Cho thuê căn hộ ngắn hạn (Airbnb) tại Việt Nam từ 2025 được xác định là ngành kinh doanh dịch vụ lưu trú có điều kiện. Chủ nhà bắt buộc phải đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, tuân thủ PCCC và khai báo tạm trú qua VNeID để hoạt động hợp pháp và tránh bị xử phạt.

1. Airbnb và xu hướng chuyển dịch từ 'vùng xám' sang kinh doanh có điều kiện

Chào các bạn, lại là Ông Chú BĐS đây. Gần đây, nhiều anh chị em nhắn tin hỏi Cú: "Chú ơi, giờ làm Airbnb còn ngon không, hay là cấm tiệt rồi?". Câu trả lời sẽ khiến nhiều người bất ngờ: Airbnb không hề bị cấm, nhưng "cuộc chơi" đã chính thức bước sang một giai đoạn mới, chuyên nghiệp hơn và cũng khắt khe hơn rất nhiều.

Trong suốt nhiều năm, chúng ta đã quá quen với kiểu kinh doanh "vùng xám" – tức là cứ có căn hộ trống thì đăng lên ứng dụng, khách đến ở, thu tiền rồi thôi. Chẳng đăng ký, chẳng kê khai, cũng chẳng quan tâm đến chuyện PCCC hay an ninh chung cư. Nhưng từ giai đoạn 2025–2026, các cơ quan chức năng đã bắt đầu "siết" chặt. Theo các số liệu mới nhất, hiện có khoảng 98% chủ nhà Airbnb tại Việt Nam vẫn chưa nắm rõ các quy định mới về thuế và pháp lý. Đây là con số cực kỳ đáng báo động cho những ai đang coi đây là nguồn thu nhập thụ động chính.

🦉 Cú nhận xét: Đừng bao giờ nghĩ rằng "lách luật" là cách làm giàu bền vững. Khi thị trường lưu trú ngắn ngày được đưa vào khuôn khổ kinh doanh có điều kiện, những ai làm ăn bài bản sẽ là người tồn tại và hốt bạc, còn những người làm "chui" sớm muộn cũng sẽ đối mặt với rủi ro bị truy thu thuế hoặc buộc dừng hoạt động.

Thực tế, Nhà nước hiện nay đã phân loại rõ ràng: cho thuê căn hộ theo ngày hoặc tuần không còn là "cho thuê nhà ở" đơn thuần nữa, mà là hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch. Điều này đồng nghĩa với việc bạn cần phải đăng ký kinh doanh, đáp ứng các tiêu chuẩn PCCC khắt khe và thực hiện khai báo tạm trú qua ứng dụng VNeID. Nếu bạn đang có ý định "nhảy" vào thị trường này, hãy nhớ rằng đây không còn là sân chơi cho những tay mơ.

Tại các thành phố lớn như TP.HCM, nơi có hơn 8.750 căn hộ đang vận hành theo mô hình này, chính quyền đang thí điểm việc lập danh mục các tòa nhà được phép kinh doanh. Thậm chí, Sở Xây dựng còn kiến nghị giới hạn tối đa 10% số căn hộ trong một tòa chung cư được phép làm lưu trú ngắn hạn. Nếu bạn muốn bắt đầu một cách an toàn, bạn có thể tìm hiểu quy trình chuẩn để tránh "tiền mất tật mang". Việc chuẩn hóa ngay từ đầu không chỉ giúp bạn tránh bị phạt mà còn là cách để nâng tầm giá trị căn hộ của mình trên bản đồ lưu trú chuyên nghiệp.

2. Bức tranh thị trường BĐS và áp lực từ quy định mới 2025-2026

Thị trường bất động sản trong giai đoạn 2025–2026 đang chứng kiến những bước chuyển mình mạnh mẽ, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư. Theo dữ liệu từ CBRE, giá chung cư tại TP.HCM hiện đang neo ở mức 90 triệu/m², trong khi tại Hà Nội là 72 triệu/m². Với tốc độ tăng trưởng YoY đạt 18.4%, việc sở hữu một căn hộ để ở đã khó, nay việc tối ưu hóa dòng tiền từ căn hộ đó lại càng trở nên phức tạp hơn dưới áp lực của các quy định mới.

Các nhà đầu tư đang đứng trước một bài toán nan giải: Làm sao để duy trì mô hình cho thuê ngắn hạn khi khung pháp lý bắt đầu siết chặt? Hiện nay, tỷ lệ hấp thụ tại cả hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM đều đạt mức 75.0%, cho thấy nhu cầu thực vẫn rất cao. Tuy nhiên, việc "cởi trói" cho hơn 8.750 căn hộ đang kinh doanh Airbnb tại TP.HCM không đồng nghĩa với việc thả lỏng. Ngược lại, nhà nước đang tiến hành phân loại rõ ràng giữa "nhà ở thuần túy" và "căn hộ lưu trú".

🦉 Cú nhận xét: Đừng bao giờ nghĩ rằng cứ có nhà là có thể cho thuê theo ngày. Thời đại "cho thuê chui" đã kết thúc, và nếu bạn không muốn đối mặt với các khoản phạt hành chính, hãy chủ động tìm hiểu các quy định về PCCC và an ninh ngay từ bây giờ.

Áp lực lớn nhất đối với chủ nhà hiện nay là việc đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về kỹ thuật và an toàn. Tại TP.HCM, Sở Xây dựng đã kiến nghị giới hạn chỉ 10% số căn hộ trong một tòa nhà được phép kinh doanh lưu trú ngắn hạn. Điều này tạo ra một "cuộc đua" ngầm giữa các chủ nhà để trở thành nhóm được cấp phép hợp lệ. Nếu bạn đang có ý định đầu tư, hãy tự kiểm tra ngay mục đích sử dụng đất và chức năng của tòa nhà đó trước khi xuống tiền.

Bên cạnh đó, việc kê khai thuế và đăng ký kinh doanh không còn là lựa chọn mà đã trở thành nghĩa vụ bắt buộc. Khoảng 98% chủ nhà hiện nay vẫn chưa nắm rõ các quy định này, dẫn đến rủi ro bị truy thu thuế rất lớn. Bạn có thể tự kiểm tra ngay khả năng tài chính và các nghĩa vụ thuế liên quan để đảm bảo dòng tiền đầu tư luôn ổn định trước khi mở rộng quy mô.

3. Hướng dẫn chi tiết: Làm thế nào để kinh doanh Airbnb hợp pháp?

Nhiều bạn cứ nghĩ Airbnb là "cứ đăng ảnh lên là có khách", nhưng thực tế từ năm 2025, cuộc chơi đã thay đổi hoàn toàn. Nếu bạn muốn biến căn hộ của mình thành "mỏ vàng" mà không lo bị cơ quan chức năng "gõ cửa", bạn bắt buộc phải tuân thủ lộ trình chuẩn hóa. Đây không còn là kinh doanh tự phát mà là hoạt động lưu trú có điều kiện, tương đương với khách sạn thu nhỏ.

Đầu tiên, bạn cần xác định loại hình căn hộ mình đang sở hữu. Chỉ những căn hộ thuộc tòa nhà có chức năng hỗn hợp (vừa ở, vừa kinh doanh lưu trú) mới có khả năng hợp thức hóa dễ dàng. Với các chung cư thuần túy để ở, việc tự ý chuyển đổi công năng là hành vi bị cấm. Bạn có thể tự kiểm tra ngay quy hoạch dự án trước khi xuống tiền đầu tư để tránh rơi vào cảnh "tiền mất tật mang".

Quy trình pháp lý chuẩn mà bạn phải thực hiện bao gồm các bước sau: Đăng ký hộ kinh doanh hoặc doanh nghiệp với mã ngành 5510 (dịch vụ lưu trú ngắn ngày). Sau đó, bạn cần đăng ký cơ sở lưu trú du lịch với cơ quan quản lý địa phương. Việc này giúp bạn đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về PCCC (Phòng cháy chữa cháy) và an ninh trật tự. Đừng quên rằng việc khai báo tạm trú cho khách qua ứng dụng VNeID là nghĩa vụ bắt buộc, không được phép lơ là dù chỉ một ngày.

