Quy định Airbnb cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam đang dần được hợp thức hóa và quản lý chặt chẽ hơn trong giai đoạn 2025-2026, đặc biệt với các quyết định nới lỏng từ TP.HCM. Các chủ nhà cần đăng ký kinh doanh, tuân thủ nghĩa vụ thuế và nội quy chung cư để vận hành hợp pháp và hiệu quả.

Chào các mẹ bỉm, các ông bố, và các nhà đầu tư thông thái! Tôi là Ông Chú BĐS, chuyên gia trong hệ sinh thái Cú Thông Thái. Thời gian gần đây, có rất nhiều cô chú, anh chị hỏi tôi về cái vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn kiểu Airbnb. Người thì lo bị cấm, người thì sợ bị phạt, người thì không biết đóng thuế ra sao. Nhất là sau khi TP.HCM ban hành mấy cái quyết định liên quan, nhiều người cứ như ngồi trên đống lửa.

Tôi nhớ mãi câu chuyện của chị Thoa, 35 tuổi, ở Quận 4, TP.HCM. Chị có một căn hộ nhỏ ngay trung tâm, trước giờ vẫn cho thuê dài hạn được 15 triệu/tháng. Nghe bạn bè rỉ tai Airbnb kiếm lời gấp đôi, chị cũng ham. Nhưng rồi chị lại phân vân: "Ông Chú ơi, em nghe nói chung cư không được cho thuê ngắn ngày, rồi lại phải đóng thuế tùm lum, có khi còn bị ban quản lý 'sờ gáy'. Em có nên liều không?" Chị Thoa lo lắng, nhất là khi đọc được mấy bài báo nói về việc cấm đoán, xử phạt. Ai mà chẳng muốn sinh lời, nhưng dính vào pháp lý thì mệt mỏi lắm, đúng không các mẹ bỉm?

Và câu trả lời của tôi, cũng như những gì Cú Thông Thái đã nghiên cứu, sẽ khiến nhiều người bất ngờ đấy. Thị trường cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, đang có những chuyển biến pháp lý cực kỳ quan trọng trong giai đoạn 2025-2026. Nếu nắm rõ, đây sẽ là cơ hội vàng để "hái ra tiền" đó các bạn.

Bài học 1: Từ "Cấm Mơ Hồ" Đến "Quản Lý Minh Bạch" – Bước Ngoặt Pháp Lý Của Airbnb

Trước đây, pháp luật Việt Nam về cho thuê căn hộ ngắn hạn cứ như "sương mù". Luật Nhà ở thì nói chung chung là "cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở", nhưng lại chẳng giải thích rõ ràng thế nào là cho thuê ngắn ngày. Điều này khiến nhiều chủ nhà cứ lén lút hoạt động, hoặc bị các địa phương tự ý xử lý, gây ra bao nhiêu phiền toái. Cứ như đi trên dây vậy, không biết lúc nào thì "rơi".

Nghiên cứu của chuyên gia Ông Chú BĐS tại Ông Chú BĐS cho thấy.

Tuy nhiên, mọi thứ đã thay đổi đáng kể. Luật Nhà ở 2023, cùng với Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD, dù vẫn giữ nguyên tắc căn hộ chung cư dùng để ở, nhưng lại chưa có quy định cụ thể về quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày. Chính vì thế, các địa phương đã phải "tự thân vận động" để đưa ra quy định riêng.

Điển hình là TP.HCM. Ban đầu, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã được ban hành, phân biệt rõ cho thuê dài hạn (từ 30 ngày trở lên) và ngắn hạn (dưới 30 ngày). Quyết định này được coi là khá nghiêm ngặt, khiến nhiều nhà đầu tư lo lắng. Nhưng rồi, sau nhiều kiến nghị từ giới chuyên gia và Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), vào ngày 25/4/2026, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND. Đây chính là "cú hích" quan trọng!

🦉 Cú nhận xét: Theo Sở Xây dựng TP.HCM, định hướng của Quyết định 19/2026/QĐ-UBND là "không cấm nhưng phải minh bạch và trong khuôn khổ quản lý". Điều này cho thấy tư duy quản lý đã cởi mở hơn rất nhiều, chuyển từ "cấm đoán" sang "quản lý để phát triển".

Quyết định 19/2026 này được đánh giá là nới lỏng đáng kể đối với mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn so với quyết định trước đó. Nó không cấm, mà là đưa ra khuôn khổ để hoạt động một cách hợp pháp. Đây là tin vui cho các chủ nhà muốn "ăn nên làm ra" từ căn hộ của mình, nhưng cũng đồng nghĩa với việc bạn phải "chơi đúng luật".

Để hình dung rõ hơn sự thay đổi này, chúng ta hãy xem bảng so sánh dưới đây:

Bài học 2: Khung Quản Lý Mới – Điều Kiện Kinh Doanh, Thuế & Giới Hạn Vận Hành

Khi đã có "đèn xanh" thì cũng phải tuân thủ "luật chơi" các bạn nhé. Luật Đầu tư 2025 đã xếp "kinh doanh bất động sản" và "kinh doanh dịch vụ lưu trú" (bao gồm cả cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn) vào danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện. Điều này có nghĩa là, bạn không thể cứ "mua nhà rồi treo biển" là xong đâu.

