Airbnb cho thuê ngắn hạn là dịch vụ lưu trú theo ngày hoặc tuần trong căn hộ, biệt thự tư nhân. Tại Việt Nam, từ 2024-2026, mô hình này bị siết chặt bởi Luật Nhà ở 2023 và các quyết định của TP.HCM, buộc chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế và tuân thủ các tiêu chuẩn an ninh, PCCC như cơ sở lưu trú du lịch.

1. Giới Thiệu: "Làm Airbnb" Giờ Không Còn Dễ Dàng Như Trước!

Chào cả nhà Cú Thông Thái! Mấy nay, Ông Chú BĐS nhận được không ít câu hỏi "làm sao để làm Airbnb cho đúng luật?" hay "em lỡ mua căn hộ để cho thuê ngắn hạn rồi giờ phải làm sao?". Thật sự, thị trường cho thuê ngắn hạn theo mô hình kiểu Airbnb ở Việt Nam đang bước vào một giai đoạn hoàn toàn mới. Từ chỗ hoạt động trong "vùng xám" pháp lý, không ai quản lý chặt, giờ đây các quy định đã rõ ràng như đèn giao thông. Điều này khiến không ít chủ nhà "giật mình", nhưng cũng là cơ hội vàng cho những ai muốn làm ăn bài bản, chuyên nghiệp.

Nguồn tham khảo: Ông Chú BĐS.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), riêng tại TP.HCM có tới khoảng 8.750 căn hộ đang hoặc có thể khai thác cho thuê ngắn hạn. Con số này không hề nhỏ, đủ để thấy mô hình này "nóng" cỡ nào trong những năm qua. Tuy nhiên, kể từ 01/8/2024, khi Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, câu chuyện đã rẽ sang một hướng khác. Nếu mẹ bỉm nào đang có ý định "kiếm thêm" từ căn hộ trống của mình, hay nhà đầu tư nào đang "ôm" mấy căn để làm Airbnb, thì phải đọc ngay bài này kẻo "tiền mất tật mang" nha!

🦉 Cú nhận xét: Việc "minh bạch hóa" thị trường Airbnb không phải là dấu chấm hết, mà là khởi đầu cho một sân chơi công bằng và chuyên nghiệp hơn. Những ai chuẩn bị kỹ càng sẽ là người thắng cuộc.

2. Phân Tích Thị Trường: Từ "Vùng Xám" Đến Quản Lý Chặt Chẽ

Trước đây, việc cho thuê căn hộ theo kiểu Airbnb thường được xem là "tự phát", ít chịu sự kiểm soát của pháp luật. Nhưng giờ thì khác rồi các mẹ ơi! Nhà nước đã có những bước đi rất rõ ràng để "định hình lại" thị trường này, biến nó từ một "vùng xám" sang một "vùng sáng" được quản lý chặt chẽ hơn. Điều này không chỉ giúp tăng thu ngân sách mà còn đảm bảo an ninh, trật tự cho các khu dân cư.

2.1. Thay Đổi Pháp Lý Trọng Yếu

Điểm mấu chốt đầu tiên mà mọi chủ nhà cần nắm là Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/8/2024). Luật này quy định "căn hộ chung cư chỉ được sử dụng để ở, không được sử dụng vào mục đích khác như kinh doanh dịch vụ lưu trú". Nghe có vẻ "khắt khe" đúng không? Nhưng luật cũng mở ra một "lối thoát": chỉ những dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp (vừa ở, vừa thương mại – dịch vụ) hoặc những phần diện tích được quy hoạch rõ là căn hộ du lịch mới được phép cho thuê ngắn hạn. Theo luật sư Nguyễn Văn Định, "Luật Nhà ở 2023 tiếp tục cấm mô hình kinh doanh căn hộ lưu trú theo mô hình Airbnb tại các căn hộ chung cư thông thường".

Tiếp theo đó, TP.HCM đã nhanh chóng cụ thể hóa luật này bằng Quyết định 26/2025/QĐ-UBND, thực chất cấm mô hình lưu trú du lịch trong căn hộ chung cư thông thường. Đến tháng 4/2026, TP.HCM còn ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND thay thế Quyết định 26, chi tiết hóa hơn nữa. Quyết định 19 này yêu cầu cho thuê theo ngày/tuần phải đăng ký là cơ sở lưu trú du lịch, phải ký hợp đồng thuê, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế, cư trú, an ninh trật tự, thương mại điện tử, và cả phòng cháy chữa cháy (PCCC) nữa.

2.2. Số Liệu Và Tác Động Thực Tế

Với những quy định mới này, thị trường cho thuê ngắn hạn ở các thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội chịu tác động rất lớn. Tại TP.HCM, từ cuối năm 2024 đến đầu 2025, sau khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, nhiều chủ hộ kinh doanh lưu trú ngắn hạn qua Airbnb đã buộc phải ngừng dịch vụ hoặc chuyển đổi hình thức khai thác. Điều này tạo áp lực lớn cho nhóm nhà đầu tư đã mua căn hộ với kỳ vọng vào dòng tiền từ Airbnb. Theo báo cáo của CBRE (2026-06-01), giá chung cư tại TP.HCM hiện đang ở mức 90 triệu/m², còn Hà Nội là 72 triệu/m², với biến động tăng +18.4% YoY. Nếu căn hộ không còn khai thác Airbnb hiệu quả, áp lực về dòng tiền và khả năng hoàn vốn sẽ tăng lên đáng kể.

Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng đã gửi góp ý đề xuất bổ sung hẳn một chương riêng trong Nghị định 95/2024/NĐ-CP để thống nhất cơ chế quản lý cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn trên cả nước. Điều này cho thấy xu hướng không phải là "cấm tiệt" mà là "quản lý để phát triển" một cách bài bản.

3. Hướng Dẫn Thực Tế: Chủ Nhà Cần Làm Gì Để "Sống Sót"?

Vậy là các mẹ đã thấy, thời kỳ "làm Airbnb tự phát" đã qua rồi. Giờ đây, để "sống sót" và phát triển, chủ nhà buộc phải chuyên nghiệp hóa, làm đúng luật như một cơ sở kinh doanh thực thụ. Ông Chú BĐS sẽ "mách nước" cho các mẹ những việc cần làm ngay và luôn!

3.1. Chuyển Đổi Pháp Lý Và Đăng Ký Kinh Doanh

Nếu căn hộ của bạn nằm trong dự án có chức năng hỗn hợp hoặc được quy hoạch là căn hộ du lịch, thì bạn cần nhanh chóng hoàn tất thủ tục đăng ký kinh doanh. Đây là bước đầu tiên và quan trọng nhất. Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của TP.HCM yêu cầu mọi hình thức cho thuê căn hộ theo ngày hoặc tuần phải đăng ký là cơ sở lưu trú du lịch. Điều này có nghĩa bạn phải có giấy phép kinh doanh, mã số thuế, và tuân thủ các quy định như một khách sạn mini. Bạn cũng cần kê khai và nộp thuế đầy đủ, cũng như khai báo tạm trú cho khách qua VNeID hoặc Cổng dịch vụ công.

Việc này giúp Nhà nước kiểm soát tốt hơn dòng thu nhập từ Airbnb, hạn chế thất thu thuế. "Chủ nhà Airbnb giờ không còn là 'nhà đầu tư ngầm' mà phải quản lý chuyên nghiệp, bài bản; căn hộ có dòng tiền sẽ bắt đầu minh bạch hóa, ai làm bài bản sẽ sống được lâu dài", một phân tích thị trường tại TP.HCM nhận định. Sự minh bạch này về dài hạn lại có lợi, giúp căn hộ có dòng tiền rõ ràng, thuận lợi hơn khi vay ngân hàng, chuyển nhượng, hoặc chuẩn bị hồ sơ chứng minh thu nhập.

