Thị trường nhà ở cuối 2024 đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ với sự phân hóa giá sâu sắc. Người mua cần tập trung vào dòng tiền thực thay vì tâm lý đám đông, sử dụng các công cụ tính toán tài chính để đảm bảo đòn bẩy ngân hàng nằm trong ngưỡng an toàn dưới 40% thu nhập hàng tháng.

1. Tại sao thị trường nhà ở cuối 2024 lại khiến người cầm tiền 'đứng ngồi không yên'?

Chào các bạn, lại là Ông Chú BĐS đây. Dạo này đi đâu cũng thấy anh em hỏi: 'Chú ơi, cầm trong tay vài trăm triệu đến vài tỷ, giờ nên gửi tiết kiệm hay xuống tiền mua nhà?'. Câu hỏi này nghe thì đơn giản nhưng thực tế lại là bài toán cân não nhất trong bối cảnh thị trường đang có những con sóng ngầm khó đoán. Người cầm tiền mặt thì lo lạm phát bào mòn, người muốn mua nhà thì sợ 'đu đỉnh' khi giá chung cư tại Hà Nội đã chạm mức 95 triệu/m² còn HCM cũng không kém cạnh với 76 triệu/m².

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Sự hoang mang này hoàn toàn có cơ sở khi chúng ta nhìn vào bức tranh kinh tế vĩ mô. Việc giữ tiền mặt trong túi lúc này giống như cầm một viên đá đang tan chảy dưới nắng gắt. Hệ sinh thái Cú Thông Thái đã ghi nhận hàng loạt câu hỏi về chiến lược 'trú ẩn' tài sản. Chúng ta không chỉ đơn thuần là mua một chỗ ở, mà là đang đặt cược vào một chu kỳ mới của thị trường. Với các công cụ hỗ trợ tài chính, Cú muốn các bạn hiểu rằng: không có thời điểm nào là hoàn hảo tuyệt đối, chỉ có chiến lược phù hợp với túi tiền của bạn.

Theo báo cáo từ VnExpress, tâm lý người mua nhà đang thay đổi từ 'đầu cơ lướt sóng' sang 'ở thực bền vững'. Đây là lúc mà những người có tư duy tài chính bài bản sẽ thắng lớn, vì họ không bị cuốn theo những cơn sốt ảo.

2. Bức tranh thực tế về giá cả và sự phân hóa vùng miền ra sao?

Để nhìn rõ cục diện, chúng ta cần gạt bỏ những lời đồn thổi và nhìn thẳng vào dữ liệu của CBRE tính đến quý 3/2024. Thị trường đang có sự phân hóa cực kỳ rõ rệt giữa hai đầu cầu đất nước. Trong khi nguồn cung mới tại Hà Nội đạt 16.700 căn với tỷ lệ hấp thụ 50%, thì HCM lại khá dè dặt với chỉ 4.871 căn được tung ra thị trường cùng tỷ lệ hấp thụ 39%. Điều này cho thấy 'khẩu vị' của nhà đầu tư đang nghiêng hẳn về phía Thủ đô, nơi mà sự khan hiếm căn hộ bình dân đang đẩy giá lên cao kỷ lục.

Sự chênh lệch về chi phí sinh hoạt và giá trị tài sản

Không chỉ giá nhà, chi phí sinh tồn cũng là một chỉ số quan trọng. Một gia đình 4 người tại Hà Nội cần trung bình 34 triệu đồng/tháng để duy trì mức sống, trong khi con số này tại HCM là 33 triệu. Đáng chú ý, với thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng, một người lao động bình thường phải mất tới 30.1 tháng lương mới mua nổi 1m² đất. Đây là con số thực tế mà bất kỳ ai có ý định 'an cư' cũng cần phải thuộc nằm lòng để lên kế hoạch tài chính dài hạn.

Tác động của lãi suất đến dòng tiền

Theo dữ liệu từ NHNN, lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức khá dễ chịu (6-8%). Tuy nhiên, sai lầm lớn nhất của người mua là chỉ nhìn vào lãi suất ưu đãi 12-24 tháng đầu. Hãy nhớ rằng, sau thời gian đó, lãi suất sẽ thả nổi theo biên độ thị trường. Việc sử dụng công cụ tính toán tại muanha.cuthongthai.vn sẽ giúp bạn nhìn thấy con số 'lãi suất thả nổi' dự kiến, từ đó quyết định xem mình có nên vay quá 50% giá trị căn nhà hay không.

3. Những bài học xương máu cho người mua nhà lần đầu

Pháp lý là vua – Đừng bao giờ thỏa hiệp

Mua nhà lần đầu giống như lần đầu tập đi xe đạp, nếu không nắm vững kỹ thuật, bạn rất dễ bị ngã đau. Bài học đầu tiên chính là 'Pháp lý là vua'. Đừng bao giờ xuống tiền khi chưa cầm trên tay bản sao sổ đỏ hoặc văn bản chấp thuận đầu tư. Mọi lời hứa hẹn về 'tiến độ tương lai' đều vô nghĩa nếu dự án vướng vào tranh chấp hoặc chưa đủ điều kiện mở bán. Theo quy định của Bộ Xây dựng, các dự án nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh mới được phép huy động vốn.

Quản trị rủi ro tài chính – Đừng dồn hết trứng vào một giỏ

Bài học thứ hai là 'Dự phòng tài chính'. Đừng dồn hết 100% số tiền tích lũy vào căn nhà. Bạn cần giữ lại ít nhất 6 tháng chi phí sinh hoạt cho gia đình trong tài khoản tiết kiệm. Việc vay mua nhà nên dừng lại ở mức trả gốc và lãi hàng tháng không quá 40% tổng thu nhập của hai vợ chồng. Nếu con số này vượt quá 50%, bạn đang đặt gia đình vào trạng thái 'nguy hiểm tài chính', nơi chỉ cần một biến cố nhỏ về công việc cũng có thể khiến ngôi nhà trở thành gánh nặng thay vì nơi an cư.

Cuối cùng, hãy luôn nhớ rằng, mua nhà là một hành trình dài. Đừng vì áp lực 'phải có nhà' mà bỏ qua các bước kiểm tra quy hoạch, kiểm tra uy tín chủ đầu tư và quan trọng nhất là kiểm tra khả năng chi trả của chính mình thông qua các công cụ hỗ trợ chuyên sâu từ hệ sinh thái Ông Chú BĐS.