Airbnb cho thuê ngắn hạn ở Việt Nam đang trải qua giai đoạn chuyển đổi pháp lý quan trọng, từ việc bị hiểu lầm là cấm sang xu hướng luật hóa để quản lý chặt chẽ hơn. Điều này yêu cầu chủ căn hộ phải đăng ký kinh doanh lưu trú, tuân thủ các quy định về an ninh, phòng cháy chữa cháy và thuế, đồng thời cân nhắc giới hạn tỷ lệ căn hộ cho thuê ngắn hạn trong một tòa nhà.

Câu hỏi: Mô hình Airbnb ở Việt Nam đang thay đổi thế nào về mặt pháp lý? Liệu có còn 'đất sống' cho người muốn kinh doanh?

Chào các bạn, Ông Chú BĐS đây! Nhắc đến Airbnb, nhiều người vẫn cứ nghĩ 'cấm cản' tùm lum, nhưng thực tế thị trường và quy định đang có những bước chuyển mình cực kỳ thú vị đấy. Hồi mới du nhập khoảng 2015-2016, Airbnb đúng là một làn gió mới, giúp nhiều gia đình kiếm thêm thu nhập từ căn hộ nhàn rỗi. Khách du lịch thì mê tít vì giá thuê căn hộ ngắn hạn qua Airbnb thường chỉ bằng 50-70% so với khách sạn cùng phân khúc, cực kỳ tiết kiệm cho những chuyến đi tự túc.

Nguồn tham khảo: Ông Chú BĐS.

Nhưng rồi, chuyện gì đến cũng phải đến, khi 'miếng bánh' này lớn dần, các vấn đề về an ninh, trật tự, rồi cả thất thu thuế bắt đầu nổi lên. Nhiều ban quản lý chung cư, thậm chí cả địa phương, đã 'mạnh tay' cấm tiệt, khiến không ít nhà đầu tư 'đứng ngồi không yên'. Theo kinh nghiệm của tôi, thời điểm đó, nếu không tìm hiểu kỹ, nhiều người đã 'ôm hận' vì lỡ đầu tư cả chục căn hộ chỉ để khai thác ngắn hạn mà không lường trước được rủi ro pháp lý.

🦉 Cú nhận xét: Theo phân tích của Cục Kiểm tra văn bản và Quản lý xử lý vi phạm hành chính (Bộ Tư pháp): "Bản chất dịch vụ cho thuê lưu trú theo hình thức Airbnb là người thuê sử dụng căn hộ với mục đích để ở, pháp luật hiện không có quy định nào xác định cho thuê ngắn ngày là bao nhiêu ngày hay cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình." Điều này cho thấy hướng tiếp cận pháp lý đang dần cởi mở hơn, không còn 'cấm' một cách cứng nhắc nữa.

Gần đây, mọi thứ đã khác rồi. Xu hướng chung giai đoạn 2024–2025 là chuyển từ tư duy 'cấm cho thuê ngắn hạn' sang 'luật hóa để quản lý'. Tức là, thay vì cấm, Nhà nước sẽ xây dựng các quy định riêng cho căn hộ du lịch, thay vì gom chung với căn hộ để ở hay khách sạn. Đây là tín hiệu đáng mừng cho những ai đang và sẽ đầu tư vào phân khúc này, nhưng cũng đòi hỏi chúng ta phải hiểu rõ và tuân thủ đúng luật.

Câu hỏi: Những quy định mới nhất về cho thuê Airbnb là gì và chúng ảnh hưởng thế nào đến chủ căn hộ?

Để trả lời câu hỏi này, chúng ta cần nhìn vào hai góc độ chính: Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn vẫn khẳng định: việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở là hành vi bị nghiêm cấm. Nghe có vẻ 'căng', nhưng Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp) đã làm rõ rằng, bản chất Airbnb vẫn là 'để ở', pháp luật không cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ của mình, cũng không quy định cụ thể thế nào là 'ngắn ngày'. Vậy nên, việc 'cấm tuyệt đối' là chưa hợp lý.

Tuy nhiên, ở góc độ du lịch, mọi thứ lại rõ ràng hơn. Theo Luật Du lịch 2017, mô hình Airbnb được xếp vào loại hình 'nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê'. Điều này có nghĩa là, nếu bạn kinh doanh theo kiểu này, bạn phải đăng ký hoạt động và đáp ứng đầy đủ các điều kiện của một cơ sở lưu trú du lịch. Điều này bao gồm các quy định về an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, và đặc biệt là nghĩa vụ thuế. Đây là điểm mà nhiều chủ nhà trước đây thường 'quên' hoặc chưa biết.

TP.HCM, với vai trò là 'phòng thí nghiệm' lớn cho mô hình này, đã có những đề xuất rất cụ thể. Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị thí điểm mô hình cho thuê căn hộ ngắn hạn từ 1-9 phòng, kèm theo 6 điều kiện quản lý chặt chẽ. Trong đó, có những điểm đáng chú ý như:

Tóm lại, Nhà nước không cấm, nhưng sẽ quản lý chặt hơn, minh bạch hơn. Điều này giúp thị trường phát triển bền vững nhưng cũng đặt ra thách thức cho các nhà đầu tư phải chuyên nghiệp hơn.

Câu hỏi: Làm thế nào để nhà đầu tư có thể thích nghi và kinh doanh Airbnb hiệu quả trong bối cảnh mới?

Với những thay đổi này, việc đầu tư căn hộ cho thuê ngắn hạn không còn là chuyện 'mua về rồi cứ thế cho thuê' nữa. Nó đòi hỏi sự chuyên nghiệp và tầm nhìn xa hơn. Theo Ông Chú BĐS, điều quan trọng nhất là bạn phải hiểu rõ pháp lý của chính căn hộ mình định mua hoặc đang sở hữu. Căn hộ đó có chức năng để ở hay là căn hộ du lịch (condotel)? Điều này quyết định rất lớn đến việc bạn có được phép cho thuê ngắn hạn hay không.

Để chắc ăn, bạn có thể tự kiểm tra quy hoạch và pháp lý của dự án. Đừng nghe lời môi giới 'nói suông' mà không kiểm tra giấy tờ cụ thể. Ngoài ra, việc đăng ký kinh doanh lưu trú là bắt buộc. Chủ nhà cần chủ động liên hệ với cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục, đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và an ninh trật tự. Việc này không chỉ giúp bạn tránh bị phạt mà còn tạo sự an tâm cho khách thuê.

🦉 Cú nhận xét: "Theo kiến nghị chính sách được nêu trong bài viết trên báo Công Thương: 'Cho thuê căn hộ ngắn hạn: Cần 'luật hóa' để quản lý thay vì cấm như hiện nay', nhấn mạnh hướng chuyển từ tư duy cấm sang xây dựng khung pháp lý riêng cho căn hộ du lịch." Đây là cơ hội cho những nhà đầu tư bài bản, sẵn sàng tuân thủ.

Một chiến lược quan trọng khác là đa dạng hóa hình thức cho thuê. Đừng chỉ phụ thuộc hoàn toàn vào cho thuê ngắn hạn. Hãy thử kết hợp cả cho thuê dài hạn, hoặc linh hoạt chuyển đổi giữa hai hình thức tùy theo mùa vụ và tình hình thị trường. Chẳng hạn, vào mùa du lịch cao điểm, bạn có thể ưu tiên Airbnb. Còn vào mùa thấp điểm, hoặc khi có khách thuê dài hạn tiềm năng, hãy cân nhắc chuyển sang hợp đồng thuê 6 tháng hoặc 1 năm. Điều này giúp dòng tiền của bạn ổn định hơn, giảm thiểu rủi ro khi chính sách có thay đổi đột ngột.

Ngoài ra, việc xây dựng mối quan hệ tốt với ban quản trị và cư dân trong tòa nhà cũng rất quan trọng. Thử nghĩ mà xem, nếu khách của bạn gây ồn ào, làm ảnh hưởng đến hàng xóm, sớm muộn gì ban quản trị cũng sẽ có biện pháp mạnh. Hãy chủ động trao đổi, thống nhất về nội quy chung và giải quyết các vấn đề phát sinh một cách văn minh. Điều này không chỉ giúp bạn duy trì việc kinh doanh mà còn tạo dựng uy tín trong cộng đồng.

Câu hỏi: Bài học nào là quan trọng nhất cho người mua nhà lần đầu muốn thử sức với Airbnb?

Tôi từng chứng kiến nhiều trường hợp các bạn trẻ, hoặc những gia đình mới có chút vốn, hăm hở mua căn hộ để làm Airbnb với tâm lý 'dễ kiếm tiền'. Nhưng thực tế lại không hề đơn giản chút nào. Dưới đây là 3 bài học xương máu mà tôi muốn chia sẻ với các bạn, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu:

1. Đừng chỉ nhìn vào 'lợi nhuận ảo', hãy tính toán kỹ chi phí thực tế và rủi ro.

Đúng là giá thuê Airbnb có thể cao hơn thuê dài hạn, nhưng đi kèm với đó là hàng loạt chi phí phát sinh mà ít ai để ý kỹ: chi phí dọn dẹp, bảo trì thường xuyên, tiền điện nước nếu khách dùng nhiều, chi phí marketing, rồi cả phí hoa hồng cho Airbnb hoặc các nền tảng khác. Chưa kể, căn hộ sẽ có những ngày trống, không có khách. Bạn có thể dùng công cụ tính ROI Đầu tư Cho Thuê của Cú Thông Thái để ước tính lợi nhuận thực tế sau khi trừ hết các khoản. Đừng để 'lợi nhuận ảo' làm mờ mắt bạn.

2. Pháp lý là 'xương sống', không tìm hiểu kỹ là tự rước họa vào thân.

Đây là bài học mà tôi nhấn mạnh rất nhiều lần. Nhiều bạn cứ nghĩ 'cứ mua rồi tính sau'. Nhưng nếu căn hộ của bạn nằm trong khu vực có quy định cấm hoặc hạn chế cho thuê ngắn hạn, hoặc dự án không có chức năng căn hộ du lịch, thì mọi kế hoạch kinh doanh của bạn đều có thể 'đổ sông đổ biển'. Hãy dành thời gian tìm hiểu kỹ Luật Nhà ở, Luật Du lịch, và các quy định của địa phương. Tôi khuyên bạn nên tham khảo Checklist Pháp Lý 30 Bước của Ông Chú BĐS để đảm bảo không bỏ sót bất kỳ chi tiết quan trọng nào.

3. Luôn có 'phương án B' và không 'bỏ tất cả trứng vào một giỏ'.

Thị trường bất động sản luôn biến động, và chính sách cũng vậy. Nếu bạn chỉ tập trung vào Airbnb mà không có phương án dự phòng, bạn sẽ rất dễ bị động khi có thay đổi. Hãy luôn có một kế hoạch dự phòng, ví dụ như chuyển sang cho thuê dài hạn nếu thị trường Airbnb gặp khó khăn, hoặc thậm chí là bán căn hộ nếu cần thiết. Đừng đặt cược toàn bộ tài sản và dòng tiền của mình vào một mô hình duy nhất.

Câu hỏi: Xu hướng thị trường căn hộ cho thuê ngắn hạn trong 2-3 năm tới sẽ ra sao và nhà đầu tư cần chuẩn bị gì?

Nhìn về giai đoạn 2024–2026, Ông Chú BĐS tin rằng Airbnb và các nền tảng cho thuê ngắn hạn sẽ không bị 'xóa sổ' ở Việt Nam đâu. Nhu cầu du lịch, công tác vẫn rất lớn, và mô hình này vẫn có những ưu điểm vượt trội về sự linh hoạt và chi phí. Tuy nhiên, nó sẽ dần chuyển mình từ hoạt động 'bán chính thức' sang mô hình căn hộ du lịch được đăng ký và chịu kiểm tra như khách sạn, homestay.

🦉 Cú nhận xét: Theo đề xuất của Sở Xây dựng TP.HCM trong chương trình thí điểm: "TP.HCM nên áp dụng tỉ lệ giới hạn (ví dụ không quá 10% số căn hộ trong một tòa nhà) để đảm bảo không biến không gian sống thành khu du lịch hỗn loạn, làm gia tăng xung đột với cư dân ở thực." Điều này thể hiện rõ hướng đi của các đô thị lớn.

Các thành phố du lịch lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc có thể sẽ đi đầu trong việc phân loại rõ ràng giữa dự án căn hộ du lịch (condotel) và chung cư để ở, nhằm hạn chế tranh chấp. Điều này có nghĩa là, nếu bạn muốn đầu tư vào căn hộ cho thuê ngắn hạn tại những địa điểm này, bạn cần phải ưu tiên các dự án được cấp phép rõ ràng là căn hộ du lịch ngay từ đầu. Giá chung cư tại TP.HCM hiện đang ở mức 90 triệu/m², còn Hà Nội là 72 triệu/m² (CBRE, 2026-06-01), với biến động YoY là +18.4%. Điều này cho thấy tiềm năng tăng giá vẫn còn, nhưng rủi ro pháp lý cũng cần được cân nhắc kỹ.

Để chuẩn bị tốt nhất, các nhà đầu tư cá nhân cần: Thứ nhất, kiểm tra kỹ quy hoạch và pháp lý của căn hộ. Thứ hai, đăng ký kinh doanh lưu trú và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế. Thứ ba, làm việc chặt chẽ với ban quản trị và cư dân để xây dựng nội quy chung. Và cuối cùng, hãy luôn giữ tâm thế linh hoạt, sẵn sàng điều chỉnh chiến lược cho thuê của mình. Thị trường bất động sản Việt Nam đang 'ấm' lên, với tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội và TP.HCM đều đạt 75.0% (CBRE, 2026-06-01), nhưng sự 'ấm' này đi kèm với yêu cầu về sự minh bạch và chuyên nghiệp cao hơn.

Câu hỏi: Tôi có nên đầu tư căn hộ để cho thuê Airbnb vào thời điểm lãi suất như hiện tại không?

Đây là câu hỏi mà nhiều người đang băn khoăn, đặc biệt khi lãi suất ngân hàng có những biến động nhất định. Hiện tại, kịch bản lãi suất đang ở trạng thái 'giảm nhẹ' rồi 'tăng nhẹ', tạo ra một bức tranh khá phức tạp cho nhà đầu tư. Theo kinh nghiệm của tôi, khi lãi suất có xu hướng giảm nhẹ, tiền sẽ dễ vay hơn, thị trường bất động sản có thể 'ấm' lên, đây là thời điểm tốt để cân nhắc đầu tư. Tuy nhiên, nếu lãi suất có dấu hiệu nhích lên, chi phí vay sẽ tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận từ việc cho thuê.

Ví dụ, nếu bạn vay tiền để mua một căn hộ chung cư ở Hà Nội với giá khoảng 72 triệu/m² (CBRE, 2026-06-01), và lãi suất có xu hướng tăng nhẹ, thì khoản trả góp hàng tháng của bạn sẽ cao hơn. Điều này đồng nghĩa với việc bạn cần phải đảm bảo doanh thu từ Airbnb đủ lớn để bù đắp chi phí. Tôi khuyến nghị bạn nên sử dụng công cụ Tính Trả Góp tại Ông Chú BĐS để ước tính chính xác khoản phải trả, từ đó đánh giá khả năng tài chính của mình.

🦉 Cú nhận xét: "PLAYBOOK ĐẦU TƯ CĂN HỘ HÀ NỘI (Lãi Suất Giảm Nhẹ) của Cú Thông Thái chỉ rõ: Với lãi suất ngân hàng 'nhẹ nhàng' hơn, thị trường BĐS có thể 'ấm' lên. Nhưng nhà đầu tư cần 'mổ xẻ' kỹ từng phân khúc để chọn được căn hộ 'ngon nghẻ'." Điều này cho thấy dù lãi suất giảm, việc chọn đúng sản phẩm vẫn là yếu tố then chốt.

Một yếu tố khác cần xem xét là chi phí sinh hoạt. Chi phí sinh tồn cho một gia đình 4 người ở Hà Nội là 34 triệu/tháng, còn TP.HCM là 33 triệu/tháng (Lifestyle Index, 2026-01-01). Nếu thu nhập trung bình của bạn là 8.8 triệu/tháng, việc vay mua nhà đòi hỏi một kế hoạch tài chính rất chặt chẽ. Đừng quên rằng, giá xăng RON 95 ở Việt Nam là 24.330 VND/lít, thấp hơn đáng kể so với Thái Lan (34.182 VND/lít) hay Singapore (49.170 VND/lít), điều này gián tiếp ảnh hưởng đến chi phí đi lại của khách du lịch và cả chi phí vận hành của bạn. Do đó, việc cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi nhuận tiềm năng và chi phí thực tế là cực kỳ quan trọng trước khi quyết định đầu tư vào căn hộ cho thuê ngắn hạn.

Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn