Condotel và shophouse là hai loại hình bất động sản nghỉ dưỡng và thương mại đang có xu hướng hồi phục, nhưng đòi hỏi nhà đầu tư phải chú trọng pháp lý (sổ hồng 50 năm cho condotel), dòng tiền vận hành thực tế và vị trí đắc địa để đảm bảo lợi nhuận bền vững trong giai đoạn 2025-2026.

Câu hỏi: Thị trường Condotel và Shophouse 2025-2026 có còn là 'sóng ảo' không, hay đã về giá trị thật?

Chào các bạn, Ông Chú BĐS đây! Nhắc đến condotel và shophouse, nhiều người hay nhăn mặt vì những lùm xùm cam kết lợi nhuận hay pháp lý chưa rõ ràng của mấy năm trước. Nhưng mà này, thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là giai đoạn 2025-2026, đang có những chuyển biến mà nếu không để ý kỹ, các bạn sẽ bỏ lỡ cơ hội lớn đó. Hệ sinh thái mua nhà Ông Chú BĐS cũng liên tục cập nhật để giúp các gia đình, các nhà đầu tư 'tỉnh táo' hơn.

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Theo kinh nghiệm của tôi, thị trường bây giờ không còn là sân chơi cho những ai chỉ muốn 'lướt sóng' chụp giật nữa đâu. Phó Giáo sư Trần Kim Chung từng nhận định trên CafeF rằng, giai đoạn 2025–2030, thị trường sẽ phát triển sôi động nhưng không bùng phát cực đoan, mà trụ cột chính là các sản phẩm tạo ra dòng tiền thật như căn hộ cho thuê, nhà ở xã hội, và đặc biệt là các dự án có pháp lý hoàn chỉnh. Điều này có nghĩa là, condotel và shophouse, nếu muốn 'sống sót' và phát triển, phải quay về với giá trị cốt lõi: khả năng khai thác vận hành và tăng giá tài sản trong trung – dài hạn.

🦉 Cú nhận xét: Thị trường BĐS 2026 được kỳ vọng rời khỏi các cơn "sóng ảo", chuyển sang ưu tiên tính thực chất và khả năng khai thác vận hành. Đây là tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư nghiêm túc, thay vì chỉ chạy theo đám đông.

Câu hỏi: Condotel có thực sự hồi phục, và vấn đề pháp lý đã được 'gỡ rối' chưa?

Sau một thời gian dài 'ngủ đông' vì những tranh cãi về pháp lý và cam kết lợi nhuận 'trên trời', condotel đang có những dấu hiệu 'ấm' trở lại, đặc biệt là ở những thị trường du lịch trọng điểm như Nha Trang, Phú Quốc. Theo số liệu của CBRE, trong quý I/2025, lượng giao dịch condotel tại Nha Trang và Phú Quốc đã tăng khoảng 12% so với cùng kỳ 2024. Con số này cho thấy niềm tin của nhà đầu tư đang dần quay trở lại, không phải tự nhiên mà nó tăng vọt như vậy đâu.

Cái 'phao cứu sinh' lớn nhất cho condotel chính là khung pháp lý đang dần được hoàn thiện. Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên & Môi trường đang phối hợp để hỗ trợ các địa phương cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ condotel (sổ hồng) gắn với quyền sử dụng đất có thời hạn tối đa 50 năm. Đây là một bước ngoặt cực kỳ quan trọng, biến condotel từ một sản phẩm 'lạ' thành một tài sản có tính pháp lý rõ ràng hơn, dễ dàng thế chấp ngân hàng và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư. Nhờ vậy, nguồn cung condotel cũng có xu hướng gia tăng, với khoảng 3.000 căn hộ khách sạn dự kiến mở bán trong năm 2025, tăng gần 3 lần so với năm 2024 (theo DKRA).

Tuy nhiên, các bạn cũng cần lưu ý, việc cấp sổ hồng này vẫn đang trong quá trình hướng dẫn và triển khai. Khi đầu tư, hãy ưu tiên những dự án đã có pháp lý rõ ràng, đừng vội vàng xuống tiền cho những cam kết 'màu hồng' mà chưa có gì đảm bảo. Hãy dùng công cụ Checklist Pháp Lý 30 Bước của Cú Thông Thái để tự mình kiểm tra nhé.

Bảng so sánh: Đặc điểm Condotel trước và sau Pháp lý rõ ràng (2025)

Câu hỏi: Shophouse du lịch có còn là 'gà đẻ trứng vàng', hay chỉ là 'bình mới rượu cũ'?

Shophouse, đặc biệt là shophouse trong các khu du lịch và đại đô thị, vẫn được xem là một kênh đầu tư tiềm năng nhờ khả năng kết hợp kinh doanh, cho thuê và giá trị đất thương mại. Ở những thành phố du lịch 'có số má' với lượng khách ổn định như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc hay Quy Nhơn, shophouse mặt tiền trục chính vẫn giữ giá rất tốt, thậm chí còn tăng vượt trội khi hạ tầng và lượng khách du lịch đổ về.

Tuy nhiên, Ông Chú BĐS phải nói thật, shophouse giờ đây cũng có sự phân hóa rất mạnh. Theo phân tích thị trường nghỉ dưỡng của New Century Corp, 4 tháng đầu năm 2025, shophouse du lịch đang có xu hướng 'đi ngang' trong ngắn hạn, và chỉ thực sự sôi động tại các điểm đến có khách quanh năm. Nhiều dự án ở các khu du lịch mới, lượng khách chưa ổn định, thì ghi nhận thanh khoản thấp và tỷ lệ bỏ trống cao. Các bạn đừng nghe lời 'cò' vẽ vời mà phải tự mình khảo sát, hoặc dùng công cụ Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS của Cú Thông Thái để tính toán dòng tiền cho thuê nhé.

🦉 Cú nhận xét: Shophouse trung tâm đô thị như The Grand Harbor ở Hải Phòng, tận dụng vị trí đắc địa và mật độ dân cư, vẫn là một lựa chọn tốt. Còn shophouse du lịch, phải thật sự chọn lọc nơi có 'hơi thở' du lịch quanh năm.

Câu hỏi: Những case study thực tế nào cho thấy sự thành công hay thất bại của condotel và shophouse?

Nói suông thì không ai tin, phải có ví dụ thực tế mới thấy rõ. Nhiều tập đoàn lớn như Bamboo Capital (BCG) vẫn đang triển khai các dự án nghỉ dưỡng quy mô lớn kết hợp condotel, biệt thự và shophouse tại các vùng ven biển như Malibu Hội An hay Ghềnh Ráng – Quy Nhơn. Chiến lược của họ là tạo ra một hệ sinh thái du lịch khép kín, nơi khách lưu trú tại condotel và chi tiêu tại shophouse. Điều này cho thấy tiềm năng của mô hình, nhưng chỉ khi nó được quy hoạch và vận hành đồng bộ.

Trong các case thực tế ở Nha Trang, Phú Quốc, những nhà đầu tư condotel giai đoạn đầu, mua với giá tốt và được hỗ trợ lãi suất, sau đó chủ động khai thác booking trực tiếp hoặc hợp tác với đơn vị vận hành uy tín, thường đạt được công suất phòng cao và tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, yếu tố quyết định vẫn là pháp lý hoàn chỉnh (sổ hồng condotel rõ ràng) và kết nối hạ tầng tốt (gần sân bay, trung tâm). Còn những dự án xa xôi, thiếu hạ tầng, thì dù có đẹp đến mấy cũng khó lấp đầy.

Với shophouse du lịch, bài toán thành công phụ thuộc mạnh vào: lượng khách lưu trú thực tế trong khu, mức độ hoàn thiện tiện ích (phố đi bộ, trung tâm thương mại), và chính sách vận hành đồng bộ của chủ đầu tư. Những ai lướt sóng ở dự án chậm khai thác thương mại thường 'ngậm đắng'. Ngược lại, những nhà đầu tư xác định khai thác lâu dài (mở nhà hàng, quán cà phê, mini mart) tại các thành phố du lịch lớn lại đang hưởng mức lợi nhuận thực tế 8-12%/năm sau khi đi vào ổn định, cao hơn nhiều so với gửi tiết kiệm. Đây là con số đáng để suy nghĩ, đặc biệt khi thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng và giá đất nền ở TP.HCM lên tới 323 triệu/m² (theo CBRE).

Câu hỏi: Vậy, đâu là những bài học xương máu cho nhà đầu tư Việt 2025-2026?

Từ những phân tích trên, Ông Chú BĐS đúc rút ra mấy bài học quan trọng mà các bạn cần 'khắc cốt ghi tâm' khi muốn 'nhảy' vào condotel hay shophouse:

Bài học 1: Pháp lý là 'bộ lọc' sống còn, đừng bao giờ bỏ qua!

