Airbnb tại Việt Nam từ 2025-2026 đang đối mặt với nhiều quy định siết chặt, đặc biệt ở TP.HCM. Luật Nhà ở 2023 yêu cầu chung cư dùng đúng mục đích để ở, đồng thời chủ nhà phải đăng ký kinh doanh, kê khai thuế và tuân thủ PCCC. Các nền tảng số cũng sẽ có trách nhiệm khấu trừ thuế.

Giới Thiệu: Airbnb Việt Nam 2025-2026 — Cuộc chơi đã thay đổi!

Mấy nay, "mẹ bỉm" nào đang ôm mộng mua căn hộ chung cư để cho thuê Airbnb kiếm thêm thu nhập đều phải "giật mình" với những quy định mới toanh chuẩn bị có hiệu lực từ 2025-2026. Chuyện là, cái thời mà cứ mua nhà rồi đăng lên Airbnb là có tiền đổ về "ầm ầm" có vẻ đã qua rồi, các mẹ ạ! Theo Ông Chú BĐS nhận định, Việt Nam đang chuyển mình từ "thả nổi" sang "quản lý chặt" mô hình cho thuê ngắn hạn, đặc biệt là ở những thành phố lớn như TP.HCM hay Hà Nội.

Chuyên gia Ông Chú BĐS (muanha.cuthongthai.vn) nhận định.

Nhiều người vẫn nghĩ cho thuê Airbnb chỉ là giao dịch dân sự bình thường, nhưng sự thật bất ngờ là từ 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 đã có hiệu lực, đặt ra nguyên tắc căn hộ chung cư phải dùng đúng mục đích để ở. Vậy nếu khách du lịch đến ở vài đêm có được tính là "để ở" không? Câu trả lời không đơn giản chút nào. Các quy định về pháp lý, thuế má, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy (PCCC) đang được siết mạnh, biến Airbnb từ hoạt động "kiếm thêm" thành "kinh doanh có điều kiện". Đây là một thay đổi lớn mà bất kỳ ai đang có ý định "lấn sân" vào lĩnh vực này đều phải nắm rõ, nếu không muốn "tiền mất tật mang".

3 Thay Đổi Lớn Ảnh Hưởng Đến Chủ Nhà Đầu Tư Airbnb

Không phải tự nhiên mà những cuộc tranh cãi về Airbnb lại "nóng" lên ở các chung cư tại TP.HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng. Mật độ dân cư cao, nhu cầu du lịch lớn, và quan trọng nhất là ban quản trị tòa nhà thường ưu tiên an ninh, trật tự hơn việc khai thác kinh doanh ngắn hạn. Dưới đây là 3 thay đổi cốt lõi mà các "mẹ bỉm" và nhà đầu tư cần "khắc cốt ghi tâm":

1. Siết chặt mục đích sử dụng chung cư theo Luật Nhà ở 2023

Từ ngày 01/8/2024, Luật Nhà ở 2023 chính thức có hiệu lực, mang theo một "làn gió mới" về quản lý căn hộ chung cư. Điều khoản quan trọng nhất là nguyên tắc căn hộ chung cư phải dùng đúng mục đích để ở. Nghe thì có vẻ đơn giản, nhưng đây lại là "nút thắt" lớn nhất cho mô hình Airbnb. Bộ Tư pháp và các chuyên gia pháp lý vẫn đang tranh luận xem liệu "cho thuê lưu trú" có được coi là "để ở" hay không. Tuy nhiên, theo HoREA trong tài liệu góp ý năm 2025, Luật Nhà ở 2023, Nghị định 95/2024/NĐ-CP và Thông tư 05/2024/TT-BXD vẫn chưa quy định cụ thể về quản lý hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày trong nhà chung cư. Điều này tạo ra một vùng xám pháp lý, khiến chủ nhà phải đối mặt với rủi ro nếu ban quản lý tòa nhà hoặc chính quyền địa phương không "duyệt" cho thuê ngắn hạn.

Tại TP.HCM, "điểm nóng" về Airbnb, đã có những động thái cụ thể. Theo tài liệu tổng hợp năm 2025, thành phố đã ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND ngày 27/02/2025 để siết chặt hoạt động cho thuê lưu trú du lịch trong chung cư. Đến năm 2026, thông tin từ nguồn tổng hợp cho biết TP.HCM tiếp tục có Quyết định 19/2026/QĐ-UBND về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn, với định hướng đưa dịch vụ cho thuê căn hộ ngắn hạn vào khuôn khổ. Điều này cho thấy rõ ràng xu hướng quản lý chặt chẽ hơn, không còn "dễ thở" như trước nữa. Những quyết định này có thể ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của các nhà đầu tư đã mua căn hộ với kỳ vọng hoàn vốn nhờ Airbnb.

2. Gia tăng nghĩa vụ pháp lý và chi phí vận hành cho chủ nhà

Không còn là chuyện "đăng phòng lên Airbnb là xong" nữa đâu các mẹ. Từ giờ, để "chơi" Airbnb đúng luật, chủ nhà sẽ phải gánh thêm nhiều nghĩa vụ và chi phí "không tên" khác. Một bài phân tích pháp lý năm 2025 đã chỉ rõ: chủ nhà cho thuê ngắn hạn phải đăng ký kinh doanh, kê khai thuế đúng chuẩn, bảo đảm an ninh, trật tự, an toàn PCCC, và quan trọng nhất là phải đăng ký tạm trú hoặc thông báo lưu trú cho khách thuê ngắn hạn tại cơ quan công an địa phương. Đây không còn là hoạt động dân sự đơn thuần mà đã "nâng cấp" thành kinh doanh dịch vụ lưu trú có điều kiện.

Hãy thử hình dung, một căn hộ chung cư ở TP.HCM có giá trung bình 90 triệu/m² (theo CBRE, 2026-06-01). Nếu mua một căn 50m², bạn đã bỏ ra 4.5 tỷ đồng. Nếu chỉ trông chờ vào Airbnb mà lại không tuân thủ các quy định trên, rủi ro bị phạt hoặc thậm chí bị cấm kinh doanh là rất lớn. Chi phí để lắp đặt hệ thống PCCC đạt chuẩn, thuê nhân sự làm thủ tục đăng ký lưu trú hay các chi phí liên quan đến an ninh sẽ "ngốn" một phần không nhỏ lợi nhuận. Điều này làm cho việc tính toán ROI Đầu Tư Cho Thuê trở nên phức tạp hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng các chi phí phát sinh này để tránh "vỡ mộng" dòng tiền.

3. Nền tảng số (Airbnb) có trách nhiệm khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế

Đây là một "cú sốc" lớn cho những "mẹ bỉm" và nhà đầu tư đang dựa vào Airbnb. Theo một bài phân tích, Luật Quản lý Thuế 2025 quy định rõ ràng: với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử, nền tảng số có chức năng đặt hàng và thanh toán thì chủ quản nền tảng có trách nhiệm khấu trừ, khai thay và nộp thay thuế. Điều này có nghĩa là Airbnb (hoặc các nền tảng tương tự) sẽ trực tiếp trừ tiền thuê của bạn để nộp thuế trước khi chuyển phần còn lại về tài khoản. Tác động sẽ rất lớn vì phần lớn chủ nhà Việt Nam hiện cho thuê theo dạng cá nhân nhỏ lẻ, ít có hệ thống kế toán và hóa đơn.

Việc này không chỉ đơn thuần là "đóng thuế" mà còn thay đổi hoàn toàn cách quản lý dòng tiền. Nếu trước đây bạn có thể "né" hoặc khai báo không đầy đủ, thì giờ đây, tiền thuế sẽ bị trừ "tự động" ngay từ nguồn. Điều này yêu cầu các nhà đầu tư phải tính toán lại kỹ lưỡng hiệu quả kinh doanh. Theo số liệu từ Lifestyle Index 2026-01-01, thu nhập trung bình của người Việt là 8.8 triệu/tháng. Nếu thu nhập từ Airbnb bị khấu trừ thuế ngay lập tức, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến kế hoạch tài chính và khả năng trả nợ vay mua nhà của bạn. Các ngành "kinh doanh bất động sản" và "kinh doanh dịch vụ lưu trú" cũng tiếp tục thuộc nhóm ngành đầu tư kinh doanh có điều kiện, làm tăng yêu cầu tuân thủ đối với chủ sở hữu căn hộ cho thuê ngắn hạn.

🦉 Cú nhận xét: Những thay đổi này không phải là "cấm cửa" hoàn toàn Airbnb, mà là để "đưa vào khuôn khổ". Nó giúp thị trường minh bạch hơn, công bằng hơn, nhưng đồng thời cũng đòi hỏi chủ nhà phải chuyên nghiệp hóa hoạt động của mình.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu Hoặc Đầu Tư Airbnb

Với những thay đổi "chóng mặt" này, các "mẹ bỉm" và nhà đầu tư mới vào nghề cần trang bị cho mình những kiến thức và chiến lược đúng đắn để không bị "hụt hơi" và mất tiền oan.

1. Luôn ưu tiên nghiên cứu pháp lý và nội quy tòa nhà trước khi "xuống tiền"

Đừng bao giờ "nhắm mắt" mua căn hộ chỉ vì thấy vị trí đẹp hay giá "hời". Việc đầu tiên và quan trọng nhất là phải tìm hiểu kỹ Luật Nhà ở 2023, các quy định địa phương (như Quyết định 26/2025/QĐ-UBND và Quyết định 19/2026/QĐ-UBND của TP.HCM) và đặc biệt là nội quy của từng tòa nhà chung cư. Nhiều ban quản lý chung cư có những quy định rất chặt chẽ về việc cho thuê ngắn hạn, thậm chí là cấm hoàn toàn để đảm bảo an ninh và sự riêng tư cho cư dân lâu dài. Bạn có thể tự kiểm tra checklist pháp lý 30 bước tại Ông Chú BĐS để đảm bảo không bỏ sót điều gì.