🦉 Cú nhận xét: Đừng bao giờ làm "chui". Với hơn 8.750 căn hộ đang chờ "cởi trói" tại TP.HCM, việc sớm chuẩn hóa hồ sơ thuế và giấy phép sẽ giúp bạn có lợi thế cạnh tranh cực lớn khi thị trường đi vào ổn định.

Về vấn đề tài chính, hãy chuẩn bị một khoản dự phòng cho các chi phí vận hành như thuế GTGT, thuế TNCN và phí bảo trì hệ thống. Nếu bạn đang cân nhắc vay vốn để mua căn hộ đầu tư, hãy sử dụng công cụ tính trả góp để đảm bảo dòng tiền cho thuê đủ sức gánh lãi vay hàng tháng. Việc minh bạch thu nhập không chỉ giúp bạn tránh bị truy thu thuế mà còn tạo uy tín để bạn mở rộng quy mô thành chuỗi căn hộ chuyên nghiệp trong tương lai.

Cuối cùng, hãy nhớ rằng TP.HCM đang kiến nghị giới hạn không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà được kinh doanh lưu trú. Điều này có nghĩa là "ai nhanh tay, người đó thắng". Nếu bạn đã có căn hộ phù hợp, hãy bắt tay vào việc chuẩn hóa ngay hôm nay thay vì chờ đợi sự thay đổi của thị trường.

4. 3 bài học đắt giá cho người mới bắt đầu kinh doanh lưu trú

Kinh doanh lưu trú ngắn ngày không còn là cuộc chơi "tay trái" hái ra tiền dễ dàng như 5 năm trước. Với hơn 8.750 căn hộ tại TP.HCM đang nằm trong diện quản lý chặt chẽ, nếu bạn không tỉnh táo, số vốn bỏ ra sẽ trở thành "gánh nặng" thay vì tài sản sinh lời. Dưới đây là 3 bài học xương máu mà bất kỳ ai muốn gia nhập thị trường này cũng cần khắc cốt ghi tâm.

Bài học thứ nhất: Đừng bao giờ bỏ qua tính pháp lý của tòa nhà. Nhiều bạn trẻ vì thấy căn hộ giá rẻ, vị trí đẹp mà vội vàng xuống tiền mua hoặc thuê lại để làm Airbnb. Thực tế, không phải chung cư nào cũng được phép kinh doanh lưu trú. Bạn hãy nhớ, chỉ những chung cư hỗn hợp có chức năng lưu trú mới được cấp phép. Nếu bạn tự ý chuyển đổi căn hộ thuần ở sang kinh doanh, nguy cơ bị cơ quan chức năng "tuýt còi" và buộc dừng hoạt động là rất lớn. Bạn có thể tự kiểm tra ngay mục đích sử dụng đất và quy hoạch của tòa nhà trước khi bắt đầu.

🦉 Cú nhận xét: Đừng để vẻ ngoài hào nhoáng của một căn hộ đánh lừa. Một căn hộ không có giấy phép kinh doanh lưu trú thì dù có decor đẹp đến mấy cũng giống như một quả bom nổ chậm về mặt pháp lý.

Bài học thứ hai: Phải chuẩn hóa nghĩa vụ thuế và khai báo lưu trú. Khoảng 98% chủ nhà hiện nay vẫn đang hoạt động theo kiểu "chui", không đăng ký kinh doanh và không kê khai thuế. Đây là tư duy cực kỳ nguy hiểm trong giai đoạn 2025–2026, khi nhà nước siết chặt quản lý qua VNeID và các cổng dịch vụ công. Việc đăng ký hộ kinh doanh với mã ngành 5510 không chỉ giúp bạn tránh bị phạt hành chính mà còn là cách để bạn kinh doanh bền vững, chuyên nghiệp. Bạn có thể tham khảo thêm về các chi phí giao dịch và vận hành để dự trù dòng tiền cho các nghĩa vụ thuế này.

