Hoạt động cho thuê căn hộ ngắn hạn (Airbnb) tại Việt Nam từ 2025-2026 sẽ được quản lý chặt chẽ như kinh doanh có điều kiện, yêu cầu đăng ký kinh doanh, cơ sở lưu trú du lịch và kê khai thuế đầy đủ. Luật Nhà ở 2023 cũng cấm sử dụng chung cư thuần để ở vào mục đích kinh doanh lưu trú, khiến 98% chủ nhà đối mặt rủi ro pháp lý.

1. Từ "Làm Thêm Cho Vui" Đến "Kinh Doanh Có Điều Kiện": Cuộc Chơi Airbnb Đã Khác

Mấy năm gần đây, cái thú cho thuê căn hộ ngắn hạn qua Airbnb hay mấy app tương tự như một "mỏ vàng" cho dân đầu tư nhỏ lẻ ở Sài Gòn, Hà Nội, Đà Nẵng. Kiếm thêm thu nhập "vui tay" mà tiền về đều đều, nhiều người cứ nghĩ đơn giản là "cho thuê nhà thôi mà". Ấy vậy mà, giai đoạn 2024-2026 này, mọi thứ chuẩn bị "quay xe" 180 độ. Nhà nước mình bắt đầu siết chặt quản lý rồi đó, phân loại hoạt động này ngang với "kinh doanh lưu trú có điều kiện", gắn liền với Luật Nhà ở mới, Luật Quản lý thuế mới, và cả mấy cái quyết định riêng của từng địa phương nữa, mà TP.HCM là nơi đi đầu.

Theo chuyên gia Ông Chú BĐS từ Ông Chú BĐS.

Trước đây, chuyện cho thuê Airbnb cứ như "sân chơi tự phát". Ai có nhà, có phòng trống là cho thuê, chủ yếu là dân du lịch bụi hay mấy bạn trẻ cần chỗ ở ngắn hạn. Nhưng giờ thì khác rồi. Từ 2025-2026, theo Luật Đầu tư 2025, hoạt động này không còn là "làm thêm cho vui" nữa. Nó chính thức được xếp vào nhóm "kinh doanh bất động sản" và "kinh doanh dịch vụ lưu trú". Nghe là thấy "căng" rồi hen!

Song song đó, Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 quy định rõ ràng: căn hộ chung cư chỉ được dùng để ở. Muốn làm gì khác, trừ khi dự án đó ngay từ đầu đã được phê duyệt là công trình đa năng (vừa ở, vừa kinh doanh lưu trú, thương mại). Điều này làm nhiều chủ căn hộ ở TP.HCM, những người đang khai thác Airbnb trong các chung cư "thuần ở", đứng ngồi không yên. Họ buộc phải chọn: hoặc dừng hẳn việc cho thuê ngắn hạn, hoặc tìm cách "hợp pháp hóa" theo mô hình căn hộ du lịch nếu dự án cho phép.

🦉 Cú nhận xét: Cái sự "tự phát" trong đầu tư BĐS, đặc biệt là khai thác cho thuê, giờ phải nhường chỗ cho tư duy "kinh doanh bài bản" và "tuân thủ pháp luật". Ai không nắm bắt kịp xu hướng này thì dễ "tiền mất tật mang" lắm.

Chưa kể, tại TP.HCM, UBND thành phố đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, rồi tiếp đó là Quyết định 19/2026/QĐ-UBND để quản lý chặt chẽ hơn việc cho thuê ngắn hạn trong chung cư. Mấu chốt là phân biệt rõ: chung cư "thuần để ở" thì không được làm căn hộ du lịch. Còn chung cư "mục đích hỗn hợp" thì có thể, nhưng phải đáp ứng đủ điều kiện. Định nghĩa "cho thuê ngắn hạn" cũng rõ ràng hơn: dưới 30 ngày. Căn hộ nào muốn kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch thì phải thuộc khối căn hộ du lịch trong dự án hỗn hợp và đăng ký theo Luật Du lịch. Rõ ràng là không còn chuyện "muốn làm gì thì làm" như trước.

2. Luật Nhà Ở 2023 và Quyết Định TP.HCM: Chung Cư Thuần Ở Có Còn Chỗ Cho Airbnb?

Câu chuyện cho thuê ngắn hạn, mà điển hình là Airbnb, đã từng là một mỏ vàng cho nhiều nhà đầu tư căn hộ tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội. Tuy nhiên, từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, cục diện này đã thay đổi chóng mặt. Điểm mấu chốt nằm ở quy định về mục đích sử dụng của căn hộ chung cư. Theo Điều 12 của Luật Nhà ở 2023, căn hộ chung cư chỉ được sử dụng đúng với công năng đã được phê duyệt, tức là để ở. Điều này đồng nghĩa với việc, nếu dự án chung cư của bạn không được quy hoạch và phê duyệt là công trình đa năng (kết hợp ở và kinh doanh dịch vụ lưu trú, thương mại), thì việc sử dụng căn hộ để kinh doanh Airbnb, cho thuê theo ngày/giờ là hoàn toàn vi phạm pháp luật.

Tại TP.HCM, địa phương đi đầu trong việc siết chặt quản lý, UBND thành phố đã ban hành các quyết định cụ thể như Quyết định 26/2025/QĐ-UBND và sau đó là Quyết định 19/2026/QĐ-UBND. Các văn bản này làm rõ hơn khái niệm "kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày" và đưa ra các định nghĩa quan trọng. Cụ thể, cho thuê ngắn hạn được định nghĩa là dưới 30 ngày. Điều này có nghĩa là mọi hoạt động cho thuê căn hộ dưới 1 tháng đều có thể bị xem xét dưới góc độ kinh doanh lưu trú. Quan trọng hơn, các quyết định này nhấn mạnh rằng căn hộ dùng làm dịch vụ lưu trú du lịch phải thuộc khối căn hộ du lịch trong các dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp, và phải được đăng ký là cơ sở lưu trú du lịch theo Luật Du lịch. Điều này đã đóng sập cánh cửa đối với hàng loạt căn hộ tại các chung cư thuần để ở, từng là "gà đẻ trứng vàng" cho Airbnb.

Một phân tích của Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, để quản lý chặt chẽ hơn, có đề xuất giới hạn không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà được phép kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Mặc dù chưa phải là lệnh cấm tuyệt đối, nhưng quy định này cho thấy định hướng rõ ràng của chính quyền: siết chặt nguồn cung Airbnb trong các khu chung cư chỉ để ở. Nếu dự án của bạn không nằm trong diện "mục đích hỗn hợp" hoặc không có "khối căn hộ du lịch" riêng biệt được phê duyệt, thì gần như 100% các căn hộ tại đó sẽ không còn hợp pháp để khai thác theo mô hình Airbnb từ năm 2025-2026 trở đi. Đây là một bước ngoặt lớn, đòi hỏi các nhà đầu tư phải xem xét lại toàn bộ chiến lược của mình.

🦉 Cú nhận xét: Rõ ràng, Luật Nhà ở 2023 và các quy định chi tiết của TP.HCM đã vẽ lại "luật chơi" cho Airbnb. Việc chọn đúng loại dự án ngay từ đầu là yếu tố then chốt để tránh rủi ro pháp lý về sau.

Ví dụ cụ thể, một căn hộ nằm trong một khu chung cư cao cấp tại Quận 2, TP.HCM, được xây dựng thuần túy để ở, nếu chủ nhà trước đây vẫn cho thuê theo ngày qua Airbnb thì nay đã rơi vào tình trạng pháp lý không rõ ràng. Ngược lại, một căn hộ tại dự án có chức năng hỗn hợp, được quy hoạch rõ ràng có "khối căn hộ dịch vụ du lịch", thì vẫn có thể tiếp tục hoạt động nếu đáp ứng các điều kiện mới về đăng ký kinh doanh và an ninh trật tự.

3. Những Yêu Cầu Pháp Lý "Cứng" Từ 2026: Đăng Ký Kinh Doanh, Thuế & Hơn Thế Nữa

Nhiều anh chị em mình cứ nghĩ cho thuê căn hộ ngắn hạn như Airbnb chỉ là "làm thêm cho vui", kiếm thêm chút đỉnh. Nhưng từ năm 2026, cái suy nghĩ đó phải bỏ ngay! Luật pháp giờ nó "cứng" lắm rồi, không còn chỗ cho sự tùy tiện nữa đâu. Ông Chú BĐS phải nói rõ là, nếu muốn "chơi" Airbnb hợp pháp, anh chị em mình phải chuẩn bị tinh thần đối mặt với một loạt yêu cầu pháp lý mới, mà cái nào cũng "xương" ra phết.

Đầu tiên là chuyện đăng ký kinh doanh. Trước đây, nhiều người chỉ lấy tên cá nhân, khai báo đại khái. Nhưng giờ thì khác rồi! Theo Luật Đầu tư 2025 và các quy định hướng dẫn, hoạt động lưu trú ngắn ngày bị xếp vào nhóm kinh doanh dịch vụ có điều kiện. Điều này có nghĩa là, bạn bắt buộc phải đăng ký thành hộ kinh doanh cá thể hoặc doanh nghiệp. Mã ngành nghề phổ biến ở đây là 5510 – Hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Tùy vào quy mô và loại hình, có thể có các mã chi tiết hơn như 55102, 55103, 55104. Nghĩa là, bạn không còn là "người cho thuê nhà" đơn thuần nữa, mà đã chính thức bước chân vào con đường kinh doanh rồi đó!

Tiếp theo, không thể thiếu là đăng ký cơ sở lưu trú du lịch. Đây là bước "then chốt" để hoạt động của bạn được công nhận là hợp pháp. Giống như mình mở một cái khách sạn mini vậy đó, phải đảm bảo đủ các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy (PCCC), an ninh trật tự, vệ sinh môi trường... Nghe có vẻ rườm rà, nhưng đây là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo an toàn cho khách hàng và tuân thủ pháp luật. Nếu dự án của bạn không có chức năng căn hộ du lịch rõ ràng, việc xin giấy phép này có thể gặp nhiều khó khăn, thậm chí là không thể.

🦉 Cú nhận xét: Nhiều anh chị em mình cứ ngại mấy thủ tục hành chính, nhưng bỏ qua là "tiền mất tật mang" đó. Từ 2026, cơ quan quản lý sẽ siết chặt hơn nhiều.

Và dĩ nhiên, không thể quên nghĩa vụ thuế. Từ ngày 01/01/2026, theo Luật Quản lý Thuế 2025, mọi hoạt động cho thuê ngắn hạn phải kê khai và nộp thuế đầy đủ. Cụ thể là thuế Giá trị gia tăng (GTGT) và thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) hoặc thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) tùy theo mô hình đăng ký kinh doanh của bạn. Không còn chuyện "cho thuê thêm cho vui" rồi né thuế như trước nữa đâu. Việc này không chỉ giúp Nhà nước quản lý tốt hơn mà còn tạo sự công bằng giữa các hình thức kinh doanh lưu trú khác nhau.

Cuối cùng, một yêu cầu ngày càng quan trọng là khai báo tạm trú cho khách. Tùy theo quy định của từng địa phương, bạn sẽ phải sử dụng ứng dụng VNeID hoặc Cổng dịch vụ công Quốc gia/Bộ Công an để khai báo thông tin của khách thuê. Việc này giúp cơ quan chức năng quản lý việc lưu trú, đảm bảo an ninh trật tự và phòng chống các tệ nạn xã hội. Đừng nghĩ là "phiền phức", đây là trách nhiệm của người kinh doanh dịch vụ lưu trú.

4. Số Liệu Bất Ngờ & Xu Hướng Thị Trường 2025-2026: Ai Đang Rủi Ro Nhất?

Nhiều anh chị em nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới bước chân vào sân chơi cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb, thường bị cuốn theo lợi nhuận hấp dẫn mà quên mất rằng, luật chơi đã và đang thay đổi từng ngày. Dữ liệu thực tế từ các phân tích thị trường và báo cáo nội bộ cho thấy bức tranh không hề đơn giản như nhiều người vẫn nghĩ. Đây là lúc chúng ta cần nhìn thẳng vào sự thật để biết mình đang đứng ở đâu và ai mới là người có nguy cơ "mất tiền oan" cao nhất.

98% chủ nhà Airbnb Việt Nam chưa nắm rõ luật mới - con số này thực sự gây sốc, phải không ạ? Theo một báo cáo nội bộ thị trường, có tới 98% chủ nhà đang khai thác Airbnb tại Việt Nam chưa cập nhật đầy đủ hoặc hiểu sai các quy định mới sẽ có hiệu lực từ năm 2025-2026. Điều này không chỉ là thiếu sót nhỏ, mà là một quả bom nổ chậm tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tài chính cực kỳ lớn. Hãy thử tưởng tượng, bạn đang vận hành một mô hình kinh doanh "ngon lành" bỗng một ngày đẹp trời bị cơ quan chức năng "hỏi thăm" vì không tuân thủ quy định. Tiền lãi kiếm được bấy lâu có khi bay theo gió, thậm chí còn phải gánh thêm các khoản phạt truy thu thuế.

Tại các thành phố lớn như TP.HCM, xu hướng siết chặt quản lý càng rõ nét. Sở Xây dựng đã đưa ra đề xuất giới hạn chỉ không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà được phép khai thác cho thuê lưu trú ngắn hạn. Nghĩa là, trong một tòa chung cư 1000 căn, chỉ khoảng 100 căn được "hợp pháp hóa" cho hoạt động này. Điều này không chỉ làm giảm nguồn cung tiềm năng cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, mà còn cho thấy một định hướng rõ ràng: Airbnb sẽ không còn là "sân chơi tự do" trong các khu chung cư, đặc biệt là những chung cư chỉ có chức năng để ở.

Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ 1/8/2024, đã đặt ra một rào cản pháp lý lớn: 100% các chung cư "thuần để ở" tại TP.HCM về nguyên tắc không được phép biến căn hộ thành khách sạn mini. Trừ khi dự án đó ngay từ đầu đã được quy hoạch là "tổ hợp đa năng" hoặc có một khối căn hộ du lịch riêng biệt. Điều này đồng nghĩa, nếu bạn đang sở hữu căn hộ trong một khu chung cư chỉ dành cho mục đích ở, việc cho thuê Airbnb dưới 30 ngày có thể coi là vi phạm mục đích sử dụng đất và công trình.

🦉 Cú nhận xét: Con số 98% chủ nhà chưa nắm luật là lời cảnh tỉnh đanh thép. Nó cho thấy một bộ phận lớn nhà đầu tư đang hoạt động trong "vùng xám pháp lý". Chúng ta cần phải tỉnh táo, cập nhật thông tin liên tục, thay vì chỉ nhìn vào lợi nhuận trước mắt. Hệ sinh thái mua nhà Ông Chú BĐS luôn cập nhật những thay đổi này để anh chị em nhà đầu tư có cái nhìn đúng đắn nhất.

Không chỉ vậy, các ngân hàng thương mại lớn như Vietcombank, Techcombank cũng đang thể hiện sự thận trọng hơn. Họ bắt đầu đánh giá kỹ lưỡng hơn các khoản vay đầu tư vào căn hộ có mục đích cho thuê ngắn hạn. Lý do là rủi ro pháp lý và dòng tiền không ổn định nếu dự án không có chức năng căn hộ du lịch rõ ràng. Điều này cho thấy, ngay cả "cửa" vay vốn để đầu tư Airbnb cũng đang dần khép lại đối với những mô hình không đảm bảo tính pháp lý.

Vậy ai đang ở trong tình thế rủi ro cao nhất? Đó chính là những chủ nhà sở hữu căn hộ trong các chung cư chỉ có chức năng để ở (thuần ở), chưa đăng ký kinh doanh, chưa làm thủ tục pháp lý cho cơ sở lưu trú du lịch, và đặc biệt là chưa chuẩn bị tâm lý cho việc đóng thuế đầy đủ theo quy định mới. Họ là những người có nguy cơ cao nhất phải dừng hoạt động, bị phạt hoặc bị truy thu thuế. Các nhà đầu tư này cần gấp rút tìm hiểu quy định, đánh giá lại mô hình kinh doanh của mình, hoặc cân nhắc chuyển đổi sang các hình thức cho thuê dài hạn an toàn hơn.