Các chủ căn hộ cho thuê ngắn hạn sẽ phải đáp ứng những yêu cầu sau:

Vậy, với vai trò là một nhà đầu tư mua nhà để cho thuê, hoặc một chủ căn hộ đang muốn thử sức với Airbnb, bạn cần rút ra những bài học xương máu nào?

3.1. Không Thể Tiếp Tục Cho Thuê Kiểu "Lách Luật"

Thời "lách luật" đã qua rồi! Với Luật Đầu tư 2025 và Luật Quản lý Thuế 2025, mô hình cho thuê ngắn hạn đã nằm trong khuôn khổ ngành nghề có điều kiện và gắn với nghĩa vụ thuế bắt buộc. Bạn phải tính toán kỹ lưỡng các chi phí phát sinh như đăng ký kinh doanh, thuế (mà nền tảng sẽ khấu trừ), chi phí bảo hiểm, và phí quản lý tăng thêm. Nếu không tính toán trước, dòng tiền có thể "hụt hơi" đấy.

Để tránh những rủi ro này, bạn có thể dùng công cụ Chi Phí Giao Dịch của Ông Chú BĐS để ước tính tổng chi phí ban đầu, và công cụ ROI Đầu Tư Cho Thuê để dự phóng dòng tiền sau khi trừ tất cả các khoản. Đừng để đến lúc "tiền trao cháo múc" rồi mới "ngã ngửa" vì không tính toán đủ các khoản chi phí ẩn.

3.2. Cần Nghiên Cứu Kỹ Quy Chế Từng Chung Cư & Địa Phương

Mỗi tòa nhà chung cư, mỗi ban quản lý sẽ có những nội quy riêng, và mỗi địa phương cũng có thể có những quy định "đặc thù" dựa trên tình hình thực tế. Việc của bạn là phải "soi" thật kỹ nội quy nhà chung cư, nghị quyết hội nghị cư dân, và các quyết định của UBND tỉnh/thành phố nơi bạn muốn đầu tư. Có tòa nhà có thể giới hạn tỷ lệ căn hộ cho thuê ngắn hạn, số ngày được phép cho thuê, hoặc áp dụng mức phí quản lý khác nhau.

Ví dụ, ở TP.HCM, các khu vực trung tâm như Quận 1, Quận 4, hay Thủ Đức là nơi Airbnb phát triển mạnh, nhưng cũng là nơi chính quyền sẽ quản lý chặt chẽ nhất. Trong khi đó, ở Hà Nội, các khu vực du lịch như Hồ Tây, Mỹ Đình cũng sẽ sớm có quy chế tương tự. Bạn có thể check quy hoạch tổng thể khu vực để xem tiềm năng phát triển du lịch, từ đó đánh giá nhu cầu thuê ngắn hạn.

3.3. Tư Duy Dài Hạn Về Tài Sản & Cộng Đồng Cư Dân

Đúng là mô hình Airbnb có thể đem lại thu nhập cao hơn so với cho thuê dài hạn ở một số khu trung tâm. Tuy nhiên, việc xáo trộn dân cư liên tục, tiếng ồn, và các vấn đề an ninh có thể ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị tài sản về dài hạn. Chẳng ai muốn sống trong một tòa nhà mà lúc nào cũng có người lạ ra vào, đúng không?

Xu hướng chính sách hiện nay là cân bằng giữa quyền kinh doanh của chủ nhà và quyền được sống ổn định của cư dân thường trú. Nếu bạn chỉ chạy theo lợi nhuận ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố cộng đồng, tài sản của bạn có thể bị "mất giá" trong mắt những người mua nhà để ở thực sự. Hãy nghĩ đến việc xây dựng một cộng đồng văn minh, hòa thuận, điều đó sẽ giúp nâng tầm giá trị căn hộ của bạn về lâu dài. Hãy sử dụng công cụ Nên Mua Hay Chờ của Ông Chú BĐS để đánh giá bức tranh toàn cảnh, cân nhắc giữa lợi nhuận ngắn hạn và giá trị bền vững.

Kết Luận

Giai đoạn 2025-2026 đánh dấu một bước chuyển mình quan trọng của thị trường cho thuê căn hộ ngắn hạn kiểu Airbnb tại Việt Nam. Từ chỗ "tranh cãi, lúng túng", chúng ta đang đi đến một "khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn". Đây vừa là cơ hội, vừa là thách thức cho các nhà đầu tư và chủ căn hộ.

Nếu bạn là một người thông thái, biết nắm vững "luật chơi" mới – đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM – bạn sẽ vừa tận dụng được dòng tiền hấp dẫn từ kinh tế chia sẻ, vừa tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có, và quan trọng hơn là duy trì được mối quan hệ tốt đẹp với cộng đồng cư dân. Hãy luôn cập nhật thông tin và sử dụng các công cụ phân tích của Cú Thông Thái để đưa ra quyết định sáng suốt nhất.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện và chuyên sâu về thị trường!