3.2. Nâng Cấp Và Đảm Bảo Tiêu Chuẩn Vận Hành

Không chỉ là giấy tờ, căn hộ của bạn còn cần "lột xác" để đạt chuẩn cơ sở lưu trú. Điều này bao gồm việc đảm bảo hệ thống PCCC, bảo hiểm, và thậm chí là nâng cấp nội thất để phù hợp với tiêu chuẩn du lịch. Chi phí đầu tư ban đầu chắc chắn sẽ tăng lên, nhưng nếu không làm, bạn sẽ đối mặt với rủi ro pháp lý rất lớn. Ngoài ra, bạn cần xây dựng quy trình check-in/check-out chuyên nghiệp, vệ sinh sạch sẽ, và dịch vụ chăm sóc khách hàng chu đáo. Mục đích là để khách quay lại và đánh giá cao, từ đó giữ được nguồn thu ổn định.

4. Ảnh Hưởng Đến Các Bên Liên Quan: Chủ Nhà, Cư Dân, Khách Du Lịch

Các quy định mới này không chỉ tác động đến mỗi chủ nhà mà còn ảnh hưởng đến cả cộng đồng cư dân và chính du khách. Chúng ta cùng xem "những người trong cuộc" sẽ chịu ảnh hưởng thế nào nhé.

4.1. Đối Với Chủ Nhà & Nhà Đầu Tư Căn Hộ

Như Ông Chú BĐS đã phân tích ở trên, những người từng coi Airbnb là kênh "dòng tiền thụ động" giờ phải chuyển sang mô hình kinh doanh có điều kiện. Chi phí tăng lên rõ rệt: từ phí PCCC, bảo hiểm, nâng cấp nội thất đạt chuẩn du lịch, cho đến phí quản lý chung cư cao hơn (nhiều đề xuất cho phép hội nghị nhà chung cư tăng phí riêng với căn hộ Airbnb). Lợi nhuận sẽ chỉ còn hấp dẫn với những chủ nhà nào làm bài bản, có quy mô và quản trị chuyên nghiệp. Một phân tích thị trường tại TP.HCM cho rằng: "Chủ nhà Airbnb giờ không còn là 'nhà đầu tư ngầm' mà phải quản lý chuyên nghiệp, bài bản; căn hộ có dòng tiền sẽ bắt đầu minh bạch hóa, ai làm bài bản sẽ sống được lâu dài". Điều này thực sự là một cuộc "sàng lọc" mạnh mẽ cho thị trường.

4.2. Đối Với Cư Dân Trong Chung Cư

Một trong những lo ngại lớn nhất của cư dân chính là an ninh, trật tự, thang máy, chỗ đậu xe, tiếng ồn khi phải sống chung với khách lưu trú ngắn hạn đủ loại. Các quy định mới yêu cầu chủ nhà Airbnb phải xin ý kiến hội nghị nhà chung cư, tuân thủ nội quy tòa nhà, khai báo lưu trú... giúp giảm xung đột lợi ích. Hội nghị nhà chung cư và ban quản trị được trao vai trò lớn hơn trong việc quyết định có cho phép căn hộ Airbnb hay không, cũng như mức phí quản lý riêng. Điều này giúp cư dân có tiếng nói trực tiếp và chủ động hơn trong việc quản lý môi trường sống của mình. Từ nay, cuộc sống của cư dân sẽ bớt xáo trộn hơn khi có khách du lịch ra vào thường xuyên.

4.3. Đối Với Khách Thuê & Du Lịch Đô Thị

Khách du lịch, đặc biệt là khách quốc tế và người trẻ Việt, vẫn được hưởng lợi từ mô hình căn hộ du lịch linh hoạt, giá cạnh tranh so với khách sạn. Tuy nhiên, họ sẽ được trải nghiệm trong một khuôn khổ an ninh, PCCC và tiêu chuẩn dịch vụ được luật hóa rõ ràng hơn. Thủ tục khai báo tạm trú được chuẩn hóa, khuyến khích sử dụng VNeID và Cổng dịch vụ công, phù hợp với xu hướng số hóa quản lý cư trú của Bộ Công an. Điều này mang lại sự an tâm hơn cho khách khi lưu trú, biết rằng họ đang ở một nơi được pháp luật bảo vệ và quản lý.

5. Bài Học Cho Người Muốn Đầu Tư Airbnb Tại Việt Nam

Với những thay đổi "long trời lở đất" này, Ông Chú BĐS xin tóm gọn vài bài học "xương máu" cho các nhà đầu tư và chủ nhà tương lai muốn "nhảy vào" thị trường Airbnb:

5.1. Không Thể Làm Tự Phát Hay "Đánh Du Kích"

Airbnb ngắn hạn trong căn hộ chung cư thông thường ở TP.HCM đã bị siết chặt sau Luật Nhà ở 2023. Giờ đây, chỉ còn "đất" cho những căn hộ/khối nhà được quy hoạch là căn hộ du lịch hoặc công trình hỗn hợp. Bạn không thể mua một căn chung cư "thông thường" rồi cứ thế đăng lên Airbnb như trước nữa. Mọi hoạt động phải tuân thủ pháp luật, có đăng ký, có giấy phép như một doanh nghiệp.

5.2. Phải Đọc Kỹ Quy Hoạch & Mục Đích Sử Dụng Trước Khi Mua

Trước khi "xuống tiền" mua một căn hộ với ý định làm Airbnb, nhà đầu tư cần phải kiểm tra giấy phép dự án, mục đích sử dụng đất, quyết định phê duyệt... để biết căn hộ đó có được phép sử dụng làm lưu trú du lịch hay không. Đừng chỉ nghe môi giới "phán" mà phải tự mình tìm hiểu và xác minh thông tin. Sử dụng công cụ Check Quy Hoạch của Ông Chú BĐS để tra cứu thông tin một cách nhanh chóng và chính xác.

5.3. Chuẩn Bị Vận Hành Như Một Mini-Hotel Thực Thụ

Muốn làm Airbnb trong thời kỳ mới, bạn phải chuẩn bị tinh thần vận hành nó như một khách sạn mini. Điều này có nghĩa là phải tuân thủ PCCC, bảo hiểm, khai báo tạm trú, đăng ký kinh doanh, kê khai thuế, ký hợp đồng. Đồng thời, bạn cần xây dựng quy trình check-in/out, vệ sinh, chăm sóc khách chuyên nghiệp. Ai làm bài bản, có chiến lược rõ ràng mới vượt qua được giai đoạn sàng lọc khắc nghiệt này.

5.4. Tập Trung Vào Các Thành Phố Du Lịch & Khu Hỗn Hợp

Cơ hội vẫn còn nhưng phải đúng nơi đúng chỗ. Tập trung vào các thành phố du lịch lớn như TP.HCM (khu trung tâm, dự án hỗn hợp), Hà Nội (khu trung tâm, gần hồ, khu phố cổ), Đà Nẵng – Nha Trang – Phú Quốc (nơi có nhiều căn hộ du lịch được quy hoạch rõ ràng). Ở các chung cư thuần để ở, rủi ro pháp lý và xung đột cư dân sẽ rất cao, không còn là "miếng bánh ngon" nữa rồi.

6. Kết Luận: Chuẩn Hóa Để Phát Triển Bền Vững

Tóm lại, xu hướng chung từ 2025-2026 là: Airbnb và cho thuê ngắn hạn không bị xóa sổ, mà bị đẩy từ "vùng xám" sang vùng quản lý chặt. Điều này yêu cầu sự chuyên nghiệp và hiểu biết về luật của người Việt khi tham gia mô hình này. Thị trường căn hộ cho thuê nói chung sẽ bước vào "vùng sáng": căn hộ Airbnb muốn tồn tại lâu dài phải minh bạch thuế, minh bạch dòng tiền, quản trị như một cơ sở kinh doanh du lịch, thay vì cho thuê tự phát.

Vậy nên, nếu bạn đang hoặc muốn đầu tư vào Airbnb, hãy chuẩn bị tinh thần và hành động thật nhanh chóng, bài bản để không bị "đánh bật" khỏi cuộc chơi. Đừng quên khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn tổng quan và những phân tích chuyên sâu nhất về thị trường!