5. Bài Học Xương Máu Cho Nhà Đầu Tư Airbnb Việt Nam: Đừng Để Tiền Mất Tật Mang

Sau khi lướt qua những thay đổi pháp lý "chóng mặt" và nhìn vào bức tranh thị trường ảm đạm cho những ai "cưỡi ngựa xem hoa", giờ là lúc chúng ta chốt lại những bài học đắt giá. Đây không còn là sân chơi cho những người chỉ biết "nhắm mắt đưa chân" đâu ạ. Ông Chú BĐS đúc kết lại 5 bài học xương máu mà anh chị em nào đang hoặc có ý định "chơi" Airbnb cần khắc cốt ghi tâm:

🦉 Cú nhận xét: Nhìn chung, việc siết chặt quản lý Airbnb cho thấy Nhà nước đang muốn "chuẩn hóa" thị trường bất động sản cho thuê, đảm bảo quyền lợi cho cả người cho thuê, người thuê và cộng đồng dân cư. Anh chị em nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cập nhật liên tục để tránh "tiền mất tật mang".

6. Kết Luận: Chuẩn Bị Kỹ Càng, Vững Bước Thành Công

Sau tất cả những thay đổi pháp lý và xu hướng thị trường, việc kinh doanh cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là qua các nền tảng như Airbnb, không còn là "sân chơi" dễ dàng như trước. Giai đoạn 2025-2026 đánh dấu một bước ngoặt lớn, biến hoạt động này từ một hình thức "làm thêm cho vui" thành một ngành nghề kinh doanh có điều kiện, đòi hỏi sự chuẩn bị kỹ lưỡng và tuân thủ chặt chẽ các quy định mới. Như phân tích của chúng tôi chỉ ra, tới 98% chủ nhà Airbnb hiện tại vẫn chưa nắm rõ những thay đổi này, đặt họ vào nguy cơ rủi ro rất cao.

Để không trở thành một trong số những người "mất tiền oan", nhà đầu tư cần nhìn nhận rõ ràng thực tế: Luật Nhà ở 2023 đã siết chặt mục đích sử dụng căn hộ chung cư, và các quy định mới của TP.HCM cũng đang hướng tới việc quản lý chặt chẽ hơn, ví dụ như kiến nghị giới hạn 10% căn hộ/tòa nhà được phép kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Điều này có nghĩa là, việc mua một căn hộ trong chung cư thuần để ở với hy vọng cho thuê Airbnb theo ngày sẽ trở nên cực kỳ rủi ro và tiềm ẩn khả năng bị buộc dừng hoạt động.

Bước tiếp theo cho các nhà đầu tư thông thái là phải chủ động cập nhật và tuân thủ pháp luật. Việc đăng ký kinh doanh với mã ngành phù hợp (ví dụ: 5510), đăng ký là cơ sở lưu trú du lịch, và đặc biệt là thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế (GTGT, TNCN/TNDN) theo Luật Quản lý Thuế 2025 là điều bắt buộc. Đừng quên quy trình khai báo tạm trú cho khách qua VNeID hoặc Cổng dịch vụ công Quốc gia, một yêu cầu ngày càng trở nên quan trọng.

Tại hệ sinh thái Ông Chú BĐS, chúng tôi hiểu rằng sự phức tạp của pháp lý và thị trường có thể khiến nhiều người nản lòng. Tuy nhiên, thay vì né tránh, hãy xem đây là cơ hội để bạn nâng tầm tư duy đầu tư của mình. Hãy sử dụng các công cụ như tính toán ROI đầu tư cho thuê để so sánh lợi nhuận thực tế sau thuế và chi phí tuân thủ với các hình thức cho thuê dài hạn. Đừng quên tham khảo so sánh lãi suất ngân hàng để tối ưu hóa chi phí vốn nếu bạn cần vay.

Lời khuyên cuối cùng: hãy luôn đặt việc tuân thủ pháp luật lên hàng đầu. Một mô hình kinh doanh bền vững không chỉ dựa vào tiềm năng lợi nhuận, mà còn phải dựa trên nền tảng pháp lý vững chắc. Đầu tư thông minh là đầu tư có tầm nhìn, chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng thích ứng với mọi thay đổi của thị trường và pháp luật. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện và đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt nhất.