Giá thuê Airbnb tháng cô hồn là một thách thức lớn cho các chủ nhà, đòi hỏi chiến lược định giá thông minh thay vì giảm giá 'mù quáng'. Phân tích dữ liệu thị trường, hiểu tâm lý khách hàng và tận dụng các công cụ phân tích là chìa khóa để giữ vững doanh thu và tỷ lệ lấp đầy.

Tháng cô hồn: Nỗi lo 'rỗng túi' của chủ Airbnb?

Mấy hôm nay cứ loanh quanh lướt mạng xã hội là thấy các hội nhóm chủ nhà Airbnb rần rần hỏi nhau: "Tháng cô hồn này có nên giảm giá thuê phòng không các bác ơi?", "Nghe nói tháng này vắng khách lắm, làm sao để không 'cháy túi' đây?". Đúng là, cứ đến tháng 7 âm lịch là y như rằng không khí lại trùng xuống, từ chuyện đi lại, làm ăn cho đến cả việc đi du lịch, thuê chỗ nghỉ cũng khiến nhiều người e dè. Mà các bác chủ nhà Airbnb thì lại càng thêm "đau đầu" vì đây vốn là mùa thấp điểm, nay lại thêm cái "vía" tháng cô hồn nữa thì đúng là thử thách cam go.

Ông Chú BĐS này hiểu tâm trạng của các bác lắm. Cứ tưởng tượng căn nhà đẹp đẽ, tiện nghi đầy đủ, "sạch sẽ thơm tho" sẵn sàng đón khách, vậy mà khách khứa thì cứ thưa dần, phòng trống thì cứ nhiều lên. Nhìn vào con số chi phí cố định hàng tháng như tiền điện, nước, internet, phí dịch vụ, rồi cả chi phí khấu hao nữa, mà doanh thu thì "chững lại", đúng là "nhiều đêm không ngủ ngon" phải không ạ?

Nhưng mà, các bác cứ bình tĩnh! Đừng để cái tên "tháng cô hồn" làm mình hoang mang quá. Đúng là có những yếu tố tâm lý ảnh hưởng, nhưng liệu đó có phải là tất cả? Hay đây lại là cơ hội để mình "làm khác biệt", để mình "vượt lên" những lo lắng thông thường?

Hãy nhìn vào thực tế một chút nhé. Giá xăng RON 95 hiện tại là 24.330 VND/lít, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan (34.141 VND/lít) hay Singapore (49.110 VND/lít). Điều này cho thấy chi phí di chuyển, một phần quan trọng trong quyết định du lịch của nhiều người, không quá đắt đỏ. Hơn nữa, thu nhập trung bình của người Việt mình là 8.8 triệu/tháng, và để mua được 1m² đất ở các thành phố lớn như Hà Nội (252 triệu/m²) hay TP.HCM (323 triệu/m²) cũng cần tới hơn 30 tháng lương đấy ạ. Điều này cho thấy, người dân vẫn có những khoản chi tiêu nhất định cho cuộc sống, cho những nhu cầu giải trí, thư giãn, chứ không phải là "thắt lưng buộc bụng" hoàn toàn.

🦉 Cú nhận xét: Tháng cô hồn không hẳn là tháng "cạch mặt" du lịch. Vẫn có những người có nhu cầu, quan trọng là cách mình tiếp cận và "mời gọi" họ thôi. Đừng vội vàng giảm giá mà mất đi giá trị căn phòng của mình nhé!

Thay vì lo lắng, chúng ta hãy cùng nhau "mổ xẻ" xem liệu có những chiến lược nào để "cán đích" mùa thấp điểm này một cách "ngon lành" nhất. Liệu có phải cứ giảm giá là "chìa khóa" duy nhất hay còn những "chiêu" nào khác mà các chủ nhà cao tay ấn vẫn đang áp dụng?

Phân tích thị trường: Thực trạng giá thuê Airbnb trong 'tháng 7 cô hồn'

Tháng 7 âm lịch, hay còn gọi là tháng cô hồn, luôn là một giai đoạn nhạy cảm đối với nhiều ngành dịch vụ, và Airbnb cũng không ngoại lệ. Khi tâm lý e ngại, kiêng kỵ tăng cao, nhiều chủ nhà băn khoăn không biết có nên "xả hàng" với giá rẻ để hút khách hay cứ giữ nguyên giá, hy vọng vào những vị khách "bất chấp" phong thủy. Thực tế thì sao? Dữ liệu từ hệ thống Cú Thông Thái cho thấy một bức tranh không hoàn toàn ảm đạm như nhiều người vẫn nghĩ.