Bài học thứ ba: Kiểm soát tỷ lệ căn hộ kinh doanh trong tòa nhà. Sở Xây dựng TP.HCM đã kiến nghị giới hạn không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà được làm lưu trú ngắn hạn. Nếu bạn mua căn hộ ở một tòa nhà mà tỷ lệ này đã chạm trần, bạn sẽ không thể xin được giấy phép. Hãy luôn tìm hiểu kỹ về ban quản trị và các quy định riêng của tòa nhà đó. Đừng chỉ nhìn vào con số doanh thu tiềm năng, hãy nhìn vào khả năng duy trì hoạt động lâu dài của cơ sở đó.

5. Lời khuyên từ Ông Chú BĐS và kết luận

Sau khi đã "mổ xẻ" kỹ lưỡng về khung pháp lý mới giai đoạn 2025–2026, Cú hiểu rằng nhiều anh chị em đang cảm thấy hoang mang. Việc Airbnb chuyển mình từ "vùng xám" sang mô hình kinh doanh có điều kiện không phải là dấu chấm hết, mà là sự thanh lọc cần thiết. Nếu bạn đang sở hữu căn hộ tại TP.HCM hay các thành phố du lịch, đừng vội bán tháo hay lo sợ. Hãy nhìn nhận đây là cơ hội để chuẩn hóa tài sản, biến nó thành một kênh thu nhập thụ động bền vững thay vì "đánh du kích" như trước đây.

🦉 Cú nhận xét: Kinh doanh BĐS trong thời đại mới đòi hỏi sự chỉn chu về pháp lý. Đừng vì lợi nhuận ngắn hạn mà đánh đổi sự an toàn của dòng tiền dài hạn. Sự chuyên nghiệp chính là "tấm khiên" bảo vệ bạn trước những đợt siết chặt của cơ quan chức năng.

Lời khuyên tâm huyết của Cú là hãy bắt đầu bằng việc kiểm tra lại mục đích sử dụng của căn hộ. Nếu chung cư của bạn nằm trong danh mục "thuần ở" mà không có chức năng lưu trú, việc cố gắng lách luật sẽ dẫn đến rủi ro bị xử phạt hành chính hoặc buộc dừng hoạt động, gây lãng phí nguồn vốn đầu tư. Bạn có thể tự kiểm tra ngay tình trạng pháp lý và quy hoạch của tòa nhà trước khi quyết định xuống tiền đầu tư thêm nội thất hay chạy quảng cáo.

Bên cạnh đó, hãy luôn quản trị dòng tiền dựa trên các chỉ số thực tế. Với mức thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng và chi phí sinh tồn tại TP.HCM khoảng 13.5 triệu/tháng, việc vay vốn để mua nhà kinh doanh Airbnb cần một chiến lược cực kỳ thận trọng. Bạn cần tính toán kỹ tỷ lệ nợ DTI để đảm bảo rằng ngay cả khi tỷ lệ lấp đầy căn hộ không đạt kỳ vọng, bạn vẫn có khả năng chi trả khoản vay ngân hàng. Đừng quên rằng thị trường đang có những biến động nhất định với mức giá chung cư tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 90 triệu/m², đòi hỏi nhà đầu tư phải có tư duy dài hạn thay vì "lướt sóng" ngắn hạn.

Cuối cùng, dù bạn là người mới hay đã có kinh nghiệm, việc cập nhật kiến thức là không bao giờ thừa. Hãy coi việc nộp thuế, đăng ký hộ kinh doanh và khai báo tạm trú qua VNeID là chi phí vận hành cần thiết để đảm bảo sự yên tâm tuyệt đối. Thành công trong BĐS không dành cho người nhanh nhất, mà dành cho người hiểu luật nhất. Chúc các bạn sớm tìm được hướng đi đúng đắn cho căn hộ của mình.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để nắm bắt mọi biến động thị trường và tối ưu hóa lợi nhuận đầu tư ngay hôm nay.