiện tại, dù có kịch bản giảm nhẹ hay tăng nhẹ, cũng đều đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền. Ví dụ, nếu bạn vay để mua căn hộ 60m² với giá 90 triệu/m² là 5.4 tỷ đồng, thì mỗi tháng bạn cần dòng tiền ổn định để trả nợ.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cuối năm 2025, thành phố đang đề xuất nghiên cứu sửa đổi quy định và sẽ công bố danh mục các chung cư đủ điều kiện cho thuê lưu trú du lịch trước ngày 15-9. Điều này có nghĩa là, không phải chung cư nào cũng được phép cho thuê ngắn hạn, mà sẽ có sự phân loại rõ ràng. Đây là một 'tin tức nóng hổi' mà các chủ nhà cần đặc biệt lưu tâm. Nếu căn hộ của bạn nằm trong danh sách 'cấm', thì coi như kế hoạch Airbnb 'đổ bể' ngay lập tức.

Nhìn vào số liệu trên, rõ ràng thị trường chung cư TP.HCM có giá cao hơn Hà Nội (90 triệu/m² so với 72 triệu/m²), nhưng tiềm năng khai thác Airbnb lại đang gặp nhiều 'chướng ngại vật' hơn. Điều này khiến cho việc đầu tư vào chung cư TP.HCM với mục đích Airbnb trở nên rủi ro hơn và đòi hỏi tính toán cẩn thận hơn rất nhiều.

Hướng Dẫn Thực Tế: 3 Điều Chủ Nhà Phải Biết Để Không 'Mất Tiền Oan'

Để không bị 'mắc kẹt' giữa các quy định mới và bảo vệ nguồn thu từ căn hộ, các chủ nhà Airbnb tại TP.HCM cần nắm rõ 3 điều cốt lõi sau:

1. Hiểu Rõ Quy Định Pháp Lý: Chung Cư Phải Dùng Đúng Mục Đích 'Để Ở'

Đây là điểm mấu chốt nhất mà Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 01/8/2024, đã nhấn mạnh. Căn hộ chung cư được xây dựng với mục đích chính là để ở, không phải để kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Quyết định 26/2025/QĐ-UBND của TP.HCM đã cụ thể hóa điều này, siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư.

Điều này có nghĩa là, nếu bạn đang cho thuê căn hộ của mình theo mô hình Airbnb mà không có giấy phép kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch và căn hộ đó không được phép chuyển đổi mục đích sử dụng, bạn đang vi phạm pháp luật. Theo HoREA, pháp luật hiện "không có quy định nào để xác định cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình" nhưng các quy định về mục đích sử dụng và điều kiện kinh doanh lưu trú lại là 'cái bẫy' mà nhiều người mắc phải.

Giải pháp:

2. Đăng Ký Kinh Doanh, Kê Khai Thuế & Tuân Thủ An Ninh, PCCC

Nếu bạn may mắn sở hữu căn hộ trong một chung cư được phép cho thuê ngắn hạn (hoặc là nhà phố/căn hộ dịch vụ), thì bạn vẫn phải 'làm đúng bài' theo quy định. Theo nội dung tổng hợp pháp lý 2025, "Cho thuê ngắn hạn sẽ hợp pháp nếu chủ nhà đăng ký đúng loại hình kinh doanh, kê khai thuế và tuân thủ các điều kiện an ninh, PCCC". Đây là những điều kiện bắt buộc mà trước đây nhiều chủ nhà Airbnb đã 'bỏ qua' vì nghĩ là 'làm nhỏ lẻ'.

Đăng ký kinh doanh: Bạn phải đăng ký loại hình kinh doanh lưu trú du lịch tại cơ quan có thẩm quyền. Việc này không chỉ giúp bạn hoạt động hợp pháp mà còn tạo dựng uy tín. Nhiều chủ nhà đã sử dụng công cụ ROI Đầu Tư Cho Thuê của Ông Chú BĐS để ước tính lợi nhuận sau thuế và chi phí vận hành, từ đó đưa ra quyết định kinh doanh sáng suốt hơn.

Kê khai thuế: Cho thuê có doanh thu là phải đóng thuế. Việc kê khai thuế đầy đủ giúp bạn tránh các rủi ro phạt hành chính và thể hiện trách nhiệm công dân. Hãy nhớ, chi phí sinh hoạt ở TP.HCM khá cao, với một gia đình 4 người cần khoảng 33 triệu/tháng để chi tiêu cơ bản, nên việc tối ưu hóa lợi nhuận sau thuế là rất quan trọng.

An ninh và PCCC: Đây là hai yếu tố cực kỳ quan trọng, đặc biệt khi bạn đón khách lưu trú ngắn hạn. Bạn phải đảm bảo căn hộ có đầy đủ thiết bị PCCC theo quy định và thực hiện nghĩa vụ thông báo lưu trú cho khách tại cơ quan công an địa phương. Việc này không chỉ bảo vệ tài sản của bạn mà còn đảm bảo an toàn cho khách và cộng đồng cư dân.

3. Rủi Ro Tranh Chấp & Ảnh Hưởng Đến Hiệu Quả Đầu Tư

Rủi ro lớn nhất của chủ nhà hiện nay là vi phạm đồng thời nhiều lớp quy định: nội quy ban quản trị, quy định địa phương, nghĩa vụ thuế, an ninh và PCCC. Một căn hộ mua với kỳ vọng vận hành Airbnb nhưng nằm trong chung cư không cho phép lưu trú ngắn ngày có thể bị giảm mạnh doanh thu kỳ vọng, thậm chí phát sinh tranh chấp với ban quản trị và cư dân.

Hãy tưởng tượng, bạn bỏ ra một khoản tiền lớn để mua căn hộ chung cư TP.HCM với giá 90 triệu/m², kỳ vọng thu về dòng tiền ổn định từ Airbnb. Nhưng rồi, ban quản trị ra quy định cấm, hoặc hàng xóm liên tục phản ánh về tiếng ồn, an ninh. Khi đó, không chỉ doanh thu 'bay hơi', mà bạn còn phải đối mặt với các khoản phạt, thậm chí là kiện tụng. Chi phí pháp lý và thời gian giải quyết tranh chấp có thể 'ngốn' hết lợi nhuận của bạn. Để tránh những rủi ro này, bạn có thể tự kiểm tra ngay với Checklist Pháp Lý 30 Bước của Ông Chú BĐS.

🦉 Cú nhận xét: Với tình hình giá xăng RON 95 ở Việt Nam là 24.330 VND/lít, thấp hơn đáng kể so với các nước láng giềng như Thái Lan (34.176 VND/lít) hay Singapore (49.160 VND/lít), chi phí đi lại có vẻ không phải là gánh nặng lớn. Tuy nhiên, nếu bạn không tính toán kỹ các khoản chi phí khác như tuân thủ pháp lý, an ninh, PCCC, thì lợi nhuận từ Airbnb có thể không bù nổi.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu: Đừng Để 'Giấc Mơ' Airbnb Biến Thành 'Ác Mộng'

Đối với những cặp vợ chồng trẻ, những người đang ấp ủ giấc mơ sở hữu căn nhà đầu tiên và muốn tận dụng nó để kiếm thêm thu nhập từ Airbnb, đây là những bài học xương máu mà bạn không thể bỏ qua:

Bài Học 1: Nghiên Cứu Kỹ Pháp Lý Dự Án Trước Khi Mua

Đừng bao giờ mua một căn hộ chung cư với ý định cho thuê Airbnb mà không kiểm tra kỹ pháp lý của dự án và nội quy của ban quản trị. Nhiều người mua nhà lần đầu thường chỉ tập trung vào giá cả, vị trí, tiện ích mà bỏ qua các yếu tố pháp lý 'khô khan' này. Nhưng chính những điều tưởng chừng nhỏ nhặt đó lại có thể 'giết chết' kế hoạch đầu tư của bạn.

Trước khi 'xuống tiền', hãy hỏi rõ chủ đầu tư, ban quản lý hoặc thậm chí là các cư dân hiện hữu về quy định cho thuê ngắn hạn. Sử dụng công cụ Check Quy Hoạch để đảm bảo dự án không vướng mắc gì về quy hoạch, và quan trọng hơn là mục đích sử dụng đất có phù hợp cho kinh doanh lưu trú hay không. Nếu không, dù căn hộ có đẹp đến mấy, vị trí có đắc địa đến mấy, cũng chỉ để ở mà thôi.

Bài Học 2: Đa Dạng Hóa Chiến Lược Đầu Tư, Không 'Bỏ Trứng Vào Một Giỏ'

Nếu bạn có ý định đầu tư bất động sản để tạo dòng tiền, đừng chỉ nhìn vào mỗi Airbnb trong chung cư. Thị trường BĐS Việt Nam rất đa dạng, từ nhà phố, đất nền, căn hộ dịch vụ, đến farmstay, nghỉ dưỡng. Mỗi loại hình có những ưu và nhược điểm riêng, cũng như những rủi ro pháp lý khác nhau.

Ví dụ, giá đất nền tại TP.HCM là 323 triệu/m², trong khi Hà Nội là 252 triệu/m² (theo CBRE, 2026-06-01). Mặc dù đòi hỏi vốn lớn hơn, nhưng nhà phố hoặc đất nền có thể linh hoạt hơn trong việc kinh doanh lưu trú nếu được quy hoạch đúng mục đích. Hãy cân nhắc đa dạng hóa danh mục đầu tư, hoặc tìm kiếm các loại hình BĐS mà pháp lý cho thuê ngắn hạn đã rõ ràng và ít rủi ro hơn. Công cụ Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS sẽ giúp bạn so sánh hiệu quả của các kênh đầu tư khác nhau.

Bài Học 3: Luôn Chuẩn Bị Kế Hoạch Dự Phòng Cho Dòng Tiền

Trong bối cảnh quy định pháp lý thay đổi liên tục và thị trường có nhiều biến động (như biến động YoY của BĐS là +18.4%), việc có một kế hoạch dự phòng cho dòng tiền là cực kỳ quan trọng. Nếu nguồn thu từ Airbnb bị cắt giảm hoặc gián đoạn, bạn có đủ khả năng tài chính để trả nợ ngân hàng (nếu có vay mua nhà) và chi phí sinh hoạt hay không?

Thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng (Lifestyle Index, 2026-01-01). Nếu bạn sống ở TP.HCM, chi phí sinh hoạt cho một người độc thân là 13.5 triệu/tháng, còn gia đình 4 người là 33 triệu/tháng. Rõ ràng, nguồn thu từ Airbnb là một phần quan trọng để 'gánh' chi phí này. Hãy luôn có một khoản tiết kiệm dự phòng hoặc một nguồn thu nhập khác để 'đề phòng' những lúc thị trường 'trở mặt'. Công cụ Tỷ Lệ Nợ DTI sẽ giúp bạn đánh giá khả năng chịu đựng của dòng tiền.

Kết Luận: Chuẩn Bị Kỹ Lưỡng Để 'Sống Sót' Với Airbnb TP.HCM 2025

Tóm lại, câu chuyện cho thuê Airbnb trong căn hộ chung cư tại TP.HCM từ năm 2025 không còn là 'miếng bánh dễ ăn' nữa. Với Luật Nhà ở 2023 và Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, các chủ nhà phải thực sự nghiêm túc trong việc tuân thủ pháp lý, đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và đảm bảo các điều kiện an ninh, PCCC. Những người mua nhà lần đầu hoặc nhà đầu tư mới cần rút ra bài học kinh nghiệm sâu sắc: hãy nghiên cứu thật kỹ pháp lý, đa dạng hóa chiến lược và luôn có kế hoạch dự phòng cho dòng tiền.

Thị trường sẽ có sự phân hóa rõ rệt: căn hộ chung cư sẽ bị kiểm soát nghiêm ngặt, trong khi các mô hình lưu trú ngắn hạn hợp pháp sẽ dịch chuyển sang sản phẩm đủ điều kiện kinh doanh rõ ràng hơn như nhà phố hoặc căn hộ dịch vụ. Đây là lúc mà sự thông thái và cẩn trọng của nhà đầu tư được đặt lên hàng đầu. Đừng để 'giấc mơ' Airbnb của bạn biến thành 'ác mộng' chỉ vì thiếu hiểu biết về pháp lý.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn nhất!