Airbnb chung cư là mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn. Từ năm 2026, Việt Nam không cấm hoàn toàn nhưng yêu cầu chủ nhà phải đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, thực hiện khai báo tạm trú và đóng thuế đầy đủ theo Quyết định 19/2026/QĐ-UBND TP.HCM, thay vì bị cấm như Quyết định 26/2025 trước đó.

Giới Thiệu: Hộp Đen Pháp Lý Airbnb Đã Sáng Hơn

Mấy nay, cô chú anh chị mình, đặc biệt là các ông bà chủ nhà đang 'ôm' căn hộ cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb, chắc hẳn đang băn khoăn đứng ngồi không yên đúng không nào? Tin tức về Luật Nhà ở 2023 và các quy định mới ở TP.HCM cứ như một 'cú sốc' làm chao đảo thị trường.

Hồi trước, Airbnb được coi là 'vùng xám', không bị cấm hẳn nhưng cũng không được khuyến khích. Giờ thì sao? Có phải chính thức 'khai tử' rồi không? Câu trả lời sẽ khiến bạn bất ngờ! Thị trường không 'chết' đâu, mà đang chuyển mình mạnh mẽ, từ trạng thái 'cấm đoán' sang 'quản lý có điều kiện'. Nghĩa là, muốn làm Airbnb giờ không còn dễ dãi như xưa, nhưng nếu biết 'luật chơi', cơ hội vẫn 'béo bở' lắm đó.

Bài viết này, Ông Chú BĐS sẽ cùng các Cú Thông Thái 'mổ xẻ' từng ngóc ngách pháp lý, đặc biệt là những thay đổi 'chóng mặt' ở TP.HCM trong giai đoạn 2025-2026, để anh chị em mình có cái nhìn rõ ràng nhất. Từ đó, dù là nhà đầu tư mới hay 'lão làng', cũng đều biết cách xoay sở, 'ăn nên làm ra' trong bối cảnh mới.

Bóc Tách Pháp Lý: Từ Cấm Đoán Đến Quản Lý Chặt Chẽ

Câu chuyện pháp lý cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, vốn dĩ đã phức tạp nay lại càng 'nóng' hơn với những bước đi mới của cơ quan quản lý. Điểm mấu chốt đầu tiên là Luật Nhà ở 2023, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Luật này quy định rõ: cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Nghe vậy, nhiều chung cư lập tức viện dẫn quy định này để 'tuyên bố' cấm tiệt việc cho thuê ngắn hạn, coi đây là hoạt động 'lưu trú du lịch' chứ không phải 'để ở'. Điều này đã gây ra một làn sóng lo lắng không hề nhỏ cho những chủ nhà đang kinh doanh Airbnb. Tại TP.HCM, mọi chuyện còn căng thẳng hơn khi ngày 27/2/2025, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, chính thức cấm cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư, trừ các căn hộ được quy hoạch là 'căn hộ du lịch' trong tòa nhà hỗn hợp. Theo ước tính từ HoREA (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM), có đến hơn 8.750 căn hộ đang cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb bị 'kẹt' pháp lý, buộc nhiều chủ nhà phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn.

🦉 Cú nhận xét: Quyết định 26/2025 từng là 'án tử' với nhiều chủ nhà Airbnb, đẩy họ vào thế khó và khiến thị trường cho thuê ngắn hạn chững lại đáng kể. Bài học về sự linh hoạt và khả năng thích nghi là vô cùng cần thiết.

Tuy nhiên, thị trường và các hiệp hội nghề nghiệp không chịu 'khoanh tay đứng nhìn'. Chỉ sau hơn một năm, trước áp lực và kiến nghị từ HoREA, TP.HCM đã có một động thái 'quay xe mềm' đầy bất ngờ. Ngày 25/4/2026, UBND TP.HCM ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND, thay thế hoàn toàn Quyết định 26/2025. Quyết định mới này không cấm nữa, mà chuyển sang cho phép cho thuê ngắn hạn nhưng phải đưa vào khuôn khổ, coi đây là một ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.

Cụ thể, theo Quyết định 19/2026, các chủ căn hộ cho thuê theo ngày/tuần (tức căn hộ du lịch) phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật liên quan, bao gồm nhà ở, kinh doanh BĐS, thuế, cư trú, an ninh trật tự, thương mại điện tử, du lịch, PCCC và môi trường. Đồng thời, chủ nhà cũng bắt buộc khai báo tạm trú, lưu trú cho khách và phải đăng ký tạm trú trực tuyến qua các cổng chính thức như VNeID hoặc Cổng dịch vụ công. Đặc biệt, việc cho thuê phải có hợp đồng thuê (kể cả ngắn hạn) và chủ nhà phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế.

HoREA cũng có lý khi lập luận rằng việc cho 'khách vãng lai' lưu trú ngắn hạn qua Airbnb vẫn là sử dụng căn hộ 'để ở', không vi phạm Luật Nhà ở 2023, vì luật không hề định nghĩa thế nào là 'ngắn ngày' và cũng không cấm hình thức này. Đây chính là cơ sở quan trọng để thành phố gỡ bỏ lệnh cấm và chuyển sang quản lý chặt chẽ hơn.

