Condotel và shophouse là hai loại hình bất động sản từng 'làm mưa làm gió', nhưng đến năm 2026, thị trường đã chuyển sang ưu tiên pháp lý rõ ràng, dòng tiền thực và khả năng khai thác. Điều này khác biệt lớn so với giai đoạn bùng nổ trước đây, khi kỳ vọng tăng giá và cam kết lợi nhuận là yếu tố chính.

Chào bạn, mình là một người trẻ đang cực kỳ tò mò về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, đặc biệt là sau khi nghe Ông Chú BĐS nói về những bài học 'xương máu' từ condotel và shophouse. Bạn có biết, có những lúc hai loại hình này từng là 'ngôi sao sáng' mà ai cũng muốn đầu tư không? Nhưng giờ đây, câu chuyện đã khác rồi!

Mình mới phát hiện ra một sự thật bất ngờ là thị trường đang thay đổi chóng mặt, đặc biệt là khi nhìn vào dữ liệu từ hệ thống Cú Thông Thái (muanha.cuthongthai.vn). Những câu chuyện 'cam kết lợi nhuận khủng' đã dần lùi vào dĩ vãng, thay vào đó là những con số thực tế và bài học đắt giá về pháp lý, dòng tiền. Liệu xu hướng đầu tư 2026 có còn như trước không? Cùng mình tìm hiểu nhé!

Câu hỏi: Condotel và shophouse từng 'hot' đến mức nào và vì sao giờ lại 'nguội' đi?

Mình nhớ hồi trước, đâu đâu cũng thấy nói về condotel và shophouse như những 'cỗ máy in tiền' vậy. Các dự án nghỉ dưỡng mọc lên như nấm, chủ đầu tư thì cam kết lợi nhuận 8-12%/năm, nghe là muốn 'nhảy vào' ngay. Giai đoạn 2016-2019, đúng là condotel đã bùng nổ mạnh mẽ nhờ du lịch tăng trưởng và chính sách bán hàng cực kỳ hấp dẫn. Người ta mua condotel không chỉ để nghỉ dưỡng mà còn để đầu tư, kỳ vọng tài sản tăng giá vùn vụt.

Nguồn tham khảo: Ông Chú BĐS.

Thế nhưng, mọi chuyện bắt đầu khác đi khi 'cú sốc' dịch bệnh ập đến. Du lịch đóng băng, condotel không có khách, kéo theo hiệu suất khai thác thấp tệ hại. Dòng tiền thuê không đủ bù chi phí vốn, rồi còn cả bài toán pháp lý 'nhức nhối' về quyền sở hữu, thời hạn sở hữu và cấp sổ đỏ nữa chứ. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, từng nhận xét: "Hiện tại, phần lớn người mua là nhóm khách có tài chính dư dả, mua để nghỉ dưỡng chứ không nhằm đầu tư sinh lời. Lực cầu đầu tư – vốn là động lực chính – vẫn chưa quay lại". Điều này cho thấy rõ sự thay đổi trong tâm lý nhà đầu tư.

Đến quý II/2025, thị trường nghỉ dưỡng vẫn còn yếu hơn thời hoàng kim rất nhiều. VARS ghi nhận có hơn 2.300 sản phẩm nghỉ dưỡng mở bán mới, gấp đôi quý trước, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 52%, tức là chỉ gần 1.200 giao dịch được thực hiện. Điều đáng nói hơn cả là trong hơn 4.700 căn condotel ghi nhận trong quý này, có tới 94% là hàng tồn kho từ các năm trước. Con số này thực sự khiến mình giật mình, nó cho thấy condotel đã và đang trải qua một giai đoạn thanh lọc cực kỳ mạnh mẽ, không còn là sân chơi cho những kỳ vọng 'phi thực tế' nữa rồi.

🦉 Cú nhận xét: Câu chuyện condotel là bài học lớn về việc không thể chỉ dựa vào cam kết lợi nhuận mà bỏ qua yếu tố pháp lý và khả năng khai thác thực tế. Thị trường luôn có những 'cú lừa' ngọt ngào nếu nhà đầu tư không tỉnh táo.

Câu hỏi: Shophouse có bền hơn condotel không và liệu có còn là 'món hời' trong năm 2026?

Nói về shophouse, mình thấy lịch sử của nó có vẻ 'dai dẳng' hơn condotel một chút. Shophouse có giá trị sử dụng kép, vừa để ở vừa để kinh doanh, nên không phụ thuộc hoàn toàn vào du lịch như condotel. Nó phụ thuộc mạnh vào vị trí, lưu lượng khách và sức mua của khu vực đó. Tuy nhiên, đừng vì thế mà nghĩ shophouse nào cũng là 'cỗ máy in tiền' nhé!

Năm 2025, các chuyên gia phân tích thị trường đều chỉ ra rằng shophouse trung tâm vẫn có lợi thế, đặc biệt ở các đô thị có hạ tầng tốt và mật độ dân cư cao. Ví dụ điển hình là Hải Phòng, nơi đang hưởng lợi từ đầu tư công và tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Giá đất nền Hà Nội hiện tại là 252 triệu/m², còn TP.HCM là 323 triệu/m² (theo CBRE tháng 6/2026), cho thấy giá trị của đất ở các đô thị lớn vẫn rất cao, và shophouse ở những vị trí đắc địa này vẫn có tiềm năng.

Tuy nhiên, shophouse du lịch, đặc biệt ở những khu vực có lưu lượng khách không ổn định, lại bị đánh giá là 'đi ngang' trong ngắn hạn. Nó chỉ thực sự sôi động ở những điểm đến có khách quanh năm. Điều này phản ánh một sự thay đổi rất lớn trong hành vi của nhà đầu tư: họ không còn mua shophouse theo 'trend' nữa, mà xem xét rất kỹ khả năng khai thác mặt bằng, dòng khách và tỷ suất lợi nhuận ròng. Theo ông Lưu Quang Tiến, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đất Xanh Services, "Giá bán và nguồn cung từng tăng nóng, nhưng hiệu quả khai thác thấp, khiến nhà đầu tư nản lòng".

Để dễ hình dung, mình lập một bảng so sánh nhỏ về đặc điểm của condotel và shophouse trong bối cảnh thị trường 2026:

Câu hỏi: Yếu tố pháp lý quan trọng thế nào và dòng tiền đang 'chảy' về đâu trong năm 2026?

Ở Việt Nam mình, yếu tố pháp lý luôn là 'biến số' quyết định sự thành bại của một khoản đầu tư BĐS, bạn ạ. Với condotel, bài toán lớn nhất vẫn là quyền sở hữu, thời hạn sở hữu, cấp sổ và cơ chế chuyển nhượng. Mấy cái này mà không rõ ràng thì nhà đầu tư cứ gọi là 'đứng ngồi không yên'. Đây chính là điểm nghẽn lớn khiến nhiều người thận trọng hơn rất nhiều trong giai đoạn 2025-2026.

Còn với shophouse, vấn đề thường nằm ở quy hoạch, công năng sử dụng, tỷ lệ lấp đầy và khả năng khai thác thương mại thực tế. Nếu shophouse nằm trong một dự án 'ma', quy hoạch treo hay không có người ở/kinh doanh thì coi như 'xong phim'. Mình thấy các chuyên gia và báo chí kinh tế đều nhấn mạnh rằng, trong bối cảnh thị trường 2026, dòng tiền đang ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và gắn với nhu cầu ở thực. Điều này khác xa so với giai đoạn 2016-2019, khi nhà đầu tư sẵn sàng 'nhắm mắt' mua theo những câu chuyện tăng trưởng, cam kết lợi nhuận 'trên trời'.

🦉 Cú nhận xét: Pháp lý như 'linh hồn' của BĐS. Không có pháp lý rõ ràng thì dù tài sản có đẹp đến mấy cũng chỉ là 'cái vỏ rỗng'. Nhà đầu tư thông thái phải 'soi' thật kỹ trước khi 'xuống tiền'.

Theo CafeF, Bộ Xây dựng cho biết năm 2025 cả nước đã hoàn thành khoảng 102.000 căn nhà ở xã hội và dự kiến năm 2026 phấn đấu trên 110.000 căn. Con số này nói lên điều gì? Nó cho thấy dòng vốn đang có xu hướng quay về những phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, nhu cầu thiết yếu của người dân. Điều đó đồng nghĩa với việc condotel và shophouse không còn là 'trung tâm vũ trụ' của chu kỳ đầu tư như trước, mà trở thành sản phẩm ngách, chỉ phù hợp với những nhà đầu tư thực sự hiểu thị trường và chấp nhận nắm giữ dài hạn.

Dòng tiền hiện tại cũng có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh ven và đô thị vệ tinh có hạ tầng mới, hưởng lợi từ đầu tư công và sáp nhập hành chính. Điều này là do nguồn cung ở TP.HCM và Hà Nội đang hạn chế, trong khi giá chung cư TP.HCM đã lên tới 90 triệu/m² và Hà Nội là 72 triệu/m² (CBRE, 6/2026). Để tìm kiếm cơ hội, nhà đầu tư cần nhìn xa hơn, ra các khu vực tiềm năng này.

Câu hỏi: Bài học nào cho những người như mình khi muốn đầu tư BĐS trong giai đoạn mới?

Mình thấy, qua những câu chuyện về condotel và shophouse, có mấy bài học 'đắt giá' mà những người như mình, đang muốn bước chân vào thị trường BĐS, cần phải 'ghi lòng tạc dạ':

1. Đừng chỉ nghe theo 'lời hứa ngọt ngào', hãy 'soi' kỹ pháp lý và dòng tiền

Bài học lớn nhất là đừng bao giờ bị cuốn theo những lời hứa hẹn 'trên trời' về lợi nhuận hay cam kết 'khủng' từ chủ đầu tư. Condotel là một ví dụ điển hình cho việc bỏ qua pháp lý và khả năng khai thác thực tế. 94% condotel tồn kho là một con số biết nói. Trước khi 'xuống tiền', bạn phải tự mình kiểm tra thật kỹ pháp lý của dự án, xem có đầy đủ giấy tờ, sổ đỏ không, thời hạn sở hữu bao nhiêu năm, có được cấp sổ không. Đồng thời, phải tính toán xem tài sản đó có khả năng tạo ra dòng tiền thực tế hay không, chứ không phải chỉ dựa vào những con số 'vẽ vời' trên giấy tờ.

2. Vị trí và nhu cầu thực là 'chìa khóa vàng', không phải 'trend'

Shophouse cho thấy vị trí đắc địa, gắn liền với nhu cầu kinh doanh và dân cư thực mới là yếu tố bền vững. Một shophouse ở trung tâm đô thị sầm uất, nơi có hạ tầng tốt và mật độ dân cư cao, chắc chắn sẽ có giá trị hơn rất nhiều so với một shophouse ở khu du lịch 'hẻo lánh', chỉ đông khách theo mùa. Mình nghĩ, phải luôn tự hỏi: 'Ai sẽ mua/thuê cái này? Nhu cầu thực của họ là gì?'. Thay vì chạy theo 'trend' hay những dự án 'ảo', hãy tìm kiếm những tài sản có giá trị sử dụng thật, có thể khai thác được ngay.

3. Luôn sử dụng công cụ và tìm kiếm thông tin đáng tin cậy

Trong thị trường BĐS phức tạp như hiện nay, việc tự trang bị kiến thức và sử dụng các công cụ hỗ trợ là cực kỳ cần thiết. Ví dụ như khi chị Lan, 32 tuổi, là một kế toán ở quận 7, TP.HCM, với thu nhập 18 triệu/tháng và một con 4 tuổi, đang muốn tìm hiểu về khả năng mua shophouse. Chị rất lo lắng về rủi ro pháp lý và dòng tiền. Chị đã thử truy cập vào công cụ Tính Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS của Ông Chú BĐS. Sau khi nhập các thông số về giá mua, chi phí vận hành và giá thuê dự kiến, kết quả cho thấy một số dự án shophouse chị đang xem xét có tỷ suất lợi nhuận không cao như quảng cáo, thậm chí còn tiềm ẩn rủi ro về dòng tiền nếu không có khách thuê ổn định. Nhờ đó, chị đã quyết định tìm hiểu kỹ hơn về các dự án có vị trí tốt hơn và pháp lý minh bạch hơn, tránh được một 'cú lừa' lớn.

Hay như anh Minh, 45 tuổi, chủ một shop thời trang ở Cầu Giấy, Hà Nội, với thu nhập 25 triệu/tháng và hai con. Anh đang phân vân giữa việc mua một căn shophouse mới ở ngoại thành hay một căn chung cư để ở. Anh đã dùng công cụ Thuê Hay Mua trên Cú Thông Thái. Kết quả phân tích chi phí cơ hội, chi phí sinh hoạt (Hà Nội: Single: 12.8 triệu | Family4: 34 triệu) và tiềm năng tăng giá cho thấy, với tình hình tài chính hiện tại, việc mua chung cư để ở sẽ ổn định hơn và ít rủi ro hơn so với việc đầu tư shophouse ở khu vực chưa phát triển hoàn thiện. Anh Minh nhận ra rằng, dù shophouse có thể 'hot' trên quảng cáo, nhưng để khai thác hiệu quả, nó đòi hỏi vị trí và dòng tiền thực tế mà không phải dự án nào cũng có.

Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo Checklist Pháp Lý 30 Bước của Ông Chú BĐS để tự kiểm tra trước khi quyết định mua. Đừng quên rằng, trong bối cảnh ngân hàng và tín dụng BĐS ngày càng thận trọng, nhà đầu tư Việt Nam cũng có xu hướng ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, thanh khoản cao và khai thác được dòng tiền thật, thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư.

Kết Luận

Vậy đó, mình thấy thị trường BĐS năm 2026 không còn là sân chơi của những câu chuyện 'sóng ảo' hay cam kết lợi nhuận 'khủng' nữa. Nó đã trở về với giá trị thật, nơi mà pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền và nhu cầu sử dụng thực tế mới là 'vua'. Condotel và shophouse vẫn có chỗ đứng, nhưng chỉ dành cho những nhà đầu tư thực sự tỉnh táo, hiểu rõ thị trường và chấp nhận nắm giữ dài hạn, không chạy theo đám đông.

Hy vọng những chia sẻ này sẽ giúp bạn có cái nhìn rõ ràng hơn về xu hướng đầu tư BĐS trong giai đoạn mới này. Đừng quên tự trang bị kiến thức và sử dụng các công cụ hữu ích để đưa ra quyết định thông minh nhất nhé!

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn