Airbnb tại Việt Nam là mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn, từng hoạt động trong 'vùng xám pháp lý' nhưng đang dần được luật hóa quản lý chặt chẽ hơn từ 2025-2026. Các quy định mới yêu cầu chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện cơ sở lưu trú du lịch, và nộp thuế đầy đủ.

Airbnb Việt Nam: Kỷ Nguyên 'Lách Luật' Kết Thúc Từ 2025?

Chào các mẹ bỉm, các bố bỉm sữa, và những ai đang ôm giấc mơ làm chủ căn hộ cho thuê! Chắc hẳn dạo này hội chị em, anh em nhà mình đang xôn xao về mấy cái tin tức liên quan đến Airbnb đúng không? Kiểu như 'Ủa, giờ cho thuê chung cư ngắn hạn có bị cấm không?', hay 'Thuê Airbnb có phải đóng thuế không ta?'. Ông Chú BĐS biết, những thắc mắc này khiến nhiều người đứng ngồi không yên, đặc biệt là những ai đang có ý định đầu tư hoặc đã 'trót' đầu tư vào mô hình này rồi.

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Hôm nay, Ông Chú BĐS sẽ bóc tách 'cái sự thật bất ngờ' đằng sau những quy định mới toanh này. Từ một 'vùng xám pháp lý' suốt hơn chục năm qua, Airbnb ở Việt Nam đang bước vào một kỷ nguyên mới, nơi luật pháp sẽ 'sờ gáy' chặt chẽ hơn. Đừng nghĩ cứ mua căn hộ ở TP.HCM với giá 90 triệu/m² hay Hà Nội 72 triệu/m² rồi cho thuê Airbnb là dễ 'ăn' nữa đâu nhé!

Bối Cảnh Lịch Sử: Một Thập Kỷ 'Vùng Xám' Của Airbnb Tại Việt Nam

Nhớ lại hồi 2014-2016, cái tên Airbnb bắt đầu rục rịch xuất hiện ở Việt Nam, như một làn gió mới thổi vào thị trường lưu trú. Khách du lịch, đặc biệt là giới trẻ, mê mẩn vì giá thuê căn hộ kiểu này thường chỉ bằng 50-70% giá phòng khách sạn truyền thống cùng khu vực. Thế là, các đô thị du lịch như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Nha Trang bùng nổ mô hình này. Nhiều chung cư cao tầng ở các quận trung tâm TP.HCM, Hà Nội trở thành 'đất vàng' cho các căn hộ Airbnb, theo ghi nhận của VOV Giao thông.

Suốt gần một thập kỷ, hoạt động này chủ yếu dựa vào nền tảng công nghệ và thỏa thuận 'tay đôi' giữa chủ nhà và khách thuê. Khung pháp lý thì sao? Nó cứ 'ì ạch' không theo kịp. Luật Du lịch 2017 có quy định về cơ sở lưu trú nhưng lại 'lờ đi' khái niệm cho thuê căn hộ kiểu Airbnb. Kết quả là gì? Phần lớn chủ nhà không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế đầy đủ, gây ra tình trạng thất thu thuế nghiêm trọng và khó kiểm soát an ninh trật tự, theo báo Công Luận.

🦉 Cú nhận xét: Việc đầu tư dựa trên 'khoảng trống pháp lý' luôn tiềm ẩn rủi ro lớn. Giống như bạn xây nhà mà không có móng vậy, đến khi bão đến thì 'đi tong' luôn cả nhà.

Đến giai đoạn sau 2020, khi du lịch nội địa phục hồi mạnh mẽ sau Covid, nhiều chủ căn hộ lại càng đổ xô sang Airbnb để 'tối ưu dòng tiền'. Lúc này, mâu thuẫn bắt đầu nảy sinh. Cư dân thường trú thì than trời vì tiếng ồn, khách ra vào liên tục, an ninh bất ổn, thang máy quá tải. Ban quản lý chung cư thì 'đau đầu' với tranh chấp. Chính những vấn đề 'nóng hổi' này đã thúc đẩy các cơ quan quản lý nhà ở và du lịch phải 'xắn tay áo' vào siết chặt lại.

Khung Pháp Lý Mới: Những Thay Đổi Quan Trọng Từ 2025-2026

Chuẩn bị tinh thần đi các nhà đầu tư ơi! Từ 2025-2026, Airbnb sẽ không còn là 'sân chơi tự do' nữa đâu. Sẽ có 3 lớp quy định chính 'đánh' thẳng vào hoạt động cho thuê ngắn hạn:

1. Luật Nhà ở 2023: Cấm chung cư dùng sai mục đích

Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn đã khẳng định 'như đinh đóng cột': căn hộ chung cư chỉ được sử dụng đúng mục đích để ở. Nói thẳng ra là cấm sử dụng vào mục đích không phải để ở. Bộ Xây dựng cũng đã có Công văn 4757 giải thích rõ: dùng căn hộ làm văn phòng hay kinh doanh dịch vụ mà ảnh hưởng đến sinh hoạt cư dân là không được phép. Tuy nhiên, cái 'oái oăm' ở chỗ là luật vẫn chưa định nghĩa rõ 'cho thuê ngắn ngày' là bao nhiêu ngày, và cũng không cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình để người khác 'ở' đúng nghĩa.

