Airbnb cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam không bị cấm, nhưng Luật Nhà ở 2023 và các quy định địa phương (như Quyết định 26/2025 của TP.HCM) yêu cầu chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế như một cơ sở lưu trú du lịch chuyên nghiệp, thay vì mô hình tự phát như trước đây.

Chào bạn, những người đang mê 'ăn nên làm ra' với Airbnb!

Mấy năm nay, mô hình cho thuê ngắn hạn kiểu Airbnb cứ gọi là 'lên như diều gặp gió' ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội, đúng không nào? Ai cũng nghĩ mua căn hộ rồi 'host' vài khách là có thêm khoản kha khá, đỡ áp lực tài chính. Thậm chí nhiều mẹ bỉm sữa, các bạn trẻ còn coi đây là kênh đầu tư 'ngon lành', vì lãi suất ngân hàng đang giảm nhẹ, nên cứ mạnh dạn 'xuống tiền' vào BĐS (chiến lược đầu tư căn hộ Hà Nội khi lãi suất giảm nhẹ của Cú Thông Thái cũng từng 'rần rần' đấy!). Thế nhưng, từ năm 2024 đến 2026, mọi thứ đã thay đổi chóng mặt rồi nhé. Các quy định pháp lý về nhà ở, kinh doanh lưu trú, thuế má bỗng dưng siết chặt lại, khiến nhiều chủ nhà 'tự phát' hoang mang, thậm chí 'vô tình' mắc sai lầm pháp lý nghiêm trọng. Ông Chú BĐS cùng hệ sinh thái Cú Thông Thái hôm nay sẽ 'mổ xẻ' để bạn thấy rõ hơn bối cảnh mới này.

Nguồn tham khảo: Ông Chú BĐS.

Trong giai đoạn này, theo CBRE (số liệu 2026-06-01), giá chung cư tại TP.HCM đã đạt 90 triệu/m², còn ở Hà Nội cũng là 72 triệu/m², với biến động tăng +18.4% YoY. Nguồn cung mới ở Hà Nội là 32.000 căn và TP.HCM là 22.000 căn, cho thấy thị trường vẫn rất sôi động. Điều này càng khiến nhiều người muốn nhảy vào kinh doanh Airbnb. Nhưng liệu bạn đã 'nằm lòng' những quy định mới để không 'tiền mất tật mang' chưa?

Bối cảnh pháp lý mới: 'Không cấm nhưng quản chặt' là có thật!

Nhiều chủ nhà Airbnb cứ tưởng Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 1/8/2024) là cấm tiệt việc cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn. Điều này làm không ít người 'toát mồ hôi hột'. Nhưng khoan đã, đừng vội lo lắng! Thực tế là Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cùng Bộ Tư pháp đã nhiều lần khẳng định rằng việc cho thuê căn hộ (kể cả qua Airbnb) về bản chất vẫn là mục đích để ở. Pháp luật hiện tại không có quy định nào cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình, và cũng không hề định nghĩa rõ 'ngắn ngày' là bao nhiêu ngày cả.

Vậy điểm mới ở đây là gì? Đơn giản là chủ nhà phải 'từ bỏ' cách làm tự phát, 'làm chơi ăn thật' như trước mà phải chuyển sang kinh doanh có điều kiện. Nó giống như việc bạn mở một quán phở (giá trung bình 45.000đ một tô ngon lành ở thành phố) vậy, dù là quán nhỏ nhưng vẫn phải có giấy phép kinh doanh, đảm bảo vệ sinh an toàn thực phẩm, đóng thuế đầy đủ. Đối với Airbnb, bạn cần:

Đặc biệt, ở TP.HCM, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã 'khẳng định như đinh đóng cột': bạn chỉ được phép khai thác căn hộ làm dịch vụ lưu trú du lịch nếu căn hộ đó thuộc nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp (tức là vừa để ở, vừa làm căn hộ du lịch). Còn nếu chung cư của bạn 'thuần' để ở thì không được chuyển đổi thành căn hộ du lịch đâu nhé!

🦉 Cú nhận xét: Việc quản lý chặt chẽ này giúp thị trường minh bạch hơn, giảm thiểu rủi ro cho cả chủ nhà và khách thuê. Tuy nhiên, nó cũng đòi hỏi nhà đầu tư phải 'thức thời' và cập nhật liên tục để không bị 'lỡ sóng' trong môi trường kinh doanh đầy biến động này.

5 sai lầm 'chết người' chủ nhà Airbnb ở Việt Nam hay gặp phải

Giờ thì Ông Chú BĐS sẽ chỉ ra 5 cái sai lầm mà nhiều cô chú, anh chị đang làm Airbnb 'vô tình' mắc phải, khiến bao công sức và tiền bạc có thể 'đổ sông đổ biển' bất cứ lúc nào:

1. Tưởng là 'làm chơi', không cần đăng ký kinh doanh và mã ngành 5510

Đây là sai lầm phổ biến nhất! Nhiều người nghĩ rằng mình chỉ cho thuê 'vài căn', doanh thu 'chưa thấm vào đâu' thì vẫn là 'cho thuê nhà cá nhân' thôi, cần gì phải đăng ký kinh doanh rườm rà. Nhưng hỡi ơi, từ 2024–2026, cơ quan thuế và chính quyền địa phương đã xác định rõ: cho thuê theo ngày/tuần qua các nền tảng như Airbnb là hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày. Điều này có nghĩa là bạn bắt buộc phải đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp và kê khai thuế đầy đủ. Nếu không, nguy cơ bạn sẽ bị truy thu thuế GTGT, thuế TNCN/TNDN cho toàn bộ doanh thu trước đó, kèm theo các khoản phạt hành chính nặng nề vì kinh doanh không đăng ký. Tưởng 'ăn ngon' mà hóa ra lại 'rước họa vào thân'!

2. Không phân biệt chung cư để ở và chung cư hỗn hợp

Sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực và TP.HCM ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, việc sử dụng căn hộ chung cư 'thuần' để ở để làm căn hộ du lịch hoặc vận hành như một khách sạn mini bị coi là sử dụng sai mục đích. HoREA (Hiệp hội Bất động sản TP.HCM) đã thống kê sơ bộ rằng tại TP.HCM đang có khoảng 8.750 căn hộ đang cho thuê ngắn ngày theo mô hình Airbnb, và rất nhiều trong số này nằm ở các tòa nhà được phê duyệt là nhà ở 'thuần ở'. Nếu bạn thuộc trường hợp này mà không chuyển đổi mục đích sử dụng (nếu có thể) hoặc căn hộ không thuộc chung cư hỗn hợp, bạn có thể bị ban quản lý hoặc ban quản trị chung cư phản đối, cấm khách ra vào, phạt nội bộ, thậm chí bị kiểm tra và xử phạt về hành vi sử dụng nhà chung cư sai mục đích theo Luật Nhà ở 2023.

3. Không đăng ký cơ sở lưu trú du lịch, bỏ qua PCCC và bảo hiểm

Quy định mới 'đòi hỏi' căn hộ du lịch phải đáp ứng tiêu chuẩn của một cơ sở lưu trú du lịch. Điều này bao gồm việc đảm bảo an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy (PCCC) đạt chuẩn và vệ sinh môi trường. Thậm chí, nhiều địa phương còn yêu cầu chủ nhà mua bảo hiểm cho người lưu trú. Sai lầm phổ biến của nhiều chủ nhà là chỉ tập trung vào việc trang trí nội thất 'chanh sả' và tiện nghi hiện đại (như một chiếc iPhone đời mới giá 30.99 triệu, hay một chiếc Honda SH giá 73 triệu để đi lại tiện lợi) mà quên đi những yếu tố pháp lý, an toàn cốt lõi. Hậu quả là nếu chẳng may xảy ra sự cố như cháy nổ hay tai nạn, chủ nhà không chỉ bị xử lý rất nặng mà còn có thể bị đình chỉ hoạt động vĩnh viễn.

4. Không khai báo tạm trú cho khách, nhất là khách nước ngoài

Theo hướng dẫn của Bộ Công an, bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch đều phải đăng ký tạm trú, thông báo lưu trú cho khách. Đặc biệt là với người nước ngoài, bạn phải khai báo trong vòng 12 giờ kể từ khi họ đến thuê. Hiện tại, việc khai báo có thể thực hiện trực tuyến qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia, Cổng Bộ Công an hoặc ứng dụng VNeID, rất tiện lợi. Tuy nhiên, nhiều host Airbnb lại 'ngó lơ' bước này, dẫn đến nguy cơ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực cư trú, và căn hộ của bạn sẽ dễ bị coi là điểm lưu trú không được kiểm soát, dẫn đến tần suất kiểm tra của cơ quan chức năng tăng lên đáng kể.

5. Đọc sai hoặc bỏ qua các quyết định của địa phương

Thị trường Việt Nam mình 'đặc biệt' lắm, cùng một mô hình Airbnb nhưng quy định chi tiết lại 'mỗi nơi mỗi khác' tùy từng địa phương. Ví dụ điển hình nhất là TP.HCM với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã cấm khai thác dịch vụ lưu trú du lịch trong chung cư 'thuần ở', chỉ cho phép ở chung cư hỗn hợp. Chưa hết, TP.HCM còn dự kiến năm 2026 sẽ thí điểm mô hình quản lý căn hộ Airbnb, yêu cầu chủ nhà phải đăng ký, kê khai thuế, đảm bảo PCCC và mua bảo hiểm cho người lưu trú, và có thể bị từ chối nếu không đáp ứng điều kiện. Điều này cho thấy quy định còn đang dịch chuyển liên tục, nên nếu bạn không theo sát các văn bản mới của UBND tỉnh/thành phố, rất dễ 'lỡ nhịp' và phải điều chỉnh lại toàn bộ phương án kinh doanh.

Dữ liệu và xu hướng 2025–2026: Từ tranh cãi 'cấm hay không' sang 'quản chặt'

Nhìn vào bức tranh toàn cảnh từ 2024 đến 2026, chúng ta thấy rõ ba dòng chuyển động chính đang 'định hình' lại thị trường Airbnb ở Việt Nam. Đầu tiên là Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024, nguyên tắc không dùng chung cư cho mục đích không phải để ở đã khiến nhiều địa phương ban hành các văn bản cấm hoặc hạn chế cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư. Chẳng hạn, ở TP.HCM, chi phí sinh hoạt cho một gia đình 4 người là khoảng 33 triệu/tháng (Lifestyle Index 2026), khiến nhu cầu kiếm thêm thu nhập từ cho thuê là rất lớn, nhưng giờ đây lại bị hạn chế bởi Quyết định 26/2025/QĐ-UBND.

Thứ hai, TP.HCM đang là 'người đi đầu' với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND và các chương trình thí điểm quản lý căn hộ Airbnb, yêu cầu đăng ký, PCCC, bảo hiểm, khai báo tạm trú. Những động thái này đã đưa hoạt động Airbnb vào khung ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, không còn 'dễ thở' như trước. Các nhà đầu tư cần phải trang bị kiến thức pháp lý vững chắc, nếu không muốn 'tiền mất tật mang' khi thấy giá đất nền TP.HCM trung bình lên đến 323 triệu/m² mà lại không khai thác hiệu quả được.

Cuối cùng, Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng và Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS vẫn đang liên tục rà soát và lấy ý kiến về việc sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê lưu trú ngắn hạn. Họ cũng khẳng định về mặt bản chất, thuê Airbnb vẫn là để ở, và pháp luật chưa có điều khoản nào định nghĩa rõ 'ngắn ngày' hay cấm cho thuê hoàn toàn. HoREA trong kiến nghị năm 2025 cũng nhấn mạnh rằng cấm hoàn toàn cho thuê ngắn hạn dưới 30 ngày là chưa hợp lý, và đề xuất xem Airbnb là một ngành kinh doanh có điều kiện, yêu cầu đăng ký và nộp thuế thay vì cấm. Điều này cho thấy các quy định vẫn đang trong quá trình điều chỉnh, nhưng xu hướng chung chắc chắn là quản lý chặt chẽ hơn.

Trong giai đoạn 2025–2026, khả năng cao là tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, Airbnb sẽ không bị cấm hoàn toàn. Thay vào đó, nó sẽ phải tuân thủ chế độ giấy phép, thuế, PCCC, bảo hiểm và khai báo cư trú, giống như mô hình khách sạn nhỏ. Các chung cư mới đưa vào sử dụng cũng sẽ được phân loại rõ ràng ngay từ khâu quy hoạch: block thuần để ở, và block hỗn hợp (có căn hộ du lịch). Airbnb sẽ chủ yếu được phép hoạt động ở các block hoặc tòa nhà hỗn hợp. Bạn có thể tự kiểm tra ngay quy hoạch của dự án mình quan tâm để nắm rõ thông tin này.

Bài học 'xương máu' cho nhà đầu tư Airbnb ở Việt Nam

Để không trở thành 'nạn nhân' của những sai lầm pháp lý khi kinh doanh Airbnb, Ông Chú BĐS có ba bài học 'xương máu' muốn gửi gắm đến các nhà đầu tư:

Kết luận: Airbnb không cấm, nhưng phải 'chơi' đúng luật!

Tóm lại, mô hình Airbnb ở Việt Nam không bị cấm hoàn toàn như nhiều người vẫn lầm tưởng. Tuy nhiên, thời kỳ 'tự phát', 'làm chơi ăn thật' đã chính thức khép lại. Giai đoạn 2024–2026 đánh dấu sự chuyển mình mạnh mẽ sang mô hình kinh doanh có điều kiện, đòi hỏi chủ nhà phải 'nắm vững' pháp luật và 'chơi' đúng luật. Để tối ưu lợi nhuận và tránh rủi ro, bạn cần trang bị kiến thức, tuân thủ các quy định về đăng ký kinh doanh, thuế, an ninh trật tự, PCCC và khai báo tạm trú.

Đừng để những sai lầm 'vô tình' làm ảnh hưởng đến khoản đầu tư của mình. Hãy biến Airbnb thành một kênh đầu tư sinh lời bền vững bằng cách quản trị pháp lý và rủi ro một cách bài bản. Đừng quên rằng bạn có thể tự kiểm tra checklist pháp lý 30 bước cho BĐS để đảm bảo mọi thứ 'ngon lành cành đào' trước khi xuống tiền nhé!