Một căn hộ ở quận 7, TP.HCM có thể có giá chung cư trung bình 90 triệu/m² (theo CBRE). Nếu bạn mua một căn 60m² với giá 5.4 tỷ đồng mà lại không thể cho thuê Airbnb, thì dòng tiền kỳ vọng sẽ "bay hơi" ngay lập tức. Hãy hỏi rõ ban quản lý tòa nhà, yêu cầu xem các văn bản quy định liên quan đến việc cho thuê ngắn hạn. Đừng tin vào lời hứa "miệng" của môi giới hay chủ đầu tư. Dù Bộ Tư pháp có nói "cho thuê lưu trú về bản chất vẫn là để ở", nhưng thực tế triển khai ở địa phương và nội quy từng chung cư mới là yếu tố quyết định.

2. Tính toán kỹ lưỡng chi phí tuân thủ và rủi ro pháp lý vào dòng tiền

Mô hình Airbnb giờ đây không còn là "nghề tay trái" đơn giản nữa mà là một hoạt động kinh doanh thực thụ. Điều này có nghĩa là bạn phải tính toán tất cả các chi phí liên quan đến việc tuân thủ pháp luật. Bao gồm: chi phí đăng ký kinh doanh, chi phí kế toán để kê khai thuế (nếu tự làm), chi phí lắp đặt, bảo trì hệ thống PCCC, chi phí nhân sự để thực hiện các thủ tục đăng ký tạm trú cho khách. Ngoài ra, cần tính cả rủi ro bị phạt nếu không tuân thủ, hoặc rủi ro giảm dòng tiền nếu ban quản lý tòa nhà hoặc quy định địa phương cấm/giới hạn lưu trú ngắn hạn.

Theo dữ liệu từ CBRE, tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở Hà Nội và TP.HCM đều là 75.0% vào tháng 6/2026, cho thấy thị trường vẫn có nhu cầu. Tuy nhiên, nếu nguồn cung Airbnb trong chung cư giảm do siết chặt quy định, giá thuê ngắn hạn có thể tăng ở các khu trung tâm như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, nhưng đồng thời cũng đẩy khách sang các loại hình lưu trú khác. Bạn có thể sử dụng công cụ Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS của Ông Chú BĐS để nhập các chi phí mới và xem lại tỷ suất lợi nhuận thực tế. Đừng quên rằng, những chi phí này sẽ làm giảm đáng kể lợi nhuận ròng của bạn.

3. Đa dạng hóa chiến lược đầu tư hoặc chuẩn bị phương án dự phòng

Nếu bạn đã mua căn hộ với mục đích chính là khai thác Airbnb, hãy chuẩn bị sẵn sàng các phương án dự phòng. Liệu căn hộ của bạn có thể chuyển sang cho thuê dài hạn được không? Nếu có, tỷ suất lợi nhuận sẽ là bao nhiêu? Giá chung cư ở TP.HCM là 90 triệu/m², trong khi đó, chi phí sinh hoạt cho một gia đình 4 người ở TP.HCM là 33 triệu/tháng (Lifestyle Index 2026-01-01). Nhu cầu thuê dài hạn vẫn luôn có, nhưng lợi nhuận thường thấp hơn Airbnb và thời gian thu hồi vốn cũng kéo dài hơn.

Nếu bạn đang cân nhắc mua nhà để đầu tư, đừng chỉ nhìn vào tiềm năng Airbnb. Hãy xem xét các loại hình bất động sản khác hoặc các khu vực có pháp lý rõ ràng hơn cho dịch vụ lưu trú. Hoặc, nếu vẫn muốn "chơi" Airbnb, hãy chọn các dự án căn hộ dịch vụ hoặc homestay có pháp lý rõ ràng ngay từ đầu, hoặc các khu thấp tầng dễ quản lý hơn. Việc đa dạng hóa chiến lược sẽ giúp bạn giảm thiểu rủi ro khi thị trường có những biến động pháp lý không mong muốn. Luôn kiểm tra công cụ Nên Mua Hay Chờ của Cú Thông Thái để có cái nhìn tổng quan về thị trường.

Kết Luận

Giai đoạn 2025-2026 đánh dấu một bước ngoặt lớn cho mô hình cho thuê Airbnb tại Việt Nam. Không còn là hoạt động "tự do tự tại" mà đã được đưa vào khuôn khổ quản lý chặt chẽ hơn. Điều này vừa là thách thức, vừa là cơ hội. Thách thức cho những ai không chịu thay đổi, không chịu tìm hiểu luật pháp. Cơ hội cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, sẵn sàng tuân thủ và tối ưu hóa hoạt động kinh doanh của mình.

Với vai trò là Ông Chú BĐS, tôi khuyên các "mẹ bỉm" và nhà đầu tư hãy thật tỉnh táo, trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý và tài chính trước khi "xuống tiền" vào bất kỳ dự án nào. Đừng để những thông tin "truyền miệng" hay kỳ vọng lợi nhuận "trên trời" làm mờ mắt. Hãy luôn tham khảo các công cụ phân tích và lời khuyên từ chuyên gia để đưa ra quyết định sáng suốt nhất. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn toàn diện hơn về thị trường và quản lý rủi ro.