Thị Trường Airbnb Việt Nam 2026: Dữ Liệu Nào Cho Ông Bà Chủ Nhà?

Dù Airbnb không công bố số liệu chi tiết theo từng thành phố, nhưng các cơ quan quản lý và hiệp hội nghề nghiệp đã đưa ra nhiều con số đáng chú ý, phản ánh rõ nét bức tranh thị trường cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam. Như đã nhắc, TP.HCM từng có hơn 8.750 căn hộ cho thuê ngắn ngày theo mô hình kiểu Airbnb. Con số này đủ lớn để tạo ra một sức ép không nhỏ lên chính sách quản lý.

Sau khi Quyết định 26/2025 có hiệu lực, một xu hướng đáng chú ý là tỷ lệ căn hộ chuyển từ cho thuê ngắn hạn sang dài hạn tăng mạnh. Điều này cho thấy sự 'dịch chuyển' của các chủ nhà nhằm tránh rủi ro pháp lý. Tuy nhiên, với Quyết định 19/2026, mọi thứ đã thay đổi. Yêu cầu 100% cơ sở lưu trú ngắn hạn phải thực hiện khai báo tạm trú online và đăng ký cơ sở lưu trú nếu cho thuê theo ngày/tuần sẽ siết chặt tình trạng 'chợ đen' trước đây, mang lại sự minh bạch cho thị trường.

Nhìn rộng hơn vào thị trường bất động sản chung, giá chung cư tại TP.HCM vẫn đang ở mức cao ngất ngưởng, khoảng 90 triệu/m², trong khi Hà Nội là 72 triệu/m² (số liệu CBRE 2026-06-01). Biến động giá chung cư cả nước so với cùng kỳ năm trước cũng đạt mức +18.4%. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của BĐS vẫn còn rất lớn, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ.

🦉 Cú nhận xét: Dù chi phí sinh hoạt ở TP.HCM khá cao (gia đình 4 người cần 33 triệu/tháng theo Lifestyle Index 2026-01-01), cao hơn Hà Nội một chút (34 triệu/tháng), nhưng tiềm năng du lịch và cho thuê vẫn cực kỳ lớn, thu hút nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận những quy định chặt chẽ hơn. Để đánh giá chi tiết hơn về khả năng sinh lời, anh chị có thể dùng ngay công cụ tính ROI Đầu Tư Cho Thuê của Cú Thông Thái nhé.

Sở Xây dựng TP.HCM cũng khẳng định rằng pháp luật về nhà ở hiện hành không có quy định cấm hay không cấm riêng đối với hoạt động cho thuê căn hộ qua Airbnb. Vấn đề chính nằm ở cách hiểu 'mục đích để ở' và sự thiếu vắng quy định cụ thể cho lưu trú ngắn ngày trong chung cư. Điều này giải thích tại sao mỗi địa phương, thậm chí mỗi chung cư, lại có thể áp dụng một kiểu nội quy khác nhau.

Chủ Nhà Airbnb Cần Làm Gì Để Tránh 'Tiền Mất Tật Mang'?

Với những thay đổi pháp lý 'quay xe' liên tục, việc nắm vững các quy định là điều cốt lõi để các ông bà chủ Airbnb không bị 'mắc kẹt' hay 'tiền mất tật mang'. Dưới đây là những điểm pháp lý 'nóng' mà nhà đầu tư cần nằm lòng:

Bài Học Vàng Cho Nhà Đầu Tư Airbnb Cá Nhân

Từ những diễn biến pháp lý 'nóng hổi' ở TP.HCM – nơi được coi là 'phòng thí nghiệm' chính sách cho cả nước – các nhà đầu tư Airbnb cá nhân cần rút ra những bài học xương máu để 'sống còn' và phát triển:

Kết Luận: Chuyến Xe Pháp Lý Airbnb Đang Chuyển Bánh

Nhìn chung, thị trường cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb ở Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới, chuyên nghiệp và minh bạch hơn. Từ những tháng ngày 'vùng xám' đầy rủi ro, giờ đây, các ông bà chủ nhà có thể thở phào nhẹ nhõm hơn một chút khi TP.HCM đã 'mở cửa' trở lại, nhưng kèm theo đó là hàng loạt 'điều kiện' phải tuân thủ.

Để 'sống khỏe' với Airbnb trong giai đoạn 2026 và tương lai, chìa khóa không còn là 'liều ăn nhiều' mà là 'hiểu luật, tuân thủ và linh hoạt'. Hãy coi những quy định mới này như một cơ hội để 'làm sạch' thị trường, loại bỏ những yếu tố không chuyên nghiệp và xây dựng một nền tảng vững chắc hơn cho hoạt động kinh doanh của mình. Đừng quên luôn cập nhật thông tin và sử dụng các công cụ hữu ích để quản lý rủi ro và tối ưu lợi nhuận nhé.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để luôn đi trước một bước!