Tháng 7 Âm lịch (tháng cô hồn) thường khiến nhà đầu tư chững lại do yếu tố tâm lý, dẫn đến thanh khoản BĐS giảm tạm thời. Tuy nhiên, đây là thời điểm tốt để nghiên cứu các quỹ REITs hoặc săn BĐS giá tốt khi thị trường ít cạnh tranh. Ông Chú BĐS khuyên bạn nên dựa vào dữ liệu thực tế thay vì quan niệm dân gian.

Câu hỏi: Tháng 7 Âm lịch có thực sự khiến thị trường BĐS 'đóng băng'?

Chào bạn, lại là Ông Chú BĐS đây. Mỗi độ tháng 7 Âm lịch về, mình lại nhận được hàng tá tin nhắn từ các bạn trẻ hỏi: "Chú ơi, tháng này có nên xuống tiền mua nhà không, hay đợi qua tháng cô hồn cho chắc?". Theo kinh nghiệm chinh chiến hơn chục năm trên thị trường, mình khẳng định với các bạn rằng: "Tháng 7 Âm không hề đáng sợ như lời đồn, mà ngược lại, đây chính là 'thời điểm vàng' để những người mua nhà thông thái săn được hàng ngon giá tốt".

Thực tế, tâm lý "có kiêng có lành" vẫn còn ăn sâu vào tiềm thức của nhiều người Việt, dẫn đến lượng giao dịch thường chậm lại. Tuy nhiên, nếu nhìn vào dữ liệu của CBRE tính đến tháng 06/2026, chúng ta thấy thị trường đang có sự hấp thụ rất ổn định ở mức 75% tại cả Hà Nội và TP.HCM. Khi đám đông chần chừ, những người mua có sẵn dòng tiền mặt sẽ có lợi thế cực lớn trong việc đàm phán giá cả và lựa chọn được căn hộ ưng ý mà không phải tranh giành hay chịu cảnh "đẩy giá" như những tháng cao điểm khác.

🦉 Cú nhận xét: Đừng để nỗi sợ tâm lý cản trở cơ hội tài chính của bạn. Trong khi người khác đang bận kiêng kỵ, bạn hãy bận rộn đi xem nhà và tự kiểm tra ngay các yếu tố quan trọng để ra quyết định thay vì nhìn vào lịch Âm.

Hãy cùng nhìn vào bảng so sánh dưới đây để thấy sự khác biệt giữa tâm lý đám đông và cơ hội thực tế:

Năm ngoái, mình từng chứng kiến một cặp vợ chồng trẻ chốt được căn hộ tại Hà Nội với giá rẻ hơn 200 triệu so với mặt bằng chung chỉ vì chủ nhà cần tiền gấp trong tháng 7 Âm. Nếu bạn vẫn còn phân vân, hãy nhớ rằng thị trường BĐS không bao giờ "đóng băng" vì một tháng âm lịch, nó chỉ tạm lắng xuống để dành chỗ cho những người có tầm nhìn. Bạn có thể tự kiểm tra ngay quy trình mua nhà chuẩn chỉnh để không bỏ lỡ cơ hội này nhé.

Câu hỏi: Tại sao nhà đầu tư nên cân nhắc REITs trong giai đoạn biến động?

Nhiều bạn thường hỏi tôi rằng, tháng 7 Âm lịch với tâm lý "kiêng kỵ" mua sắm tài sản lớn, liệu có phải là lúc nên đứng ngoài thị trường hoàn toàn? Theo kinh nghiệm xương máu của tôi sau hơn một thập kỷ lăn lộn, đây chính là lúc những nhà đầu tư "cáo già" bắt đầu nhìn về REITs (Quỹ tín thác bất động sản). Thay vì ôm một cục tiền lớn đi mua đất nền hay căn hộ giữa lúc thị trường đang có biến động YoY lên tới +18.4%, REITs cho phép bạn tiếp cận thị trường BĐS với số vốn cực kỳ linh hoạt.

Trong giai đoạn tâm lý thị trường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố mùa vụ, REITs đóng vai trò như một "lá chắn" đa dạng hóa danh mục. Thay vì phải bỏ ra số tiền khổng lồ để sở hữu một căn chung cư tại Hà Nội với giá trung bình 72 triệu/m² hay tại TP.HCM là 90 triệu/m², bạn có thể dùng số vốn nhỏ hơn nhiều để sở hữu tỷ lệ lợi nhuận từ các dự án lớn. Việc đầu tư vào REITs giúp bạn duy trì dòng tiền ổn định ngay cả khi giao dịch BĐS trực tiếp bị chững lại do tâm lý e ngại tháng cô hồn.

🦉 Cú nhận xét: REITs không chỉ là công cụ đầu tư, đó là giải pháp để bạn "thâm nhập" vào thị trường BĐS mà không cần lo lắng về thủ tục pháp lý phức tạp hay chi phí bảo trì tài sản.

Hãy nhìn vào bảng so sánh dưới đây để thấy tại sao REITs lại là lựa chọn thông minh cho những ai muốn "đứng trên vai người khổng lồ" mà không muốn chịu áp lực quản lý tài sản trực tiếp:

Khi bạn chưa đủ nguồn lực để mua đất nền tại Hà Nội với mức giá trung bình 252 triệu/m² hay tại TP.HCM là 323 triệu/m², REITs chính là "cửa ngõ" giúp bạn không bị bỏ lại phía sau trong chu kỳ tăng giá. Bạn có thể tự kiểm tra ngay khả năng sinh lời của các loại hình đầu tư để thấy rõ sự khác biệt. Đừng để tâm lý đám đông trong tháng 7 Âm lịch làm lỡ mất cơ hội tối ưu hóa dòng tiền khi thị trường vẫn đang có tỷ lệ hấp thụ đạt mức 75% ở cả hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM.

Câu hỏi: So sánh hiệu quả đầu tư BĐS trực tiếp và chứng chỉ quỹ REITs?

Nhiều bạn nhắn tin hỏi tôi: "Chú ơi, giờ cầm vài trăm triệu thì nên đi gom đất nền hay bỏ vào REITs cho an tâm?". Đây là câu hỏi rất hay, đặc biệt khi chúng ta đối mặt với thực tế rằng để sở hữu 1m² đất nền tại Hà Nội, bạn phải mất tới 30.1 tháng lương trung bình. Đầu tư trực tiếp vào BĐS mang lại cảm giác "sở hữu" thực thụ, nhưng nó đòi hỏi vốn dày và khả năng chịu nhiệt cực cao trước những biến động thị trường.

Trong khi đó, REITs (Quỹ tín thác bất động sản) lại là một "làn gió mới" cho những ai muốn đầu tư nhưng không muốn đau đầu vì thủ tục pháp lý hay quản lý vận hành. Khi thị trường đang có biến động YoY lên tới +18.4%, việc so sánh hai hình thức này trở nên vô cùng cấp thiết để tối ưu hóa dòng tiền của bạn.

🦉 Cú nhận xét: Đừng bao giờ bỏ hết trứng vào một giỏ. Nếu bạn là người mới, hãy tìm hiểu kỹ về đầu tư BĐS cho người mới trước khi quyết định xuống tiền vào bất kỳ hình thức nào.

Nếu bạn chọn mua trực tiếp, hãy nhớ rằng chi phí không chỉ dừng lại ở giá đất. Bạn cần tính toán kỹ các khoản thuế, phí và cả chi phí cơ hội. Chẳng hạn, với giá đất nền Hà Nội đang ở mức 252 triệu/m², nếu không có chiến lược tài chính rõ ràng, bạn rất dễ bị "chôn vốn". Bạn có thể tự kiểm tra ngay các khoản phí cần thiết để không bị bất ngờ khi giao dịch.

Ngược lại, REITs giúp bạn tiếp cận các dự án lớn như trung tâm thương mại hay tòa nhà văn phòng mà không cần số vốn khổng lồ. Tuy nhiên, REITs tại Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn phát triển, chưa phổ biến như các thị trường quốc tế. Việc lựa chọn phụ thuộc hoàn toàn vào khẩu vị rủi ro và mục tiêu tài chính của gia đình bạn trong 3-5 năm tới.

Câu hỏi: Làm thế nào để tận dụng dữ liệu vĩ mô để ra quyết định mua nhà?

Nhiều bạn trẻ hay hỏi tôi: "Chú ơi, cứ nhìn bảng biểu, con số vĩ mô khô khan thì làm sao biết được khi nào nên xuống tiền mua nhà?". Thú thật với các bạn, ngày xưa tôi cũng từng "nhắm mắt đưa chân" mua theo phong trào, chỉ vì thấy hàng xóm khoe lãi. Kết quả là tôi ôm một căn hộ đúng đỉnh, rồi phải gồng lãi suốt 3 năm trời mới thoát hàng được. Từ bài học xương máu đó, tôi rút ra rằng: muốn thắng trên thị trường BĐS, bạn phải biết đọc số liệu như đọc thực đơn hàng ngày.

Đầu tiên, hãy nhìn vào tỷ lệ hấp thụ. Hiện tại, theo dữ liệu từ CBRE (01/06/2026), cả Hà Nội và TP.HCM đều đang duy trì mức hấp thụ 75.0%. Đây là con số biết nói, cho thấy thanh khoản thị trường vẫn rất tốt dù giá chung cư tại TP.HCM đã chạm ngưỡng 90 triệu/m² và Hà Nội là 72 triệu/m². Nếu bạn thấy tỷ lệ hấp thụ này sụt giảm mạnh, đó là lúc nên "án binh bất động" vì thị trường đang có dấu hiệu chững lại, người mua đang cẩn trọng hơn.

🦉 Cú nhận xét: Đừng bao giờ mua nhà mà không nhìn vào bức tranh vĩ mô. Giá BĐS biến động YoY tới 18.4%, nếu thu nhập của bạn không tăng tương ứng, việc sử dụng các công cụ tài chính là bắt buộc để tránh "vỡ trận" dòng tiền.

Bên cạnh đó, các bạn cần so sánh tương quan giữa thu nhập và giá nhà. Trung bình hiện nay, một người dân cần đến 30.1 tháng lương mới mua nổi 1m² đất. Nếu bạn thấy một dự án có mức giá cao gấp nhiều lần con số trung bình này mà không có lợi thế đặc biệt về hạ tầng hay vị trí, hãy cảnh giác. Bạn có thể tự kiểm tra ngay khả năng tài chính của mình thông qua các công cụ tính toán chuyên sâu trước khi đặt bút ký hợp đồng.

Cuối cùng, đừng quên rằng số liệu chỉ là công cụ hỗ trợ. Quyết định cuối cùng vẫn nằm ở việc bạn có hiểu rõ nhu cầu thực của gia đình hay không. Đừng vì thấy người ta đổ xô đi mua mà mình cũng vội vàng, hãy dùng dữ liệu để làm "tấm khiên" bảo vệ túi tiền của chính mình.

Câu hỏi: 3 bài học đắt giá cho người mua nhà lần đầu trong tháng cô hồn?

Nhiều bạn nhắn tin hỏi tôi rằng: "Anh ơi, tháng 7 Âm lịch có nên xuống tiền mua nhà không, hay đợi qua tháng cho chắc?". Thực tế, theo kinh nghiệm xương máu của tôi sau hơn chục năm lăn lộn, tháng 7 không phải là "tháng chết" mà là "tháng vàng" nếu bạn biết cách tận dụng tâm lý đám đông. Dưới đây là 3 bài học đắt giá mà tôi đã đúc kết được sau những lần "bắt đáy" thành công vào thời điểm này.

🦉 Cú nhận xét: Đừng để tâm lý "kiêng kỵ" che mắt cơ hội. Trong khi người khác bận đi cúng bái, người thông thái bận đi đàm phán giá.

Bài học thứ nhất: Tận dụng ưu thế đàm phán khi thị trường trầm lắng. Khi tâm lý chung là e ngại giao dịch, nguồn cung mới tại Hà Nội với 32.000 căn và HCM với 22.000 căn đang tạo ra áp lực lên người bán. Bạn có thể dễ dàng yêu cầu mức chiết khấu tốt hơn hoặc các gói quà tặng nội thất giá trị. Với giá chung cư HN đang ở mức 72 triệu/m² và HCM là 90 triệu/m², chỉ cần đàm phán giảm được 2-3% giá trị hợp đồng, bạn đã tiết kiệm được một khoản tiền không nhỏ để trang trải chi phí chuyển nhà hay mua sắm đồ đạc.

Bài học thứ hai: Kiểm tra kỹ pháp lý thay vì chỉ nhìn vào phong thủy. Đừng quá sa đà vào việc xem ngày tốt xấu mà quên mất rằng pháp lý mới là "lá bùa hộ mệnh" duy nhất cho tài sản của bạn. Hãy sử dụng checklist pháp lý 30 bước để đảm bảo dự án không dính quy hoạch treo hay tranh chấp. Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp bạn tránh được những "cú lừa" mà đôi khi người bán cố tình che đậy bằng những chương trình khuyến mãi "khủng" trong tháng 7.

Bài học thứ ba: Luôn giữ cái đầu lạnh với bài toán tài chính. Dù thị trường có biến động thế nào, việc vay vốn vẫn cần dựa trên khả năng chi trả thực tế. Với thu nhập trung bình 8.8 triệu/tháng, bạn cần tính toán kỹ tỷ lệ nợ DTI (Debt-to-Income) trước khi đặt bút ký hợp đồng vay. Đừng vì thấy giá đất nền HN (252 triệu/m²) hay HCM (323 triệu/m²) có vẻ "hời" mà vay quá tay. Bạn có thể tính toán trả góp chi tiết để đảm bảo cuộc sống gia đình không bị ảnh hưởng, vì chi phí sinh hoạt cho một gia đình 4 người tại các thành phố lớn đã lên tới 33-34 triệu/tháng.