Trong bối cảnh thị trường đang 'thanh lọc', pháp lý là yếu tố TIÊN QUYẾT. Với condotel, hãy ưu tiên những dự án có sổ hồng 50 năm rõ ràng. Với shophouse, phải đảm bảo quyền sử dụng đất lâu dài, giấy phép xây dựng và kinh doanh minh bạch. Đừng tin vào lời hứa hẹn 'trên mây' của môi giới. Hãy tự mình kiểm tra hoặc nhờ chuyên gia thẩm định. Một dự án đẹp nhưng pháp lý 'lung lay' thì rủi ro còn lớn hơn cả việc không đầu tư.

Bài học 2: 'Dòng tiền vận hành' quan trọng hơn 'cam kết lợi nhuận' hão huyền!

Thị trường đã dạy cho chúng ta bài học đắt giá về những cam kết lợi nhuận 8-10%/năm nhưng rồi 'vỡ trận'. Giờ đây, hãy tập trung vào khả năng tạo ra dòng tiền thật của sản phẩm. Đánh giá kỹ công suất phòng, mức chi trả của khách du lịch, sức mua của khách nội địa. Với shophouse, hãy xem xét vị trí có đủ lượng khách hàng tiềm năng để kinh doanh hay không. Các bạn có thể dùng công cụ ROI Đầu Tư Cho Thuê để ước tính lợi nhuận thực tế.

Bài học 3: Vị trí và hạ tầng là 'chìa khóa vàng' quyết định thanh khoản!

Không phải cứ ven biển là đẹp, không phải cứ có dự án là thành công. Các thành phố như Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quy Nhơn hưởng lợi từ hạ tầng giao thông đồng bộ và chính sách phát triển du lịch mạnh mẽ. Điều này giúp các dự án ở đây có lượng khách ổn định và khả năng thanh khoản cao. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện thì dù giá có rẻ cũng khó cho thuê và bán lại. Hãy nhớ, vị trí vàng luôn tạo ra giá trị vàng.

Câu hỏi: Với xu hướng thị trường như vậy, nhà đầu tư nên làm gì để không bỏ lỡ cơ hội?

Thị trường BĐS Việt Nam 2025-2026 đang có những chuyển dịch rõ rệt. Dòng vốn đang dịch chuyển từ 'đầu tư trên giấy' sang các sản phẩm có dòng tiền khai thác được chứng minh. Nhà đầu tư Việt Nam cũng đang ưu tiên thị trường cấp hai (Nha Trang, Quy Nhơn, Phú Quốc, Hạ Long) nơi mặt bằng giá còn hợp lý và hạ tầng đang được đầu tư mạnh, thay vì chen chúc ở Hà Nội hay TP.HCM (nơi chung cư TP.HCM đã 90 triệu/m², Hà Nội 72 triệu/m² theo CBRE). Thậm chí, FDI vào bất động sản vẫn rất lớn, riêng tháng 1/2025 đã thu hút gần 1,1 tỷ USD, chiếm 23,5% tổng FDI đăng ký, cho thấy niềm tin dài hạn vào thị trường.

Với vốn dưới 10 tỷ đồng, chuyên gia thường khuyến nghị căn hộ hoặc đất nền ở các khu vực ngoài trung tâm có tiềm năng phát triển. Còn với vốn cao hơn, nhà phố liền kề và shophouse tại các đô thị vệ tinh hoặc thành phố du lịch vẫn là phân khúc đáng cân nhắc. Quan trọng nhất là phải có chiến lược vốn linh hoạt và không 'đổ hết trứng vào một giỏ'. Các bạn có thể tham khảo thêm các chiến lược đầu tư theo lãi suất trên Cú Thông Thái để có cái nhìn tổng quan hơn.

Kết luận: Tóm lại, condotel và shophouse vẫn là những kênh đầu tư đáng chú ý trong 2025-2026, nhưng cuộc chơi đã dịch chuyển sang hướng thực dụng hơn. Pháp lý phải rõ ràng, dòng tiền phải thật, và mọi quyết định phải dựa trên case vận hành thực tế chứ không phải kỳ vọng 'trên tờ rơi' nữa. Hãy là nhà đầu tư thông thái, biết dùng công cụ và biết 'nghe' thị trường.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn