200+ thuật ngữ bất động sản Việt Nam — 6 danh mục — cập nhật theo Luật Đất đai 2024
Lịch khấu hao khoản vay, thể hiện phần gốc và lãi trong mỗi kỳ trả góp.
Bên phải nhà (nhìn từ trong ra). Bạch hổ nên thấp hơn Thanh long để cân bằng.
Khoản trả gốc lớn vào cuối kỳ vay, sau các kỳ chỉ trả lãi hoặc trả gốc nhỏ.
CĐT giao nhà cho người mua sau khi hoàn thiện xây dựng.
Bảng giá đất nhà nước do UBND tỉnh ban hành, dùng tính thuế/phí. Khác giá thị trường.
Hệ thống phong thuỷ chia 8 hướng thành 4 tốt (Sinh Khí, Thiên Y, Diên Niên, Phục Vị) và 4 xấu.
BĐS du lịch nghỉ dưỡng: villa biển, condotel, resort. Lợi nhuận phụ thuộc lượng khách du lịch.
Phần lãi suất cộng thêm trên lãi suất tham chiếu sau kỳ ưu đãi, thường 3-4%/năm.
Thay đổi thông tin quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho). Phải đăng ký tại VPĐK.
Nhà trong khu đô thị khép kín, thiết kế đồng bộ, 90-150m²+.
Bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất. Theo giá thị trường.
BĐS gắn thương hiệu quốc tế (Marriott, Hilton). Giá cao hơn 20-30% nhưng có quản lý chuyên nghiệp.
Thời điểm mua nhà có lợi hơn thuê (tính chi phí cơ hội, tăng giá, lạm phát).
Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu để BĐS cho thuê hòa vốn (thu nhập = chi phí).
Chiến lược: Mua → Sửa → Cho thuê → Tái tài trợ → Lặp lại. Phổ biến với nhà đầu tư chuyên nghiệp.
Chiến lược mua và giữ BĐS dài hạn (5-20 năm), hưởng lợi từ tăng giá + cho thuê.
Tỷ suất vốn hóa = NOI / Giá mua × 100%. BĐS VN thường 4-7%.
Hiện tượng tỷ suất vốn hóa giảm khi giá BĐS tăng nhanh hơn thu nhập cho thuê.
Chi phí nắm giữ BĐS: lãi vay, thuế, phí quản lý, bảo trì. Tính khi BĐS chưa sinh lời.
Tỷ suất lợi nhuận tiền mặt = Dòng tiền ròng / Vốn bỏ ra × 100%.
Dòng tiền ròng = Thu nhập cho thuê - (Trả nợ + Chi phí vận hành). Dương = có lời.
Ranh giới giữa đất dành cho đường giao thông và đất sử dụng khác.
Khoảng lùi bắt buộc từ chỉ giới đường đỏ vào, nơi được phép xây dựng.
Lợi nhuận bị bỏ lỡ khi dùng tiền mua nhà thay vì đầu tư khác (gửi tiết kiệm, CK).
Tổ chức/cá nhân đầu tư vốn xây dựng dự án BĐS để bán/cho thuê.
Chuyển đổi mục đích sử dụng đất (NN → thổ cư). Cần xin phép và nộp tiền sử dụng đất.
Ký hiệu đất trồng cây lâu năm. Đất nông nghiệp — KHÔNG được xây nhà ở.
Tổng chi phí giao dịch: thuế TNCN 2%, phí trước bạ 0.5%, công chứng, thẩm định.
Không gian sống chung, chia sẻ tiện ích. Phổ biến tại HCM, HN cho giới trẻ.
Căn hộ du lịch nghỉ dưỡng — KHÔNG được cấp sổ ở, chỉ sở hữu công trình.
Xác nhận pháp lý của hợp đồng mua bán BĐS tại văn phòng công chứng. Bắt buộc theo luật.
1 trong 12 cung Tử Vi Đẩu Số — phản ánh vận thế về nhà cửa, BĐS trong đời người.
Phân tích dòng tiền chiết khấu, quy giá trị tương lai về hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu.
Hướng tốt thứ 3 — tốt cho hôn nhân, gia đình hoà thuận.
Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng, tính từ mép ngoài tường.
Thu nhập cho thuê < chi phí (trả nợ + vận hành). Nhà đầu tư phải bù tiền hàng tháng.
Thu nhập cho thuê > chi phí. BĐS tự nuôi mình và tạo lợi nhuận.
Tiền trả trước khi mua nhà, thường 20-30% giá trị BĐS tại Việt Nam.
Tỷ lệ khả năng trả nợ = NOI / Chi phí trả nợ. DSCR ≥1.25 là an toàn.
Tỷ lệ tổng nợ hàng tháng trên thu nhập gộp. DTI ≤36% là an toàn, 36-50% cần cân nhắc, >50% rủi ro cao.
Căn hộ thông tầng 2 tầng trong chung cư. Diện tích thường 100-200m².
Phương pháp trả góp: gốc cố định + lãi giảm dần. Tháng đầu trả nhiều nhưng tổng lãi ít hơn trả đều.
Phân bổ vốn vào nhiều loại BĐS/khu vực để giảm rủi ro tập trung.
Thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai sau khi công chứng.
Đóng tiền để giữ quyền mua, thường 50-200 triệu VNĐ. Không ràng buộc pháp lý.
Đóng 1-10% giá trị để cam kết mua. Có ràng buộc pháp lý (mất cọc nếu hủy).
Đất do nhà nước quản lý, dùng cho mục đích công cộng (công viên, trường học, bệnh viện).
Đất thuộc dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết.
Đất trong dự án đã quy hoạch, có hoặc chưa có sổ. Cần check kỹ pháp lý.
Đất dùng cho sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi). KHÔNG được xây nhà ở.
Đất dùng để xây nhà ở, bao gồm ONT (nông thôn) và ODT (đô thị).
Đất không phải nông nghiệp: đất ở, thương mại, công nghiệp, quốc phòng.
Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh. KHÔNG được giao dịch dân sự.
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: nhà xưởng, kho bãi, cơ sở sản xuất.
Đất ở (ký hiệu ONT/ODT trên sổ đỏ), được phép xây nhà.
Đất thương mại dịch vụ: dùng cho mục đích kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Đấu giá quyền sử dụng đất do nhà nước tổ chức. Giá khởi điểm theo bảng giá đất.
Đấu giá quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước tổ chức theo quy định pháp luật.
Mua BĐS để cho thuê, tạo dòng tiền thụ động hàng tháng.
Mua BĐS ngắn hạn (3-12 tháng) để bán chênh giá. Rủi ro cao, cần thị trường tăng.
Đầu tư BĐS không cần quản lý trực tiếp: REITs, quỹ BĐS, cho thuê ủy thác.
Điểm tín dụng từ Trung tâm Thông tin Tín dụng Quốc gia (cic.gov.vn). ≥570 điểm là tốt.
Dùng vốn vay để khuếch đại lợi nhuận đầu tư. LTV 70% = đòn bẩy 3.3x.
Đô thị cấp cao nhất: Hà Nội, TP.HCM. Dân số >5 triệu, GDP/người cao nhất.
Nhóm 4 hướng nhà tốt cho người Đông tứ mệnh (quẻ Kua 1, 3, 4, 9).
Đánh giá tác động môi trường, bắt buộc cho dự án BĐS quy mô lớn trước khi triển khai.
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn / Diện tích đất. FAR cao = xây được nhiều tầng.
Mô hình lưu trú kết hợp nông nghiệp. Rủi ro pháp lý cao — đất NN không được xây nhà ở.
Mua BĐS giá thấp → sửa chữa/cải tạo → bán lại giá cao. Lợi nhuận từ giá trị gia tăng.
Chiến lược mua BĐS giá thấp, sửa chữa/nâng cấp rồi bán lại kiếm lời trong thời gian ngắn.
Giá bán lần đầu từ chủ đầu tư (CĐT) cho người mua. Thường kèm chiết khấu thanh toán sớm.
Giá bán lại giữa các cá nhân trên thị trường. Phản ánh giá thị trường thực tế.
Chiến lược tăng giá trị BĐS qua sửa chữa, nâng cấp hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
Giá trị thực của BĐS dựa trên dòng tiền tương lai, không phụ thuộc giá thị trường.
Giá BĐS khi bán gấp, thường thấp hơn giá thị trường 20-40%.
Ngân hàng chuyển tiền vay cho bên bán sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.
Từ 2009, Sổ đỏ và Sổ hồng hợp nhất thành Giấy CN quyền sử dụng đất + sở hữu nhà (bìa hồng nhạt).
Giấy phép bắt buộc cho tổ chức/cá nhân kinh doanh BĐS. Vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ VNĐ.
Giấy mua bán đất không qua công chứng/chính quyền. Rủi ro pháp lý RẤT CAO.
6 giờ tốt trong ngày theo Can Chi: Tý, Sửu, Dần, Mão, Thìn, Tỵ, Ngọ, Mùi, Thân, Dậu, Tuất, Hợi.
Giấy phép xây dựng do UBND cấp. Bắt buộc trước khi xây nhà (trừ một số trường hợp miễn).
Hệ số nhân thuê gộp = Giá mua / Thu nhập cho thuê hàng năm. GRM thấp = hấp dẫn.
Tỷ suất cho thuê gộp = Tiền thuê năm / Giá mua × 100%. VN thường 3-6%.
Hệ thống đường, cấp thoát nước, điện, viễn thông, xử lý chất thải.
Trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi, nhà văn hóa trong khu đô thị.
Số tiền tối đa ngân hàng có thể cho vay dựa trên thu nhập và tài sản.
Vùng đất dọc đường sắt, đường cao tốc, đường điện cao thế — hạn chế xây dựng.
Hợp đồng mua bán BĐS, phải công chứng và đăng ký biến động tại VPĐK đất đai.
Tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích đất. Giống FAR.
Hợp đồng cam kết mua bán, thường 1-10% giá trị. Bên hủy mất cọc hoặc đền gấp đôi.
Gộp nhiều thửa đất liền kề thành một thửa duy nhất.
Phía sau nhà, nên có tựa lưng (tường, núi, nhà cao hơn) để bảo vệ và ổn định.
Bếp nên quay về hướng xấu (để "đốt" năng lượng xấu), miệng bếp hướng tốt.
Hướng cửa chính nhà — phải hợp quẻ Kua gia chủ. Hướng tốt phổ biến: Nam, Đông Nam.
Tỷ suất hoàn vốn nội bộ, lãi suất làm NPV = 0. IRR > lãi suất vay = đầu tư có lời.
Khu đô thị mới: dự án phát triển đô thị hoàn chỉnh với hạ tầng kỹ thuật + xã hội đồng bộ.
Khu công nghiệp chuyên sản xuất hàng xuất khẩu. Hưởng ưu đãi thuế đặc biệt.
Khu vực quy hoạch cho sản xuất công nghiệp. BĐS lân cận thường bị hạn chế mục đích sử dụng.
Khu vực bố trí nhà ở cho người dân bị thu hồi đất trong dự án quy hoạch.
Hệ thống 64 quẻ Dịch — dùng gieo quẻ tham khảo trước quyết định lớn.
Lãi tính trên cả gốc + lãi tích lũy. BĐS tăng giá 8%/năm → gấp đôi sau 9 năm.
Lãi suất điều chỉnh theo thị trường sau kỳ ưu đãi (6-24 tháng đầu). Năm 2026 phổ biến 12-14.8%/năm.
Lãi suất thấp trong 6-24 tháng đầu vay (7-8.5%). Sau đó chuyển sang thả nổi.
Phí đăng ký quyền sở hữu BĐS = 0.5% giá trị (NĐ 10/2022). Bên mua chịu.
Đường năng lượng đất theo phong thuỷ. Nhà trên long mạch = vượng khí.
Ranh giới quy hoạch đường giao thông. Đất trong lộ giới có thể bị thu hồi.
Tỷ lệ khoản vay trên giá trị BĐS. VN thường 70-80%, nghĩa là trả trước 20-30%.
Luật số 31/2024/QH15, có hiệu lực 01/01/2025. Thay đổi lớn về bảng giá đất, chuyển MĐ.
Luật số 29/2023/QH15, quy định về kinh doanh BĐS, dịch vụ BĐS, sàn giao dịch.
Quy định quyền sở hữu nhà, kinh doanh BĐS, nhà ở xã hội.
Ký hiệu đất trồng lúa. Đất nông nghiệp — hạn chế chuyển đổi sang đất ở.
Mua bán sáp nhập dự án BĐS giữa các doanh nghiệp. Phổ biến khi CĐT cần vốn hoặc thoái vốn.
Chiều dài mặt tiếp giáp đường. Mặt tiền lớn = giá cao hơn.
Tỷ lệ diện tích xây dựng / diện tích đất × 100%. Thường 40-70% tùy khu vực.
Thuộc tính Ngũ hành của mỗi người theo năm sinh: Kim, Mộc, Thuỷ, Hoả, Thổ.
Căn hộ siêu nhỏ 25-45m², phổ biến tại trung tâm đô thị lớn.
Khoảng trống phía trước nhà. Minh đường rộng = tụ khí, tốt cho tài lộc.
Khu phức hợp đa chức năng: thương mại + văn phòng + nhà ở trong cùng dự án.
Bảo hiểm khoản vay mua nhà, bảo vệ ngân hàng khi người vay mất khả năng trả nợ.
Sự kiện CĐT bắt đầu bán sản phẩm BĐS cho khách hàng lần đầu tiên.