Đây chính là điểm mấu chốt gây tranh cãi. Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) cũng đã chỉ ra rằng việc nhiều địa phương 'cấm cho thuê căn hộ qua Airbnb' là chưa có cơ sở pháp lý vững. Bởi lẽ, bản chất dịch vụ Airbnb là người thuê vẫn dùng căn hộ để 'ở'. Tình trạng 'cho thuê dài hạn thì không cấm, cho thuê ngắn hạn (dưới 30 ngày) lại cấm' bị đánh giá là chưa hợp lý và thiếu chặt chẽ.

2. Luật Đầu tư 2025: Kinh doanh có điều kiện

Từ 1/1/2026, Luật Đầu tư 2025 sẽ chính thức có hiệu lực. Luật này tiếp tục xếp 'kinh doanh bất động sản' và 'kinh doanh dịch vụ lưu trú' vào nhóm ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Và điều quan trọng là, hoạt động cho thuê căn hộ chung cư lưu trú ngắn hạn cũng nằm trong danh mục này. Điều này có nghĩa là Airbnb không còn là hoạt động dân sự tự do nữa mà đã được 'đặt tên' chính thức trong nhóm ngành có điều kiện.

3. Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) 2025-2026: Đăng ký, thuế, PCCC

Theo phân tích của báo Công Luận, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi sẽ quy định rõ hơn về kinh doanh căn hộ du lịch. Nếu bạn cho thuê ngắn hạn theo ngày/tuần (kiểu căn hộ du lịch) thì bắt buộc phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, tuân thủ các điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy và các tiêu chuẩn lưu trú. Hoạt động cho thuê cũng phải kê khai và nộp thuế đầy đủ. Đây là 'cú đấm thép' vào tình trạng Airbnb 'lách luật' khiến cơ quan thuế thất thu suốt một thập kỷ qua.

Tóm lại, Thư viện Pháp luật cũng phân tích rằng mô hình Airbnb tại Việt Nam được xếp vào loại hình 'nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê', thuộc nhóm cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch 2017. Tức là, về nguyên tắc, Airbnb không bị cấm, nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định của pháp luật du lịch và kinh doanh.

Chính Sách Địa Phương: TP.HCM 'Sờ Gáy' Trước, Hà Nội Theo Sau?

Khi luật trung ương còn đang 'lờ mờ' thì các địa phương đã bắt đầu 'ra tay' rồi. Điển hình là TP.HCM với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/2/2025 về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Quyết định này quy định căn hộ chỉ được sử dụng đúng mục đích để ở, không cho thuê theo giờ hoặc theo ngày. Nghe đến đây là nhiều chủ hộ Airbnb ở TP.HCM 'toát mồ hôi hột' rồi đúng không?

Quyết định này đang tác động trực tiếp đến các chủ hộ cho thuê Airbnb, khiến nhiều người lo ngại 'lệnh cấm cho thuê ngắn hạn trong chung cư'. Tuy nhiên, Sở Xây dựng TP.HCM đang tiếp tục nghiên cứu bổ sung điều khoản về cho thuê căn hộ ngắn hạn vào Quyết định 26 để 'hài hòa giữa phát triển du lịch và bảo đảm môi trường sống an toàn, ổn định cho cư dân'. Điều này cho thấy xu hướng không cấm tuyệt đối, mà chuyển sang quản lý có điều kiện, để 'đôi bên cùng có lợi'.

Dữ Liệu, Xu Hướng và Tác Động Đến Nhà Đầu Tư

Nhìn vào bức tranh chung, chúng ta thấy rõ xu hướng quản lý chặt chẽ hơn là điều tất yếu. Giá thuê căn hộ ngắn hạn (Airbnb) chỉ khoảng 50-70% giá phòng khách sạn cùng hạng ở khu vực trung tâm, nhờ tiết giảm chi phí vận hành. Điều này giúp Airbnb hấp dẫn khách du lịch trẻ và khách công tác dài ngày, tạo ra một thị trường tiềm năng lớn. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng lo ngại 3 vấn đề chính: an ninh cư dân, phòng cháy chữa cháy, và thất thu thuế.