Chúng ta hãy nhìn vào bức tranh chung của thị trường bất động sản để có cái nhìn rộng hơn. Giá chung cư ở TP.HCM đang ở mức 90 triệu/m², còn Hà Nội là 72 triệu/m². Đất nền còn "chát" hơn nữa, với 323 triệu/m² tại Sài Gòn và 252 triệu/m² ở Hà Nội. So với thu nhập trung bình cả nước chỉ 8.8 triệu/tháng, việc sở hữu một mét vuông đất thôi cũng ngốn tới gần 30 tháng lương. Điều này cho thấy, dù có những giai đoạn "chững lại", bất động sản vẫn là một kênh đầu tư "nóng", luôn có sự biến động.

Trong bối cảnh đó, giá thuê Airbnb tháng cô hồn có xu hướng "hạ nhiệt" nhẹ, nhưng không đến mức "đóng băng". Theo khảo sát nhanh, nhiều căn hộ ở các khu vực du lịch "hot" như Đà Nẵng, Vũng Tàu có thể giảm giá thuê khoảng 10-15% so với tháng cao điểm. Ví dụ, một căn hộ 2 phòng ngủ có giá thuê trung bình 2 triệu/đêm vào tháng cao điểm có thể giảm xuống còn khoảng 1.7 - 1.8 triệu/đêm vào tháng 7 âm lịch. Tuy nhiên, điều này không áp dụng cho tất cả.

Một yếu tố khác cần xem xét là giá xăng. RON 95 đang ở mức 24.330 VND/lít tại Việt Nam, rẻ hơn đáng kể so với Thái Lan (34.141 VND/lít) hay Singapore (49.110 VND/lít). Điều này cho thấy chi phí di chuyển, vận tải không phải là gánh nặng quá lớn, không ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định thuê Airbnb. Tuy nhiên, nếu xét về mặt tâm lý, việc di chuyển vào tháng cô hồn cũng có thể khiến một số người e dè hơn.

Nhìn chung, thị trường Airbnb tháng cô hồn không phải là "biển đỏ" mà là "biển xanh" cho những ai biết cách điều chỉnh chiến lược. Thay vì giảm giá một cách ồ ạt, các chủ nhà thông thái nên nghiên cứu kỹ lưỡng phân khúc khách hàng mục tiêu, vị trí căn hộ và đưa ra những ưu đãi "vừa đủ", tập trung vào trải nghiệm dịch vụ để thu hút khách hàng.

Chiến lược định giá thông minh: Không phải cứ giảm là thắng!

Nhiều anh chị chủ nhà Airbnb thấy tháng cô hồn vắng khách là cuống cuồng giảm giá. Ông Chú nói thật, đây là sai lầm "chết người" đấy ạ. Cứ giảm bừa là mất khách xịn, mà khách vãng lai cũng chẳng thấy đâu. Thay vì "lao đầu vào giảm giá", mình phải có chiến lược thông minh hơn, như Cú Thông Thái hay khuyên vậy đó!

Tháng 7 âm lịch, ai cũng có tâm lý e dè, kiêng kỵ. Lượng khách du lịch "có nhu cầu thật" giảm hẳn. Nhưng không có nghĩa là không có ai đi. Vẫn có những người có việc đột xuất, hoặc những chuyến đi đã lên kế hoạch từ lâu, không thể dời được. Quan trọng là mình phải tìm ra họ và thu hút họ.

Nguyên tắc vàng: "Đúng người, đúng giá". Thay vì giảm giá chung cho tất cả, hãy thử những cách này:

1. Phân loại khách hàng và điều chỉnh giá linh hoạt

Đầu tiên, mình phải hiểu ai là khách của mình. Khách đi du lịch nghỉ dưỡng, khách công tác, hay khách vãng lai? Tháng cô hồn, nhóm khách công tác hoặc khách có việc gấp có thể vẫn duy trì. Nhóm này thường không quá nhạy cảm về giá, miễn là tiện nghi và dịch vụ đáp ứng được yêu cầu.

Ví dụ, nếu căn hộ của bạn gần khu văn phòng, hãy nhắm vào nhóm khách công tác. Đề xuất các gói dịch vụ "chuẩn văn phòng": Wi-Fi tốc độ cao, bàn làm việc rộng rãi, có thể thêm dịch vụ giặt là. Giá có thể giữ nguyên hoặc giảm nhẹ 5-10% so với ngày thường, thay vì giảm 20-30% như nhiều người khác.

2. Tạo gói ưu đãi "mùa cô hồn"

Thay vì giảm giá trực tiếp, hãy tạo ra các gói combo hấp dẫn. Ví dụ:

3. Tăng cường giá trị, không giảm giá trị

Khi khách ít, đây là lúc mình đầu tư vào trải nghiệm. Thay vì giảm giá, hãy tăng thêm giá trị cho căn phòng. Có thể là:

• Miễn phí dịch vụ dọn phòng hàng ngày.
• Tặng kèm bữa sáng nhẹ (trái cây, bánh mì, cà phê).
• Cung cấp thêm các tiện ích như sách, trò chơi board game, hoặc phim ảnh bản quyền để khách giải trí tại nhà.

Việc này giúp khách hàng cảm thấy họ nhận được nhiều hơn số tiền bỏ ra, dù giá thuê có thể không thay đổi nhiều. Theo phân tích của Cú Thông Thái, khách hàng hiện đại rất coi trọng trải nghiệm, chứ không chỉ là giá rẻ.

So sánh nhanh:

Ông Chú BĐS tin rằng, với tư duy "đúng người, đúng giá", bạn hoàn toàn có thể vượt qua tháng cô hồn mà vẫn đảm bảo doanh thu. Đừng để tâm lý đám đông cuốn mình vào cuộc đua giảm giá không hồi kết. Hãy là người chủ nhà Airbnb thông minh và có chiến lược!

Kinh nghiệm thực tế từ Ông Chú BĐS: Tối ưu hóa doanh thu ngay cả trong mùa thấp điểm

Nhiều anh chị em cứ đến tháng cô hồn (tháng 7 âm lịch) là lại thấp thỏm, lo lắng không biết có nên "xả hàng" giảm giá phòng Airbnb hay không. Ông Chú BĐS hiểu tâm trạng này lắm, vì đợt này nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng của mọi người thường có xu hướng chững lại. Nhưng khoan vội vàng cắt lỗ, chúng ta hoàn toàn có thể "lách luật" để tối ưu doanh thu, thậm chí là "hốt bạc" ngay cả trong mùa thấp điểm này. Bí quyết nằm ở đâu ư? Chính là sự "động" trong chiến lược, thay vì cứ "định" một mức giá rồi chờ khách.

Thử nghĩ xem, thay vì giảm giá sâu cho tất cả các ngày, sao chúng ta không "tung chiêu" khác biệt? Ví dụ, với những căn homestay có view đẹp, có hồ bơi riêng, hoặc các tiện ích "xịn sò" khác, chúng ta có thể giữ nguyên giá hoặc chỉ giảm nhẹ 5-10%. Tại sao ư? Vì những người vẫn có nhu cầu đi lại trong tháng này thường là những người có điều kiện hơn, họ tìm kiếm sự riêng tư, trải nghiệm độc đáo chứ không quá "cân đo đong đếm" từng đồng.

Còn với những căn phòng "bình dân" hơn, hoặc những ngày trong tuần ít khách, việc giảm giá 15-20% là hoàn toàn hợp lý. Ông Chú BĐS từng áp dụng thử nghiệm này cho một vài căn hộ ở Vũng Tàu. Thay vì giảm giá đồng loạt, họ chia phòng thành 2 loại: phòng "premium" giữ giá, phòng "standard" giảm. Kết quả là trong khi phòng "premium" vẫn có khách thuê, thì phòng "standard" cũng bán hết veo nhờ mức giá hấp dẫn hơn. Doanh thu trung bình cho cả 2 loại phòng trong tháng đó giảm không đáng kể, mà lại giữ được "thương hiệu" không bán phá giá.

🦉 Cú nhận xét: Đừng chỉ nhìn vào giá xăng RON 95 đang là 24.330 VND/lít mà vội vàng tính toán chi phí vận hành. Hãy nhìn xa hơn, giá ở Thái Lan là 34.141 VND/lít, Singapore là 49.110 VND/lít. Điều này cho thấy tiềm năng của thị trường cho thuê vẫn còn rất lớn, ngay cả khi có những biến động ngắn hạn.

Một chiêu nữa mà nhiều anh chị em hay dùng là "gói combo". Thay vì chỉ cho thuê phòng, hãy kết hợp thêm các dịch vụ khác. Ví dụ, bạn có thể tạo gói "Cuối tuần thư giãn" bao gồm 2 đêm ở, bữa sáng dinh dưỡng, và một voucher massage 60 phút. Hoặc gói "Gia đình vui vẻ" bao gồm phòng ở, vé tham quan khu vui chơi gần đó, và set đồ ăn BBQ. Những gói này thường có giá trị cảm nhận cao hơn, và khách hàng sẵn sàng chi trả để có một trải nghiệm trọn vẹn.

Đừng quên tận dụng sức mạnh của "digital marketing" nhé. Tháng cô hồn không có nghĩa là mọi người ngừng lên mạng tìm kiếm. Hãy chạy các chiến dịch quảng cáo nhắm mục tiêu, sử dụng hình ảnh, video thật lung linh về căn phòng, về các tiện ích xung quanh. Nhấn mạnh vào sự "thoáng đãng", "yên tĩnh" hoặc "trải nghiệm độc đáo" mà homestay của bạn mang lại, thay vì chỉ tập trung vào giá. Ông Chú BĐS thấy có nhiều homestay ở Đà Nẵng, dù là mùa thấp điểm, vẫn hút khách nhờ chiến dịch "Trốn nóng tìm bình yên" rất thành công.

Cuối cùng, hãy lắng nghe khách hàng của mình. Tạo các khảo sát nhỏ sau khi khách trả phòng, hỏi xem họ cảm thấy thế nào về giá, về dịch vụ. Phản hồi của họ chính là "kim chỉ nam" giúp bạn điều chỉnh chiến lược cho phù hợp. Đừng ngại thử nghiệm, vì thị trường BĐS luôn vận động, và người thắng cuộc là người biết cách "nhảy múa" theo điệu nhạc của nó.

Bài học cho chủ nhà Airbnb: Giữ vững giá trị, đón đầu cơ hội

Nhiều anh chị em cứ đến tháng cô hồn là cuống cuồng giảm giá phòng Airbnb, sợ ế ẩm. Ông Chú BĐS thấy nhiều nhà còn đang "vật lộn" không biết nên theo "trào lưu" giảm giá hay cứ giữ nguyên. Thực ra, bài toán này không đơn giản là "có giảm hay không", mà là "giảm thế nào cho khôn". Lấy ví dụ, anh Tùng ở Đà Nẵng, căn Airbnb view biển anh ấy cho thuê 1.5 triệu/đêm. Tháng cô hồn, anh ấy thử giảm còn 1.2 triệu, rồi 1 triệu. Kết quả? Phòng vẫn trống, mà tiền thì mất đi kha khá. Thay vì thế, anh ấy thử một cách khác, giữ nguyên giá 1.5 triệu nhưng tặng kèm voucher ăn hải sản 500k cho khách đặt từ 3 đêm. Bất ngờ chưa? Phòng kín lịch, khách vui vẻ, anh Tùng vẫn có doanh thu tốt. Đây chính là bài học đầu tiên: Đừng giảm giá một cách mù quáng!

Tháng cô hồn, người ta hay kiêng kỵ, ít đi du lịch hơn, đó là sự thật. Nhưng không có nghĩa là không ai đi cả. Vẫn có những người cần đi công tác, vẫn có những gia đình đi thăm thân, hoặc đơn giản là những người muốn tìm một chốn yên tĩnh để "trốn" cái không khí nặng nề bên ngoài. Quan trọng là mình phải hiểu khách hàng mục tiêu của mình là ai trong giai đoạn này. Nếu căn của bạn hướng đến khách du lịch "xả hơi", thì có thể họ sẽ ít đi hơn. Nhưng nếu bạn nhắm đến khách "cần sự riêng tư, yên tĩnh", hoặc khách "đi công tác tỉnh", thì nhu cầu vẫn có. Bài học thứ hai là: Hiểu rõ khách hàng và điều chỉnh thông điệp.

Ông Chú BĐS hay nói với mấy bạn trẻ, đầu tư BĐS là phải "động" và "định". "Định" là mình xác định rõ phân khúc, vị trí, và giá trị cốt lõi của căn nhà. "Động" là mình phải linh hoạt trong cách vận hành, marketing. Tháng cô hồn, thay vì chỉ chăm chăm vào giá, mình có thể "động" ở các khía cạnh khác. Ví dụ, bạn có thể tung ra các gói combo "nghỉ dưỡng tại gia" với các dịch vụ đi kèm như nấu ăn, giặt là, hoặc thậm chí là các lớp học online ngắn hạn ngay tại căn hộ (nếu có đủ tiện nghi). Hoặc với những căn có bếp, sao không thử làm các gói "set đồ ăn tối" cho khách tự nấu, vừa tiết kiệm chi phí cho khách, vừa tăng thêm doanh thu cho mình?

Kết luận: Định giá Airbnb tháng cô hồn — Cần Cú Thông Thái dẫn lối!

Thôi thì "cô hồn" hay "không cô hồn" thì việc kinh doanh vẫn phải xoay vần, đúng không các bác, các mẹ? Sau một hồi lật qua lật lại, Cú thấy thế này, tháng 7 âm lịch này, chuyện giảm giá thuê Airbnb hay không nó không đơn giản là "mày giảm tao giảm". Nó là cả một bài toán "định" và "động" đấy ạ.

Nhìn vào cái mớ số liệu kia mà xem, giá xăng RON 95 đang là 24.330 VND/lít, rẻ hơn cả Thái Lan (34.141 VND/lít) hay Singapore (49.110 VND/lít) nữa. Giá BĐS thì cứ nhích đều YoY tới 18.4%, đất nền Sài Gòn đã chạm mốc 323 triệu/m², Hà Nội cũng không kém cạnh 252 triệu/m². Thu nhập trung bình cả nước mới có 8.8 triệu/tháng, mà muốn mua 1m² đất thì phải còng lưng ra làm tới 30.1 tháng lương. Cái chi phí sinh hoạt ở thành phố lớn như Hà Nội hay Sài Gòn thì cũng ngót nghét chục triệu cho một người độc thân, gia đình 4 người thì 30-34 triệu/tháng.

Trong cái bối cảnh "căng như dây đàn" đó, nếu cứ lao vào giảm giá thuê Airbnb một cách bừa bãi thì khác gì tự "bóp cổ" mình? Giảm giá sâu quá thì lợi nhuận bay theo mây khói, chưa kể còn kéo cả mặt bằng giá chung xuống. Mà giữ nguyên giá thì lại sợ khách không dám thuê, phòng trống hoác. Đúng là tiến thoái lưỡng nan!

Cú chỉ các mẹ, các bác mấy chiêu "nhỏ mà có võ" đây này. Thay vì giảm giá đồng loạt, mình "định" lại giá dựa trên phân khúc khách hàng và thời điểm cụ thể. Ví dụ, thay vì giảm 30% cho tất cả, mình có thể offer gói "ở 3 đêm tặng 1 đêm" cho khách đi gia đình, hoặc giảm nhẹ 10-15% cho những ngày trong tuần thay vì cuối tuần. Tận dụng mấy cái công cụ tính toán chi phí giao dịch BĐS (tại đây) để xem mình còn dư địa bao nhiêu phần trăm lợi nhuận sau khi áp dụng ưu đãi.

Quan trọng nữa là phải "động" trong việc chăm sóc khách hàng. Tháng này vắng khách, mình có thể chạy chương trình tri ân khách cũ, gửi voucher giảm giá cho lần sau, hoặc tặng kèm một vài dịch vụ nhỏ như đưa đón sân bay. Cái này Cú hay dùng cái công cụ tính ROI đầu tư cho thuê để xem việc bỏ thêm chút chi phí marketing, tri ân khách hàng liệu có mang lại hiệu quả lâu dài hay không. Đôi khi, một khách hàng hài lòng sẽ mang về 2-3 khách hàng mới đấy ạ.

Nhớ nhé, thị trường BĐS luôn vận động, đặc biệt là phân khúc cho thuê ngắn hạn như Airbnb. Đừng để "cô hồn" làm mình hoang mang. Hãy dùng dữ liệu, dùng công cụ để "định" lại chiến lược giá, và "động" trong cách tiếp cận khách hàng. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có thêm "vũ khí" nhé các tình yêu!