Giới Thiệu

Mấy nay, Chị Hồng nhận được nhiều câu hỏi lắm, mà hỏi về gì? Về cái vụ mua nhà để cho thuê đó mấy má ơi! Ai cũng háo hức muốn biết: "Liệu có lời không Chị Hồng? Em thấy người ta nói lời lắm!" Rồi thì "Giờ mua chung cư hay nhà phố để cho thuê ngon hơn nhỉ?" Nghe qua thì thấy ai cũng muốn đầu tư để có thêm dòng tiền thụ động, chuẩn bị cho tuổi già an nhàn hoặc đơn giản là muốn làm giàu từ BĐS. Nhưng mà, mấy đứa ơi, đâu phải cứ mua rồi cho thuê là lời đâu!

Cái vụ này nó có nhiều "chiêu trò" ẩn giấu lắm, mà nếu mình không nắm rõ thì dễ "tiền mất tật mang" như chơi. Đa số mọi người chỉ nhìn vào con số thuê hàng tháng "long lanh" mà bỏ qua hàng loạt chi phí lặt vặt. Chính những chi phí này mới là yếu tố quyết định lợi nhuận thực sự của khoản đầu tư. Hôm nay, Chị Hồng sẽ cùng mấy đứa "mổ xẻ" tường tận cái khoản sinh lời cho thuê nhà ở, để mình không bị hớ khi quyết định đầu tư nha!

Phân Tích Thị Trường: Lời Tổng Hay Lời Ròng Mới Là Thật?

Để đánh giá khả năng sinh lời cho thuê nhà ở, chúng ta cần nhìn rộng ra một chút, không chỉ gói gọn trong căn nhà mình định mua đâu nha. Thị trường BĐS Việt Nam những năm gần đây tuy có lúc trầm lắng, nhưng phân khúc cho thuê vẫn luôn có sức hút riêng, đặc biệt ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội. Nhu cầu thuê nhà ở luôn cao, từ sinh viên, người lao động nhập cư cho đến các gia đình trẻ chưa đủ điều kiện mua nhà.

Về cái khoản "lời" thì Chị Hồng phải nói thẳng, có hai loại "lời": lời tổng (Gross Yield) và lời ròng (Net Yield). Hầu hết mọi người chỉ nhìn vào lời tổng thôi, tức là lấy tiền thuê hàng tháng nhân 12 rồi chia cho giá mua nhà. Nghe thì có vẻ hấp dẫn lắm, ví dụ mua căn 3 tỷ, cho thuê 15 triệu/tháng, tính ra là (15 triệu x 12 tháng) / 3 tỷ = 6%/năm. Wow, thấy ngon ăn liền đúng không? Nhưng đó chỉ là bề nổi thôi mấy đứa ơi.

Thực tế, cái "lời ròng" mới là cái mình cần quan tâm. Nó tính luôn cả một "núi" các chi phí phát sinh mà mình hay bỏ qua. Nào là chi phí sửa chữa, bảo trì, thuế nhà đất, phí quản lý chung cư (nếu có), rồi cả những lúc nhà trống không có người thuê nữa chứ. Mấy cái này cộng lại, có khi làm bay đi một nửa cái "lời tổng" của mình đó!

Chị Hồng lấy ví dụ giá xăng mấy đứa tham khảo thử nha, dù nó không trực tiếp vào chi phí nhà nhưng lại ảnh hưởng gián tiếp đến cuộc sống, đến túi tiền của người thuê nhà mình đó:

Giá xăng, dù không liên quan trực tiếp đến chi phí cho thuê nhà, nhưng nó là một chỉ số vĩ mô quan trọng cho thấy tình hình kinh tế chung và chi phí sinh hoạt của người dân đó. Khi giá xăng cao như thế này (thậm chí cao hơn Thái Lan, Lào một chút so với giá trung bình ở từng nước đó), thì sao? Thì chi phí đi lại, ăn ở của người thuê nhà cũng tăng lên. Điều này có thể ảnh hưởng đến khả năng chi trả tiền thuê của họ, hoặc ít nhất là khiến họ kén chọn hơn với những căn nhà có vị trí thuận tiện để tiết kiệm chi phí di chuyển. Hoặc nếu bạn là người tự quản lý căn nhà cho thuê, thì chi phí đi lại để kiểm tra, sửa chữa cũng sẽ đội lên một khoản đó nha.

Vậy nên, dù muốn đầu tư ở đâu, Sài Gòn hay Hà Nội, quận trung tâm hay vùng ven, bạn cũng cần nghiên cứu kỹ tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình của khu vực đó. Ví dụ, ở trung tâm như Quận 1, Quận 3 (TP.HCM) hay Hoàn Kiếm, Ba Đình (Hà Nội), giá BĐS rất cao nên tỷ suất sinh lời cho thuê có thể thấp hơn (khoảng 3-4%), nhưng bù lại giá trị BĐS có khả năng tăng trưởng bền vững hơn. Ngược lại, ở các khu vực mới phát triển như Bình Chánh, Thủ Đức (TP.HCM) hay Hà Đông, Long Biên (Hà Nội), giá nhà "mềm" hơn, nhu cầu thuê cũng cao do gần khu công nghiệp, trường học, nên tỷ suất sinh lời có thể đạt 5-6% hoặc thậm chí hơn, nhưng rủi ro biến động giá có thể cao hơn.

🦉 Cú nhận xét: Đừng chỉ nhìn vào cái giá thuê "trên trời" rồi nghĩ mình sẽ "lời to". Thị trường là một bức tranh tổng thể, và chi phí sinh hoạt chung ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người thuê, và gián tiếp đến giá thuê bạn có thể đặt ra.

Hướng Dẫn Thực Tế: Tính Lời Ròng Cho Thuê Chuẩn Không Cần Chỉnh

Giờ thì mình cùng đi vào cái phần quan trọng nhất nè mấy đứa, đó là làm sao để tính được cái "lời ròng" thật sự của căn nhà cho thuê. Đây không phải là chuyện mò mẫm hay áng chừng đâu nha, mà phải có công thức đàng hoàng.

Đầu tiên, mấy đứa cần liệt kê tất tần tật các khoản chi phí mà mình sẽ phải bỏ ra. Chị Hồng gọi đây là "danh sách tử thần" của lợi nhuận đó:

Sau khi đã có đầy đủ các con số này, mình sẽ dùng công thức tính tỷ suất lợi nhuận ròng (Net Rental Yield):
Net Rental Yield = [(Tổng tiền thuê 1 năm - Tổng chi phí hoạt động 1 năm) / Tổng vốn đầu tư ban đầu] x 100%

Nghe có vẻ phức tạp đúng không? Đừng lo! Cú Thông Thái có "bí kíp" riêng nè. Mấy đứa chỉ cần vào ngay công cụ Lợi Nhuận Đầu Tư BĐS trên Cú Thông Thái, nhập các con số vào đó. Chỉ trong tích tắc, công cụ sẽ trả về kết quả tỷ suất sinh lời ròng một cách chính xác, giúp bạn nhìn rõ mồn một mình sẽ lời lỗ bao nhiêu.

🦉 Cú nhận xét: Tính toán chi phí cẩn thận là bước đầu tiên và quan trọng nhất để tránh những cú "sốc" về sau. Đừng để những chi phí nhỏ nhặt cộng lại thành "quả núi" khiến bạn "chưng hửng" đó nha.

Bài Học Cho Người Mua Nhà Lần Đầu: 3 Điều Cần Khắc Cốt Ghi Tâm

Cho mấy đứa mới toe, Chị Hồng có 3 lời khuyên "xương máu" để mấy đứa không bị "hố" khi đầu tư cho thuê nè:

🦉 Cú nhận xét: Đầu tư là một hành trình dài, không phải cuộc đua tốc độ. Cứ chậm mà chắc, tìm hiểu kỹ lưỡng và có kế hoạch dự phòng, thì mới mong có "quả ngọt" bền vững.

Kết Luận

Thôi mấy đứa ơi, Chị Hồng tin là đến giờ này, mấy đứa đã hiểu rõ hơn về cái vụ "sinh lời cho thuê nhà" rồi đúng không nè? Đừng nhìn mọi thứ một cách phiến diện nữa. Đầu tư BĐS cho thuê là một kênh hấp dẫn, nhưng đòi hỏi sự tính toán cẩn thận, chi tiết từng li từng tí. Việc đánh giá khả năng sinh lời không chỉ dừng lại ở tiền thuê mà còn phải bao gồm cả "chi phí ẩn" mà ai cũng dễ bỏ qua.

Chị Hồng mong rằng với những chia sẻ thực tế này, cùng với sự hỗ trợ đắc lực từ các công cụ của Cú Thông Thái, mấy đứa sẽ có những quyết định đầu tư thật sáng suốt và hiệu quả. Đừng quên, mình có thể tự tin đầu tư BĐS cho người mới mà không sợ bị "lùa gà" hay mất tiền oan.

Nếu còn bất kỳ thắc mắc nào, hoặc muốn khám phá sâu hơn về thị trường, về cách tính toán các loại hình đầu tư khác, thì đừng ngần ngại nha. Hãy ghé thăm và khám phá bộ 13 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để có cái nhìn tổng quan và chi tiết nhất về hành trình mua nhà của mình nhé! Đây là kho báu kiến thức mà Cú Thông Thái đã dày công chuẩn bị đó!