Airbnb cho thuê ngắn hạn tại Việt Nam không bị cấm tuyệt đối, tuy nhiên người sở hữu căn hộ chung cư tại TP.HCM phải tuân thủ nghiêm ngặt Quyết định 26/2025/QĐ-UBND về mục đích sử dụng để ở. Việc vận hành cần đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú và đóng thuế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Airbnb tại Việt Nam: Có thực sự bị cấm như lời đồn?

Chào các bạn, lại là Cú Thông Thái đây. Thời gian gần đây, hội nhóm cư dân chung cư đang "dậy sóng" vì những thông tin trái chiều về việc Airbnb bị cấm hoàn toàn tại Việt Nam. Nhiều chủ nhà bỗng chốc hoang mang vì căn hộ cho thuê ngắn hạn của mình bỗng dưng trở thành "tâm điểm" kiểm tra của Ban quản trị. Sự thật là gì? Liệu có phải chúng ta đang đứng trước một lệnh cấm toàn diện?

Thực tế, pháp luật Việt Nam không cấm tuyệt đối mô hình cho thuê ngắn hạn qua các nền tảng như Airbnb. Tuy nhiên, ranh giới giữa việc "cho thuê nhà để ở" và "kinh doanh lưu trú ngắn hạn" lại rất mong manh. Theo quy định mới nhất, đặc biệt là tại TP.HCM với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, các căn hộ chung cư phải được sử dụng đúng mục đích để ở. Việc biến căn hộ thành nơi lưu trú theo ngày, giờ thường xuyên bị các cơ quan chức năng "sờ gáy" vì vi phạm mục đích sử dụng đất và các quy định về an ninh trật tự.

Bộ Xây dựng cũng từng nhấn mạnh rằng chưa có định nghĩa thống nhất về "thế nào là ngắn ngày", nhưng các dự án chung cư hiện nay đều có nội quy riêng rất khắt khe. Nếu bạn đang có ý định đầu tư, đừng vội vàng xuống tiền mà hãy tự kiểm tra ngay các quy định tại địa phương thông qua công cụ check quy hoạch để nắm rõ tính pháp lý của dự án. Đừng để niềm vui kiếm tiền từ Airbnb trở thành gánh nặng pháp lý sau này.

🦉 Cú nhận xét: Pháp luật không cấm bạn cho thuê, nhưng cấm bạn làm sai mục đích sử dụng căn hộ. Hãy phân biệt rõ giữa "cho thuê dài hạn" và "kinh doanh lưu trú" để không bị gậy ông đập lưng ông.

Giải mã sự thật về mô hình lưu trú ngắn hạn trong chung cư là chưa đủ, chúng ta còn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn khác. Hãy cùng Cú phân tích tại sao chủ nhà cần cực kỳ tỉnh táo trước những quy định mới này.

Tại sao chủ nhà cần tỉnh táo với quy định lưu trú mới?

Nhiều chủ nhà thường chủ quan cho rằng chỉ cần có khách thuê là có tiền, nhưng cái giá của sự "tỉnh táo" trong năm 2026 này đắt hơn bạn tưởng. Khi vận hành Airbnb, bạn không chỉ đối mặt với rủi ro bị Ban quản trị "tẩy chay" mà còn là áp lực về chi phí tuân thủ. Việc đăng ký kinh doanh, khai báo lưu trú cho khách, và đảm bảo các tiêu chuẩn PCCC (Phòng cháy chữa cháy) nghiêm ngặt là những yêu cầu bắt buộc mà không phải ai cũng làm đúng.

Đặc biệt, vấn đề thuế đang trở nên minh bạch hơn bao giờ hết. Airbnb đã bắt đầu áp dụng cơ chế khấu trừ thuế tại nguồn đối với nhiều chủ nhà. Bạn có thể sẽ phải nộp thuế GTGT 5% và thuế TNCN từ 2-5% tùy vào doanh thu. Nếu không tính toán kỹ các loại thuế phí này vào giá thuê, lợi nhuận thực tế của bạn sẽ "bốc hơi" cực nhanh. Hãy sử dụng công cụ tính chi phí giao dịch để hiểu rõ mình đang thực sự giữ lại được bao nhiêu tiền sau khi trừ đi các loại phí vận hành.

Việc kinh doanh lưu trú không còn là "mỏ vàng" dễ khai thác như những năm trước. Khi các quy định ngày càng siết chặt, chủ nhà cần phải tính toán kỹ lưỡng hơn về hiệu quả đầu tư. Phân tích rủi ro pháp lý và chi phí ẩn khi kinh doanh Airbnb là bước đầu tiên để tránh thua lỗ, nhưng con số thực tế mới là thứ quyết định sự thành bại.

Số liệu biết nói: Đầu tư Airbnb trong bối cảnh thị trường hiện nay

Để hiểu rõ hơn về thị trường, hãy nhìn vào những con số biết nói từ CBRE. Hiện nay, giá chung cư tại TP.HCM đang ở mức 76 triệu/m² và Hà Nội là 95 triệu/m². Với thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng, một người bình thường phải mất tới 30.1 tháng lương mới mua nổi 1m² đất. Điều này cho thấy chi phí vốn để sở hữu một bất động sản làm Airbnb là rất lớn, đòi hỏi chủ nhà phải có chiến lược dòng tiền cực kỳ thông minh.

Hãy nhìn vào bảng so sánh dưới đây để thấy sự khác biệt về hiệu quả đầu tư giữa các loại hình:

So sánh con số thực tế về thu nhập, chúng ta thấy rằng dù Airbnb có thể mang lại doanh thu cao hơn cho thuê dài hạn, nhưng nếu tính toán cả chi phí vận hành và rủi ro bị đình chỉ, lợi nhuận ròng có khi còn thấp hơn. Bạn cần phải cân nhắc kỹ giữa việc "lướt sóng" ngắn hạn và đầu tư bền vững. Nếu bạn vẫn đang phân vân không biết nên chọn hướng đi nào, hãy tìm hiểu thêm về lợi nhuận đầu tư BĐS để có cái nhìn tổng quan nhất trước khi quyết định.

Đừng quên rằng, kinh doanh BĐS là một cuộc chơi dài hơi. Việc hiểu rõ thị trường và các con số là chìa khóa để bạn không bị "lạc lối" giữa những lời hứa hẹn về lợi nhuận khủng. So sánh con số thực tế về thu nhập và lợi nhuận là bài toán sống còn mà bất kỳ nhà đầu tư Airbnb nào cũng phải giải được trước khi bắt đầu.

Làm sao để vận hành Airbnb an toàn và đúng luật?

Việc vận hành Airbnb tại Việt Nam hiện nay không còn là "miền đất hứa" dễ ăn như những năm đầu mới xuất hiện. Để tránh những rắc rối pháp lý không đáng có, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM với Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, bạn cần nắm vững quy trình tuân thủ. Bước đầu tiên, bạn phải xác định rõ mục đích sử dụng đất và căn hộ của mình. Nếu căn hộ thuộc dự án chung cư, hãy đọc kỹ nội quy tòa nhà và nghị quyết hội nghị cư dân; nếu tòa nhà cấm kinh doanh lưu trú ngắn hạn, việc cố tình "lách luật" có thể dẫn đến việc bạn bị cắt dịch vụ hoặc bị ban quản trị đình chỉ hoạt động bất cứ lúc nào.

Tiếp theo, hãy chú trọng đến vấn đề đăng ký kinh doanh và khai báo lưu trú. Bạn không thể chỉ đăng tin lên Airbnb là xong. Mọi vị khách lưu trú đều phải được đăng ký với cơ quan công an địa phương thông qua hệ thống khai báo lưu trú trực tuyến. Đây là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo an ninh trật tự và phòng cháy chữa cháy (PCCC). Nếu bạn chưa biết bắt đầu từ đâu, bạn có thể tự kiểm tra ngay các bước trong checklist pháp lý để tránh những sai phạm cơ bản.

🦉 Cú nhận xét: Đừng bao giờ bỏ qua việc mua bảo hiểm trách nhiệm công cộng cho căn hộ của bạn. Trong trường hợp xảy ra sự cố cháy nổ hoặc tai nạn cho khách thuê, chi phí đền bù có thể khiến bạn trắng tay chỉ sau một đêm.

Cuối cùng, vấn đề thuế là "tử huyệt" khiến nhiều chủ nhà gặp rắc rối. Từ năm 2026, các quy định về thuế đối với dịch vụ lưu trú đã có những thay đổi đáng kể. Bạn nên chủ động tìm hiểu về các khoản thuế GTGT và thuế TNCN dựa trên doanh thu thực tế thay vì áp dụng máy móc các thông tin cũ trên mạng. Việc minh bạch hóa nguồn thu nhập không chỉ giúp bạn tránh bị truy thu thuế mà còn tạo sự an tâm khi vận hành lâu dài. Nếu bạn đang cân nhắc về bài toán tài chính, hãy sử dụng các công cụ tính toán để đảm bảo dòng tiền luôn dương. Bạn có thể tự kiểm tra ngay khả năng tài chính và lợi nhuận dự kiến trước khi quyết định xuống tiền đầu tư vào bất động sản cho thuê.

Sau khi đã hiểu rõ cách tuân thủ pháp lý, chúng ta cần nhìn thẳng vào những bài học xương máu để không bị mất trắng vốn khi bước chân vào thị trường này.

Bài học cho người mới bắt đầu kinh doanh cho thuê

Sai lầm phổ biến nhất của người mới là "ảo tưởng" về lợi nhuận mà quên mất chi phí vận hành thực tế. Nhiều người chỉ nhìn vào giá thuê theo đêm trên Airbnb mà bỏ qua các chi phí ẩn như phí dọn dẹp, phí quản lý tòa nhà, chi phí điện nước, internet tốc độ cao và đặc biệt là chi phí khấu hao nội thất. Với mức thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng tại Việt Nam, việc bỏ ra 30.1 tháng lương chỉ để mua 1m2 đất đã là một áp lực lớn, đừng để việc kinh doanh Airbnb trở thành "gánh nặng" tài chính thứ hai.

Bài học thứ hai là không bao giờ đặt trứng vào một giỏ. Thị trường bất động sản luôn biến động, với giá chung cư tại HCM khoảng 76 triệu/m² và Hà Nội là 95 triệu/m², việc phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn thu từ Airbnb là cực kỳ rủi ro. Bạn cần có phương án dự phòng, chẳng hạn như cho thuê dài hạn nếu tình hình lưu trú ngắn hạn gặp khó khăn do quy định địa phương. Hãy luôn giữ một khoản quỹ dự phòng tương đương ít nhất 6 tháng chi phí sinh tồn (khoảng 24-34 triệu/tháng cho một gia đình tùy khu vực) để ứng phó với những giai đoạn thị trường đóng băng hoặc bị gián đoạn kinh doanh.

Bài học cuối cùng là tư duy dài hạn. Bất động sản không phải là kênh đầu tư "lướt sóng" ngắn hạn cho người ít vốn. Hãy tập trung vào việc gia tăng giá trị cho căn hộ của bạn, từ việc decor nội thất thông minh đến cung cấp dịch vụ khách hàng chuyên nghiệp. Khi bạn tạo ra được trải nghiệm tốt, khách hàng sẽ quay lại, giúp giảm chi phí marketing trên nền tảng. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường trước khi bắt đầu hành trình đầu tư của mình.