Cho thuê căn hộ ngắn hạn qua Airbnb tại Việt Nam không bị cấm tuyệt đối, nhưng đòi hỏi chủ sở hữu phải tuân thủ nghiêm ngặt Luật Nhà ở 2023 về mục đích sử dụng căn hộ, các quy định địa phương như Quyết định 26/2025/QĐ-UBND tại TP.HCM, cùng nghĩa vụ thuế GTGT và TNCN theo quy định mới nhất.

1. Airbnb tại Việt Nam có thực sự là mỏ vàng không bị cấm?

Nhiều nhà đầu tư thường lầm tưởng rằng Airbnb là một "vùng xám" không có quy định, nơi họ có thể tự do biến căn hộ chung cư thành khách sạn mini để thu lợi nhuận cao. Thực tế, pháp luật Việt Nam không cấm hoàn toàn hoạt động cho thuê ngắn hạn, nhưng nó đặt ra những rào cản nghiêm ngặt về mục đích sử dụng đất và nhà ở. Theo quy định hiện hành, căn hộ chung cư được thiết kế và cấp phép với mục đích chính là để ở, không phải để kinh doanh dịch vụ lưu trú.

🦉 Cú nhận xét: Việc bạn sở hữu sổ hồng căn hộ không đồng nghĩa với việc bạn có quyền kinh doanh lưu trú theo ngày. Sự khác biệt giữa "cho thuê để ở" và "kinh doanh lưu trú" là ranh giới mong manh quyết định sự an toàn pháp lý của bạn.

Dữ liệu thị trường cho thấy, trong khi các căn hộ tại Hà Nội đang có mức giá trung bình khoảng 95 triệu/m² và HCM là 76 triệu/m², việc khai thác Airbnb sai mục đích có thể dẫn đến nguy cơ bị đình chỉ kinh doanh ngay lập tức. Nếu bạn đang cân nhắc việc này, bạn có thể tự kiểm tra ngay các quy định về PCCC và an ninh trật tự tại tòa nhà của mình. Nhiều ban quản trị chung cư hiện nay đã áp dụng các nghị quyết nghiêm ngặt để cấm hoạt động cho thuê ngắn ngày nhằm đảm bảo an ninh cho cư dân.

Sự hiểu lầm tai hại nhất chính là việc đánh đồng mọi hình thức cho thuê là hợp pháp. Khi bạn vận hành Airbnb, bạn không chỉ là chủ nhà mà đã trở thành một "đơn vị kinh doanh lưu trú". Điều này đòi hỏi bạn phải tuân thủ hàng loạt quy chuẩn mà một căn hộ chung cư thông thường khó lòng đáp ứng được. Hãy cùng nhìn sâu hơn vào những thay đổi pháp lý gần đây tại TP.HCM để thấy rõ mức độ nghiêm trọng của vấn đề này.

2. Tại sao Quyết định 26/2025/QĐ-UBND lại thay đổi cuộc chơi?

Quyết định 26/2025/QĐ-UBND tại TP.HCM đã chính thức khép lại kỷ nguyên "tự do" cho các chủ nhà Airbnb tại chung cư. Văn bản này nhấn mạnh rằng căn hộ chung cư phải được sử dụng đúng mục đích để ở, đồng thời cấm tuyệt đối việc sử dụng căn hộ vào mục đích lưu trú ngắn hạn theo ngày hoặc giờ. Đây không còn là khuyến cáo mà là quy định hành chính có tính cưỡng chế cao, trực tiếp tác động đến nguồn cung căn hộ cho thuê ngắn hạn tại các đô thị lớn.

Đối với các nhà đầu tư, đây là một cú sốc lớn khi tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại HCM đang ở mức 39.0%. Việc bị hạn chế kinh doanh lưu trú khiến dòng tiền từ việc cho thuê ngắn ngày bị cắt đứt, buộc chủ sở hữu phải chuyển sang hình thức cho thuê dài hạn hoặc bán lại tài sản. Bạn có thể sử dụng công cụ lợi nhuận đầu tư BĐS để tính toán lại bài toán tài chính nếu phải chuyển đổi mô hình kinh doanh trong bối cảnh mới.

Các rào cản chính mà chủ nhà cần đối mặt bao gồm:

Việc áp dụng Quyết định này không chỉ làm giảm nguồn cung căn hộ Airbnb mà còn tạo ra sự cạnh tranh không công bằng giữa các chủ nhà cá nhân và các cơ sở lưu trú chuyên nghiệp đã được cấp phép. Khi luật pháp ngày càng minh bạch, những "lỗ hổng" mà nhiều người từng tận dụng sẽ sớm bị đóng lại. Tuy nhiên, ngoài yếu tố pháp lý, một vấn đề khác khiến nhiều chủ nhà "đau đầu" chính là nghĩa vụ thuế, yếu tố quyết định lợi nhuận thực tế sau khi đã trừ đi mọi chi phí vận hành.

3. Thuế và phí khi kinh doanh lưu trú ngắn hạn là bao nhiêu?

Khi kinh doanh trên nền tảng Airbnb, nhiều chủ nhà thường chủ quan cho rằng mình là "cá nhân cho thuê nhỏ lẻ" nên không phải đóng thuế. Đây là một sai lầm nghiêm trọng. Theo các quy định mới từ năm 2026, cơ quan thuế đã phối hợp chặt chẽ với các nền tảng xuyên biên giới để khấu trừ thuế tại nguồn. Mức thuế GTGT 5% và thuế TNCN từ 2-5% là những con số thực tế mà bạn phải dự trù ngay từ đầu nếu không muốn gặp rắc rối với cơ quan chức năng.

Bên cạnh thuế, bạn cần tính đến chi phí sinh tồn và vận hành thực tế. Với thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng tại Việt Nam, việc quản lý một căn hộ cần sự chuyên nghiệp. Bạn phải chi trả cho phí dọn phòng, phí quản lý nền tảng, và các chi phí duy trì căn hộ. Nếu không tính toán kỹ, lợi nhuận ròng của bạn sẽ bị "ăn mòn" đáng kể. Bạn có thể tự kiểm tra ngay các khoản phí này để tránh rơi vào bẫy "doanh thu cao nhưng lỗ thực tế".

Lưu ý quan trọng cho chủ nhà:

Với mức giá xăng RON 95 hiện tại là 27.029 VND/lít, chi phí đi lại và phục vụ khách hàng cũng là một biến số cần lưu tâm. Việc hiểu rõ nghĩa vụ thuế không chỉ giúp bạn tránh được các án phạt không đáng có mà còn xây dựng một mô hình kinh doanh bền vững. Sau khi đã nắm vững các quy định về thuế và pháp lý, bước tiếp theo bạn cần làm là gì để đảm bảo căn hộ của mình luôn "an toàn" trước mọi đợt thanh tra?

4. Bước 1: Kiểm tra tính pháp lý của căn hộ trước khi niêm yết

Trước khi bạn vội vàng chụp ảnh căn hộ và đăng lên Airbnb, hãy dừng lại một nhịp để kiểm tra "giấy khai sinh" của tài sản đó. Rủi ro lớn nhất hiện nay không nằm ở nền tảng, mà nằm ở việc căn hộ của bạn có được phép sử dụng cho mục đích lưu trú ngắn hạn hay không. Theo Luật Nhà ở 2023, căn hộ chung cư phải được sử dụng đúng mục đích là để ở. Việc biến một căn hộ thành khách sạn "ngầm" có thể khiến bạn vi phạm nội quy tòa nhà hoặc tệ hơn là bị cơ quan chức năng đình chỉ hoạt động.

Bạn có thể tự kiểm tra ngay tình trạng quy hoạch và mục đích sử dụng đất của căn hộ mình sở hữu. Hãy đặc biệt chú ý đến các dự án có chức năng hỗn hợp hoặc căn hộ du lịch (officetel), vì chúng thường có khung pháp lý khác biệt so với căn hộ để ở thông thường. Tại TP.HCM, Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã siết chặt việc sử dụng căn hộ chung cư cho lưu trú ngắn ngày theo giờ hoặc ngày. Nếu bạn bỏ qua bước này, toàn bộ công sức đầu tư nội thất sẽ trở thành "công cốc" khi ban quản trị tòa nhà yêu cầu dừng kinh doanh.

🦉 Cú nhận xét: Pháp lý là nền móng. Đừng xây lâu đài trên cát, hãy dùng Checklist pháp lý 30 bước để rà soát toàn bộ giấy tờ trước khi bắt đầu. Bạn có thể tham khảo thêm tại Checklist Pháp Lý 30 Bước để đảm bảo không bỏ sót bất kỳ văn bản nào.

Checklist kiểm tra nhanh:

Sau khi xác định căn hộ của bạn "sạch" về pháp lý, bước tiếp theo là bài toán kinh tế. Bạn cần biết liệu mức doanh thu từ Airbnb có đủ bù đắp chi phí vận hành hay không, hãy cùng Cú đi sâu vào cách tính toán lợi nhuận thực tế.

5. Bước 2: Tối ưu chi phí và tính toán lợi nhuận thực tế

Nhiều chủ nhà thường nhầm tưởng doanh thu trên Airbnb là lợi nhuận ròng. Thực tế, sau khi trừ đi các khoản phí nền tảng, thuế, phí dọn dẹp, điện nước, và chi phí quản lý, số tiền bỏ túi thường thấp hơn nhiều. Với thu nhập trung bình hiện nay là 8.8 triệu/tháng, việc đầu tư vào BĐS cần sự tính toán cực kỳ khắt khe. Bạn nên sử dụng công cụ tính ROI để biết mình có thực sự lãi hay không trước khi quyết định "xuống tiền" cho nội thất cao cấp.

Hãy nhìn vào con số thực tế: Giá chung cư tại TP.HCM hiện khoảng 76 triệu/m², tại Hà Nội là 95 triệu/m². Nếu bạn vay ngân hàng để mua nhà cho thuê, lãi suất dù giảm nhẹ nhưng vẫn là áp lực lớn. Bạn cần tính đến cả chi phí cơ hội. Nếu dùng số tiền đó gửi tiết kiệm hoặc đầu tư vào kênh khác, liệu lợi nhuận có cao hơn việc vất vả quản lý khách thuê Airbnb? Đừng quên tính cả chi phí "sinh tồn" của căn hộ: phí quản lý, phí bảo trì, và cả tiền xăng xe (RON 95 hiện ở mức 27.029 VND/lít) nếu bạn phải tự chạy đi chạy lại dọn dẹp.

Bảng phân tích chi phí vận hành (Ước tính):

Khi đã có con số lợi nhuận dự kiến, bạn cần phải chuẩn bị các thủ tục hành chính để đảm bảo dòng tiền này là hợp pháp. Hãy cùng tìm hiểu về quy trình đăng ký kinh doanh và khai báo lưu trú.

6. Bước 3: Đăng ký kinh doanh và khai báo lưu trú đúng luật

Đến bước này, bạn đã có tài sản hợp pháp và bài toán lợi nhuận khả thi. Tuy nhiên, để vận hành lâu dài mà không bị "sờ gáy", việc tuân thủ các quy định hành chính là bắt buộc. Chủ nhà cần thực hiện đăng ký kinh doanh (nếu doanh thu vượt ngưỡng) và quan trọng nhất là khai báo lưu trú cho khách. Việc này không chỉ là nghĩa vụ pháp lý mà còn giúp bảo vệ bạn trong các tình huống phát sinh an ninh trật tự tại tòa nhà.

Bạn cần nắm rõ: Airbnb đã bắt đầu có cơ chế khấu trừ thuế tại nguồn, nhưng không có nghĩa là bạn được miễn trách nhiệm kê khai. Theo quy định mới, ngưỡng doanh thu miễn thuế GTGT có thể thay đổi, vì vậy hãy luôn cập nhật thông tin tại cơ quan thuế địa phương. Ngoài ra, việc tuân thủ các điều kiện về Phòng cháy chữa cháy (PCCC) là yếu tố sống còn. Một căn hộ không đảm bảo PCCC có thể bị đình chỉ hoạt động ngay lập tức nếu có đoàn kiểm tra liên ngành.

Checklist thủ tục hành chính:

Việc vận hành Airbnb chuyên nghiệp đòi hỏi bạn phải là một "nhà quản lý" thực thụ chứ không chỉ là chủ nhà. Nếu bạn cảm thấy quá tải với các quy trình này, hãy xem lại Quy trình Mua Nhà A-Z và các hướng dẫn quản lý tài sản để tối ưu hóa thời gian. Đừng quên rằng, sự minh bạch và tuân thủ pháp luật chính là tấm khiên vững chắc nhất cho công việc kinh doanh của bạn. Khám phá bộ 18 công cụ + Dashboard Vĩ Mô BĐS tại muanha.cuthongthai.vn để quản lý tài sản của bạn một cách thông thái nhất.