Nghị định quy định 5 phương pháp định giá đất: so sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số K.
Tỷ suất cho thuê ròng = (Thuê - Chi phí) / Giá mua × 100%.
Ngày tốt theo lịch Âm, phù hợp cho các hoạt động quan trọng (ký HĐ, nhập trạch).
Kim, Mộc, Thuỷ, Hoả, Thổ — hệ thống cân bằng năng lượng trong phong thuỷ.
Số lượng sản phẩm BĐS mới ra thị trường trong một giai đoạn.
Nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp. Hạn chế chuyển nhượng 5 năm.
Nghi lễ dọn vào nhà mới. Cần chọn ngày giờ hoàng đạo hợp tuổi gia chủ.
Thu nhập hoạt động ròng = Thu nhập cho thuê - Chi phí vận hành (không tính trả nợ).
Ký hiệu đất ở đô thị trên sổ đỏ. Được phép xây nhà.
Căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú — KHÔNG cấp sổ ở, đất thương mại dịch vụ.
Ký hiệu đất ở nông thôn trên sổ đỏ. Được phép xây nhà.
Phòng cháy chữa cháy. Giấy phép PCCC bắt buộc cho chung cư, khu đô thị.
Căn hộ tầng thượng cao cấp, thường có sân vườn riêng và tầm nhìn panorama.
Phân loại BĐS theo giá: bình dân (<25 triệu/m²), trung cấp (25-40 triệu), cao cấp (40-80 triệu), hạng sang (>80 triệu).
Quy tất cả dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại để định giá BĐS.
Phí công chứng hợp đồng mua bán theo biểu lũy tiến, tối đa 70 triệu VNĐ.
Phí trả cho môi giới BĐS, thường 1-2% giá trị giao dịch. Bên bán chịu tại VN.
Phí dịch vụ hàng tháng cho chung cư, tính theo m² (VNĐ/m²/tháng).
Phí ngân hàng thu để thẩm định giá trị BĐS, thường 0.15% (100K-5M VNĐ).
Hướng tốt thứ 4 — ổn định, yên bình, tốt cho học tập, thiền định.
Số tiền trả góp hàng tháng, tính theo công thức niên kim chuẩn.
Danh mục đầu tư BĐS đa dạng: căn hộ + đất nền + thương mại, nhiều khu vực.
Phê duyệt khoản vay trước từ ngân hàng — xác nhận khả năng vay trước khi tìm nhà.
Số mệnh cá nhân (1-9) theo Bát Trạch, quyết định 4 hướng tốt + 4 hướng xấu cho mỗi người.
Tổng diện tích đất chủ đầu tư đã tích lũy cho các dự án tương lai.
Quỹ huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư để đầu tư BĐS. Quản lý chuyên nghiệp.
Kế hoạch sử dụng đất của nhà nước. Đất trong quy hoạch có thể bị thu hồi, không được cấp phép xây.
Bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500, thể hiện vị trí từng lô đất, đường, công trình.
Quy hoạch tổng thể phát triển đô thị, tỷ lệ 1:10.000 hoặc 1:25.000.
Quy hoạch chi tiết cho từng phân khu, tỷ lệ 1:2.000. Xác định chức năng từng lô đất.
Kế hoạch phân bổ đất theo mục đích sử dụng. Lập 5 năm, điều chỉnh hàng năm.
Dự án quy hoạch đã công bố nhưng chưa triển khai nhiều năm — đất bị hạn chế giao dịch.
Ranh giới khu vực thuộc quy hoạch. BĐS trong ranh có thể bị hạn chế giao dịch.
Quỹ tín thác BĐS niêm yết, cho phép đầu tư BĐS qua chứng khoán. VN chưa phổ biến.
Tỷ suất lợi nhuận đầu tư BĐS = (Lợi nhuận / Vốn đầu tư) × 100%.
Rủi ro không bán được BĐS khi cần tiền. BĐS có thanh khoản thấp hơn cổ phiếu, vàng.
Tổ chức trung gian môi giới, giao dịch BĐS. Phải có giấy phép kinh doanh BĐS.
Năng lượng xấu từ môi trường: đường đâm thẳng, cột điện, ngã ba, góc nhọn toà nhà.
Nhà phố thương mại: tầng 1 kinh doanh, tầng trên ở. Diện tích 60-120m².
Hướng tốt nhất trong Bát Trạch — mang lại tài lộc, sức khoẻ, may mắn.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bìa đỏ). Cấp cho đất nông nghiệp và đất ở nông thôn.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (bìa hồng). Cấp cho nhà ở đô thị.
Căn hộ 1 phòng không vách ngăn, 25-45m². Phổ biến cho thuê hoặc ở 1-2 người.
Chia một thửa đất thành 2+ thửa nhỏ hơn. Mỗi tỉnh có quy định diện tích tối thiểu khác nhau.
Dùng lợi nhuận từ BĐS này để đầu tư BĐS khác, tạo hiệu ứng lãi kép.
BĐS hoặc tài sản được thế chấp để bảo đảm cho khoản vay.
Số tầng cao nhất được phép xây dựng theo quy hoạch chi tiết tại khu vực.
Nhóm 4 hướng nhà tốt cho người Tây tứ mệnh (quẻ Kua 2, 5, 6, 7, 8).
Khả năng mua bán BĐS nhanh chóng trên thị trường. Thanh khoản cao = dễ mua bán.
Bên trái nhà (nhìn từ trong ra). Thanh long nên cao hơn Bạch hổ để vượng khí.
Xác định giá trị BĐS bởi tổ chức thẩm định độc lập. Bắt buộc khi vay ngân hàng.
UBND cấp huyện cấp GCN cho hộ gia đình/cá nhân; UBND cấp tỉnh cho tổ chức.
Dùng BĐS làm tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng.
Hình dạng mảnh đất: vuông/chữ nhật (tốt), tam giác/méo (xấu), cong (tuỳ hình).
Sao chủ tài lộc trong Tử Vi. Chiếu vào Điền Trạch = thuận lợi mua nhà.
Hướng tốt thứ 2 — tốt cho sức khoẻ, quý nhân phù trợ.
Nhà nước thu hồi quyền sử dụng đất để thực hiện dự án công cộng hoặc phát triển kinh tế.
Tổng thu nhập trước thuế TNCN, dùng để tính DTI và khả năng vay.
Thu nhập sau thuế TNCN, là số tiền thực nhận hàng tháng.
Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS = 2% giá chuyển nhượng (TT 92/2015).
Lịch đóng tiền theo giai đoạn xây dựng: đặt cọc → ký HĐMB → theo tiến độ → nhận nhà.
Khoản phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất (NN → thổ cư). Tính theo bảng giá đất.
Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng. BĐS gần ga metro thường tăng giá 15-30%.
Nhà phố liên kế trong khu đô thị, có sân trước/sau, 3-4 tầng.
Phương pháp trả góp cùng số tiền mỗi tháng. Dễ quản lý nhưng tổng lãi cao hơn dư nợ giảm dần.
Trả thêm gốc trước hạn để giảm tổng lãi. Nhiều NH tính phí phạt trả trước 1-3%.
Quẻ của ngôi nhà dựa trên hướng toạ (hướng lưng). Phải tương sinh với quẻ Kua gia chủ.
Bất đồng về quyền sử dụng đất giữa các bên. Giải quyết qua hoà giải, toà án.
Nghi thức phong thuỷ để trấn áp năng lượng xấu tại nhà mới.
Long, Lân, Quy, Phụng — 4 linh vật linh thiêng trong phong thủy, bảo vệ và mang lại may mắn.
Hệ thống tử vi Trung Hoa dùng 12 cung + 28+ sao để phân tích vận mệnh.
Tỷ lệ sản phẩm BĐS được bán ra trong một giai đoạn. Q3/2025 đạt 73%.
Tỷ lệ lợi nhuận dự kiến từ đầu tư BĐS, bao gồm cho thuê + tăng giá.
Tỷ lệ NOI/Giá mua. Cap rate VN phổ biến 4-7%. Cap rate thấp = giá cao.
Tỷ lệ BĐS cho thuê bị trống. Vacancy cao = rủi ro dòng tiền. VN trung bình 5-15%.
Bài văn khấn đọc khi dọn vào nhà mới. 80+ bài văn khấn có sẵn tại tamlinh.cuthongthai.vn.
Văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện/hành vi. Dùng làm bằng chứng, KHÔNG thay thế công chứng.
Phân loại vị trí đất: VT1 (mặt tiền, giá cao nhất), VT2 (hẻm <100m), VT3 (100-200m), VT4 (>200m).
Chuyển nhượng quyền mua (sang tay hợp đồng) trước khi nhận bàn giao. Lợi nhuận nhanh nhưng rủi ro pháp lý.
Tỷ suất sinh lời tổng thể từ BĐS, bao gồm cho thuê và tăng giá.
🎯 Áp dụng kiến thức ngay
Dùng công cụ tính toán miễn phí để kiểm tra khả năng mua nhà
🏠 Tính Sức Mua ngay