Giá chung cư Hà Nội và TP.HCM đang tăng mạnh, với mức tăng có thể lên đến 41% ở Hà Nội trong quý 3/2025 so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ vẫn cao, dao động từ 64% đến 79%, chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, theo báo cáo của CBRE.

Giá Chung Cư Hà Nội: Tăng 41%, 'Cháy Hàng' Có Thật Không?

Ôi giời ơi các mẹ bỉm, các bố nội trợ ơi! Ông Chú BĐS hôm nay mang đến một tin mà nghe xong có khi giật mình. Cái giá chung cư ở Hà Nội và TP.HCM ấy, nó không còn đi bộ nữa đâu, nó đang chạy marathon với tốc độ tên lửa rồi! Đặc biệt, theo báo cáo mới nhất từ CBRE, giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội quý 3/2025 đã vượt mốc 90 triệu đồng/m² thông thủy, tăng tận 41% so với cùng kỳ năm trước và 16% so với quý liền kề [1]. Con số này có làm bạn bất ngờ không? Ông Chú BĐS tin là có đấy!

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Thế nhưng, điều đáng ngạc nhiên hơn là dù giá 'nhảy múa' như vậy, các dự án chung cư vẫn 'cháy hàng'. Tỷ lệ hấp thụ ở Hà Nội vẫn giữ ở mức 75% theo dữ liệu CBRE (2026-06-01) [3, 8]. Điều này có nghĩa là cứ 10 căn mở bán, có đến 7-8 căn được bán ra ngay lập tức. Vậy rốt cuộc, chuyện gì đang xảy ra với thị trường chung cư Việt Nam?

🦉 Cú nhận xét: "Mức tăng giá 41% trong một năm là con số 'không tưởng' ở thị trường chung cư, vượt xa tốc độ tăng thu nhập bình quân. Điều này đặt ra nhiều câu hỏi về tính bền vững của thị trường và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân."

Thị Trường Chung Cư Hà Nội và TP.HCM: Nguồn Cung Dịch Chuyển Sang Cao Cấp

Ngày xưa, các cụ bảo 'an cư lạc nghiệp', giờ muốn 'an cư' ở Hà Nội hay TP.HCM thì đúng là phải 'lạc nghiệp' gấp mấy lần mới đủ. Dữ liệu từ CBRE cho thấy, thị trường đang có sự dịch chuyển lớn về nguồn cung. Cụ thể, toàn bộ căn hộ mở bán mới ở Hà Nội trong quý 2/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang [2]. Điều này khiến giá trung bình bị đẩy lên rất cao.

Ở Hà Nội, giá bán sơ cấp trung bình đã tăng chóng mặt từ 72 triệu đồng/m² thông thủy vào quý 4/2024 lên vượt 90 triệu đồng/m² vào quý 3/2025 [1, 3]. Thậm chí, nhiều dự án đã xuất hiện mức giá trên 120 triệu đồng/m² [1]. Nguồn cung mới cũng tăng mạnh, với 32.000 căn được mở bán tại Hà Nội trong năm 2026 theo dữ liệu của Ông Chú BĐS, so với hơn 30.900 căn năm 2024 (gấp 3 lần năm 2023) [3].

Còn ở TP.HCM thì sao? Giá sơ cấp trung bình trong năm 2025 cũng tăng gần 30%, lên khoảng 82 triệu đồng/m² [2]. Tuy nhiên, nguồn cung mới ở TP.HCM lại khá hạn chế, chỉ khoảng 22.000 căn trong năm 2026 theo Ông Chú BĐS (so với 408 căn trong quý 1/2025 theo CBRE) [6]. Sự khan hiếm này cũng góp phần giữ mặt bằng giá cao chót vót.

Đây là một bảng tổng hợp để các mẹ, các bố dễ hình dung hơn về tình hình giá và nguồn cung:

Tỷ Lệ Hấp Thụ: Giá Cao Nhưng Vẫn Bán Tốt, Vì Sao?

Cái này mới là điều khiến Ông Chú BĐS phải 'vò đầu bứt tai' suy nghĩ. Giá thì tăng 'phi mã' như vậy, nhưng sao người mua vẫn cứ 'đổ xô' đi mua? Tỷ lệ hấp thụ trung bình các dự án mở bán mới ở Hà Nội đạt khoảng 70% trong năm 2024 và lên tới 79% trong quý 4/2025 [3, 8]. Còn TP.HCM, dù có phần chậm hơn, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới trong quý 1/2025 cũng đạt 64% [6].

Thanh khoản chung cư Hà Nội quý 1/2025 vẫn ổn định với khoảng 3.950 căn bán được, tăng 72% so với cùng kỳ 2024 [5]. Điều này cho thấy nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư dài hạn vẫn hiện diện rất rõ rệt trên thị trường. Nhiều người vẫn tin rằng, dù giá cao, chung cư vẫn là kênh trú ẩn an toàn và sinh lời tốt trong dài hạn.

Một phần lý do nữa là sự khan hiếm nguồn cung ở phân khúc vừa túi tiền. Khi toàn bộ nguồn cung mới đổ dồn vào cao cấp, những căn hộ tầm trung trở thành 'hàng hiếm', và người có nhu cầu thực buộc phải chấp nhận giá cao hơn hoặc tìm kiếm ở thị trường thứ cấp. Bạn có thể tự kiểm tra khả năng mua nhà của mình để xem với thu nhập hiện tại, bạn có thể với tới phân khúc nào.

Hướng Dẫn Thực Tế: Làm Sao Để Mua Nhà Giữa 'Bão Giá'?

Giữa cái 'bão giá' này, việc mua được một căn nhà ưng ý, vừa túi tiền đúng là một thử thách lớn cho các gia đình. Ông Chú BĐS có vài lời khuyên 'thực chiến' cho các bạn đây:

1. Phân Biệt Thị Trường Sơ Cấp và Thứ Cấp

Khi giá sơ cấp (căn hộ mới từ chủ đầu tư) đã 'leo thang' lên tới 90-120 triệu đồng/m² ở Hà Nội, thì thị trường thứ cấp (căn hộ đã qua sử dụng) lại mở ra nhiều cơ hội hơn. Ở nhiều khu vực, giá thứ cấp vẫn ở mức 50-60 triệu đồng/m² [1, 3, 5]. Đây có thể là lựa chọn hợp lý hơn cho những gia đình có ngân sách eo hẹp hoặc muốn mua để ở ngay. Bạn có thể dùng công cụ tra cứu giá đất để tham khảo giá thị trường thứ cấp khu vực mình quan tâm.

2. Theo Sát Chính Sách và Tín Dụng Ngân Hàng

Chính sách vĩ mô của Ngân hàng Nhà nước về lãi suất, room tín dụng cho vay mua nhà, hay các quy định pháp lý mới (như Luật Đất đai, Luật Nhà ở sửa đổi) đều có tác động rất lớn đến thị trường. Giai đoạn 2024-2025, lãi suất đang có xu hướng giảm nhẹ hoặc tăng nhẹ, như các kịch bản chiến lược của Ông Chú BĐS về căn hộ Hà Nội (lãi suất giảm nhẹ và tăng nhẹ) đã chỉ ra. Nếu lãi suất tăng trở lại hoặc tín dụng bị siết chặt, tỷ lệ hấp thụ có thể sẽ giảm, tạo cơ hội cho người mua.

3. Chủ Động Thời Điểm Mua và Tránh FOMO

Dữ liệu của CBRE cho thấy quý 1 thường có thanh khoản thấp hơn so với quý 4 năm trước [5]. Đây có thể là thời điểm các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách chiết khấu, ưu đãi để đẩy hàng. Thay vì 'chạy theo đám đông' (tâm lý FOMO - Fear Of Missing Out), hãy chủ động tìm hiểu và đàm phán vào những thời điểm thị trường trầm lắng hơn. Đừng để mình bị cuốn vào vòng xoáy 'mua nhanh kẻo hết' khi giá đã quá cao.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Trong Bối Cảnh Thị Trường Biến Động

Ai cũng muốn có một tổ ấm riêng, đặc biệt là các cặp vợ chồng trẻ. Nhưng với thị trường bất động sản (BĐS) đang 'nóng hừng hực' như hiện nay, việc mua nhà lần đầu đòi hỏi sự tỉnh táo và chuẩn bị kỹ lưỡng. Ông Chú BĐS có 3 bài học 'xương máu' cho các bạn:

1. Đừng Chỉ Nhìn Vào Giá, Hãy Nhìn Vào Giá Trị Thật và Pháp Lý

Nhiều dự án mới có thể quảng cáo giá 'hấp dẫn' hoặc vị trí 'vàng', nhưng điều quan trọng là phải đánh giá giá trị thực của căn hộ so với mặt bằng chung khu vực. Đừng quên kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý dự án, từ giấy phép xây dựng đến sổ hồng. Một căn nhà giá rẻ mà pháp lý 'mập mờ' thì rủi ro còn lớn hơn cả một căn nhà giá cao. Bạn có thể tham khảo Checklist Pháp Lý 30 Bước để đảm bảo an toàn.

2. Tính Toán Dòng Tiền Kỹ Lưỡng, Đừng Vay Quá Sức

Với thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng (Lifestyle Index 2026-01-01), việc mua một căn chung cư 70m² ở Hà Nội với giá 72 triệu/m² (tức khoảng 5 tỷ đồng) là một gánh nặng tài chính không nhỏ. Bạn cần phải tính toán khả năng trả nợ hàng tháng một cách chi tiết. Theo công cụ Tỷ Lệ Nợ DTI tại Ông Chú BĐS, tỷ lệ nợ trên thu nhập không nên vượt quá 35-40%. Hãy sử dụng công cụ Tính Trả Góp để ước tính khoản vay và lãi suất phù hợp với khả năng tài chính của gia đình mình.

3. Cân Nhắc Kỹ Giữa Nhu Cầu Ở Thực và Đầu Tư

Thị trường đang nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, điều này tạo ra rủi ro 'bong bóng cục bộ' ở phân khúc này, đồng thời thiếu hụt nhà ở bình dân. Nếu bạn mua để ở, hãy ưu tiên vị trí thuận tiện cho công việc, trường học của con cái, và các tiện ích sinh hoạt. Đừng bị cuốn theo những lời mời gọi đầu tư 'lướt sóng' khi chưa có đủ kinh nghiệm. Mục tiêu chính vẫn là có một tổ ấm ổn định.

Kết Luận

Thị trường chung cư Hà Nội và TP.HCM đang trải qua giai đoạn tăng trưởng 'nóng' với những con số kỷ lục về giá và tỷ lệ hấp thụ. Dù có những rủi ro tiềm ẩn, nhu cầu thực và niềm tin vào BĐS vẫn là động lực chính. Ông Chú BĐS hy vọng những phân tích và lời khuyên trên sẽ giúp các gia đình có cái nhìn rõ ràng hơn để đưa ra quyết định mua nhà thông thái nhất. Hãy nhớ, việc mua nhà là một quyết định lớn, đừng vội vàng mà hãy trang bị đầy đủ kiến thức và công cụ cần thiết. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có thêm thông tin chi tiết và hỗ trợ nhé!