Nhiều tòa nhà đã ghi nhận lượng khách ra vào không kiểm soát, gây tranh cãi với ban quản lý và cư dân. Lực lượng công an cũng khó rà soát nhân khẩu, tạm trú tạm vắng. Quan trọng hơn, cơ quan thuế ước tính đã thất thu đáng kể từ hoạt động cho thuê căn hộ qua nền tảng số vì phần lớn chủ nhà không kê khai thu nhập đúng quy định trong suốt hơn 10 năm phát triển mô hình này, theo báo Công Luận.

Xu hướng chính sách 2025-2026 sẽ như thế nào?

Với các nhà đầu tư căn hộ cho thuê kiểu Airbnb, điều này có nghĩa là: từ 2026 trở đi, nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn một cách bền vững, bạn cần chuyển từ 'cho thuê dân sự tự phát' sang 'kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch đúng chuẩn'. Điều này bao gồm việc đăng ký kinh doanh, đăng ký cơ sở lưu trú, đáp ứng các tiêu chuẩn PCCC, và nộp thuế đầy đủ. Ai không đáp ứng được sẽ đối mặt với nguy cơ bị xử phạt hoặc buộc phải dừng hoạt động. Bạn có thể tự kiểm tra ngay hiệu quả đầu tư cho thuê của mình với các chi phí mới này.

Bài Học Cho Người Mua Nhà/Nhà Đầu Tư Việt Nam

Từ chặng đường hơn một thập kỷ của Airbnb tại Việt Nam, Ông Chú BĐS rút ra vài bài học 'xương máu' cho anh chị em mình:

1. Không đầu tư chỉ dựa trên 'khoảng trống pháp lý'

Nhiều nhà đầu tư mua căn hộ chỉ để làm Airbnb vì thấy chưa có quy định rõ ràng, cứ nghĩ là 'ngon ăn'. Đến khi TP.HCM ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND cấm cho thuê theo ngày/giờ trong chung cư thì dòng tiền bị đảo lộn, có người còn 'khóc ròng'. Đừng bao giờ đặt cược tài sản vào những kẽ hở luật pháp. Thị trường BĐS luôn biến động, ví dụ như giá chung cư Hà Nội đang là 72 triệu/m² và TP.HCM 90 triệu/m² với biến động YoY là +18.4%, nhưng rủi ro pháp lý có thể 'quét sạch' lợi nhuận bất cứ lúc nào.

2. Phải phân biệt rõ giữa 'quyền ở' và 'kinh doanh lưu trú'

Pháp luật thừa nhận quyền cho người khác thuê để ở, đó là quyền cơ bản của chủ sở hữu. Nhưng khi hoạt động có tính chất kinh doanh, luân chuyển khách thường xuyên, sử dụng nền tảng số, thì nó được xếp vào kinh doanh dịch vụ lưu trú. Lúc này, bạn phải tuân thủ điều kiện ngành nghề và nghĩa vụ thuế như bất kỳ doanh nghiệp nào khác. Hãy dùng công cụ DSCR BĐS Cho Thuê để tính toán hiệu quả tài chính khi chuyển sang mô hình kinh doanh chính thức.

3. Xu hướng sắp tới là quản lý chặt, nhưng không cấm tuyệt đối

Nhiều chuyên gia đồng tình rằng mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn vẫn có lợi, giúp khai thác tốt tài sản, hỗ trợ phát triển du lịch. Thay vì cấm, Nhà nước sẽ đưa vào khuôn khổ quản lý bằng luật, quy chuẩn kỹ thuật và nghĩa vụ thuế. Đây là tin tốt cho những ai muốn kinh doanh bền vững. Với người đang cân nhắc mua căn hộ ở các đô thị lớn (TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng) để cho thuê ngắn hạn, chiến lược an toàn là: (1) chọn các dự án được phê duyệt rõ chức năng căn hộ du lịch/condotel hoặc officetel nếu chủ đích là cho thuê ngắn hạn; (2) kiểm tra kỹ quy chế quản lý nhà chung cư của từng tòa nhà; (3) chuẩn bị trước chi phí và quy trình để đăng ký kinh doanh, đăng ký lưu trú, nộp thuế phù hợp với khung luật mới sau 2025. Bạn có thể tham khảo thêm Checklist Pháp Lý 30 Bước để đảm bảo mọi thứ 'đúng bài'.

Kết Luận

Vậy là, câu trả lời cho câu hỏi 'Airbnb có bị cấm không?' là KHÔNG CẤM, nhưng sẽ được quản lý chặt chẽ hơn rất nhiều. Kỷ nguyên 'vùng xám' đã qua, nhường chỗ cho một thị trường minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn, sẵn sàng thích nghi và làm ăn 'đúng luật'. Đừng để những thay đổi pháp lý này làm bạn 'chùn chân' mà hãy biến nó thành đòn bẩy để đầu tư thông minh hơn. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để luôn đi trước một bước nhé!